“Apostar a las propiedades, aun en tiempos complicados, es siempre una muy buena opción”

Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, describe la situación actual por el que atraviesa el Real Estate. Frente al momento crítico, insiste en que para una buena parte de la demanda puede ser apropiado invertir en propiedades, porque es una manera de dolarizarse, sabiendo que los ladrillos mantienen el capital y siempre se gana en el tiempo. Faltan opciones de la oferta, pero hay muchas obras en marcha o empezando que sumarán inmuebles para la demanda.

¿Cuál es tu mirada del sector hoy?
Hay que admitir que la situación es difícil. Disminuyó el volumen del negocio y siempre que eso sucede incide en los precios que a su vez bajan. Pero lo interesante es que aun en estas circunstancias representa a la vez una oportunidad. Así mucha gente anticipa necesidades y empieza a pensar que es adecuado para tomar una decisión. En las inmobiliarias atienden mejor a los clientes y, por otro lado, encuentran más flexibilidad de parte del propietario para escuchar propuestas. También es una manera de escapar de la locura que genera la volatilidad del dólar y del mercado financiero. La gente se dolariza y disfruta de una mejor calidad de vida.

Diferente fue cuando llegó el crédito para acceder a la vivienda…
Ese tiempo fue un furor, era una locura ir a comprar. El mercado presionaba y si se no compraba rápidamente se vendía y mientras se gestionaba el crédito… Ahora es mucho más tranquilo y se observa un tema de corrección de los precios que bajaron entre un 10/12%. Sin embargo, no es una baja general de precios, es una corrección porque desde la salida del cepo hasta ahora los precios subieron año tras año. Entonces después de tanta devaluación tiene que haber una pequeña corrección. Hay muchos que corrigieron los precios; otros no y entonces ellos tienen que estar más permeables a una contraoferta.

La búsqueda de terrenos continúa y hay muchas obras en marcha
El año pasado fue récord en permisos y por esa razón muchos decían que se anticipaban al Nuevo Código y presentaban los planos antes. Sin embargo, el Nuevo Código beneficia a quienes buscan terrenos. Lo que veo es que tanto constructores como desarrolladores se posicionan en tierra. Y cuando se trata de las mejores ubicaciones se pelean por adquirirla. Advierto que pese al momento existen muchas ganas de invertir. Son grupos decididos a construir, pero lo que sucede es que existe un delay muy grande respecto de la aprobación de los planos, con el trámite a distancia y el tema de la plusvalía, que aún no se sabe cómo va a funcionar con el Nuevo Código. Pero no tengo duda de que en los próximos meses habrá números positivos.

Es una señal alentadora…
La gente quiere entrar, invertir, construir y aprovechar este momento. Aunque, hay que decirlo, siempre es un buen momento para entrar en el Real Estate. Es cuestión de observar los números y la tendencia, además de saber esperar. Yo advierto que hay mucha gente que no quiere participar de la locura que genera el vértigo financiero y que prefiere estar refugiado, que sabe que se dolariza con el inmueble y vive en paz.

Pero la otra cara de este tema es la baja rentabilidad del alquiler.
Sí es cierto, bajó mucho. Antes era interesante. Pero la mayoría no lo hace por la renta. Es para que el inmueble este cuidado, se mantenga el capital y se evite el costo del mantenimiento. Apuestan a la dolarización y están convencidos de que ganarán. Como mínimo no van a perder poder de compra. Si se guardan dólares, no se gana porque los inmuebles siguen subiendo. Lo importante es conservar el poder de compra de los ahorros.

