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Qué pasará con el crédito hipotecario

La demanda va a estar regida por la reaparición del crédito. Si no arranca, los inversores seguirán siendo los compradores y protagonistas. De hecho, la mayoría de los proyectos nuevos apuntan a unidades cada vez más chicas para poder captar a los pequeños inversores. “Se ampliará la oferta de desarrollos que puedan ofrecer una cuota de hasta $25.000. Es decir lotes en zonas suburbanas o departamentos chicos”, detalla Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, quien trabaja en el lanzamiento de un complejo de condominios al costo en Nuevo Quilmes con unidades acotadas en sus medidas para así poder ofrecer un ticket y cuotas accesible, y en un loteo abierto en Hudson con parcelas de 3oom2 y una cuota de $12.000. “Es un mercado que pide ambientes chicos, servicios de calidad, cercanía con medios de transporte y costo de mantenimiento”, coincide Ariel Acri, presidente de Saltum Developments, la empresa que está trabajando en un desarrollo de 15″0 metros cuadrados en Coghlan. “La exención de IVA para las unidades de 140.000 UVAs probablemente favorezca el desarrollo de este tipo de unidades”, anticipa Santiago Tarasido; CEO de Criba.

Miguel Ludmer, director de Interwin hace una diferenciación. Reconoce que si bien las unidades más demandadas en la primera etapa de preventa son las más chicas – de uno o dos ambientes -, cuando un edificio de un barrio consolidado como Belgrano o Palermo está terminado o a un año de ser entregado, los pisos más buscados son los departamentos grandes.

Una inflación controlada, tasas en baja y un dólar estable son las tres variables que definirán la vuelta del crédito UVA. “El tema es que con la devaluación, los montos que prestan los bancos no alcanzan para comprar. Pero se vienen alternativas que van a corregir estas situaciones”, es optimista, Diego Migliorisi, socio gerente Migliorisi Propiedad. Jorge Moscatelli, de la desarrolladora BCMP, creador de las marcas Pavillon y Southpoint adelanta que “sí el dólar se estabiliza por debajo de los $45, y los valores en dólares de los usados no suben, podría regresar el crédito”.

Rafael Baigún, socio, Baigun Operaciones Inmobiliarias está preocupado por las tasas.”El impacto fue notable en las propiedades de USS2500/m2 para abajo”, detalla.
Con viento a favor, Carlos Spina, director de Argencons adelanta que será un desafio para 2020, más que para 2019. “El sistema financiero mantiene la capacidad préstable en términos nominales aunque en pesos se incrementaron. Si los encajes bajaran, los bancos estarían en condiciones de reactivar el crédito”, afirma Daniel Salaya , titular de Salaya Romera. Hernán Nucifora, director de Global Investments y Nucifora Propiedades es más categórico: “Las tasas junto a la inflación fueron y son los asesinos de los créditos UVA, en una país con más del 45 por ciento de inflación y tasas del 17 por ciento, los bancos declaran una intención clara de no apoyar el crédito hipotecario”.