¿Dónde está puesta la búsqueda?
Tuvimos un momento de la base de la pirámide, que se buscaba para la primera compra, el primer inmueble durante el proceso de los créditos. Allí explotó la base de la pirámide y eso movilizó todo hacia arriba. Pero es cierto que para que vuelvan los créditos tienen que estar dadas las condiciones macroeconómicas. Hoy la búsqueda está centrada en la franja más alta, que es la Premium, de mayor poder adquisitivo. Y una franja más baja dentro de lo que es el segmento de alto poder adquisitivo. Es decir, que en estos segmentos se calculan de 0 a 300.000 dólares y de 300.000 a un millón de dólares). El sector medio es el más golpeado y el que cuesta más vender en términos generales. Pero existen casos específicos. De todos modos, creo que faltan muchos proyectos para el consumidor final en la franja de 0 a 300.000 o hasta 350.000 dólares. En la zona de Belgrano escasean los buenos departamentos con cochera, buenas construcciones lo mismo que el famoso cuatro ambientes. De todos modos, siempre hay algunos que faltan y cuando aparecen se venden rápidamente.

¿Qué sucede con la calidad de los proyectos?
Es importante conocer quién es el grupo que construye. Como el desarrollador o el comercializador, que deben ser gente seria y responsable, con experiencia. Existen casos que este problema comienza en el financiamiento. Cuando la obra no empieza financiada totalmente y se corta la venta a mitad del camino, sin espalda y sin financiación se comienza a retacear en las terminaciones o en la calidad de la obra. Esto puede ocurrir también por falta de experiencia o cuando se maximiza una rentabilidad determinada.

Hablemos de Pilar, que sigue creciendo…
Este sector del norte no nos deja de sorprender. Comenzamos un proyecto importante hace seis años, muy grande, que ocupa dos hectáreas de terreno. Está a la altura de Ayres de Pilar, en el km 43,5, en el corazón de Ayres Vila, un área muy residencial y atractiva. Este proyecto tan grande nos llevó muchos años desarrollarlo. En medio de este crecimiento de la obra hemos comprobado que Pilar es realmente una ciudad satélite, que cuenta hoy con 360 escuelas, 22 centros de salud, 8 universidades. Y sumando la gente que se traslada los fines de semana allí suman casi 400.000 habitantes. Respecto del proyecto pensamos que en Pilar faltaba un proyecto al estilo Puerto Madero, con confort y lujo, en una propuesta de propiedad horizontal. La que había entonces era estándar y apuntamos a hacer este proyecto que tiene su mayor estándar de calidad. No sólo en sus terminaciones, sino en sus espacios. Un departamento de dos ambientes allí, a diferencia de los que se construyen en Capital, que son promedio de 45 m2, en este proyecto de Pilar alcanzan los 90 m2, con balcón terraza, parrilla, un gran parque central, con 7.000 m2 de amenities.

Pilar ofrece otro estilo de vida
Así es porque la gente que vive allí busca disfrutar de esos espacios al aire libre con mucho verde, parques importantes para disfrutar de la vida fuera de la ciudad. A fin de año o mediados del año que viene estamos terminando el tercer edificio del complejo.

¿La demanda cómo está dividida?
Existen muchos espacios que se crean para el work and living. Vivir y trabajar cerca. En Ayres Vila hay edificios corporativos, de vivienda y hay que sumarle un basamento comercial que se está creando en los próximos años. Es un perfil para el que trabaja y vive allí que está instalado desde siempre, a los que se suman los que van los fines de semana. El perfil de la demanda responde a matrimonios grandes que están cansados de las casas y que buscan un formato tipo casa con todo resuelto en un departamento muy confortable. En otros casos, aunque menos, son gente joven que se separa y elige vivir allí cerca de la familia.

¿Figuran también las compras por inversión?
Observo que hay inversores a pesar de que se dice que no están. Claro, en menor cantidad, pero están. Un inversor de verdad aprovecha la oportunidad y siempre aparece el dinero. Saben donde están las oportunidades. Muchos inversores compran porque saben que este momento pasará y la tendencia indica que los inmuebles mantendrán el poder de compra del dinero. Eso es innegable. Y el negocio beneficia a ambas partes. Muchos de esos inversores anticipan necesidades. Y piensan que vale la pena entrar en un pozo mientras paga las cuotas. Es una manera de invertir, pensando en los hijos o los padres.

Un concepto final…
Estoy seguro que entrar en el negocio inmobiliario es un buen momento porque siempre representa una especial oportunidad. Un gran negocio para vivir mucho mejor.

Fuente: ArgenProp

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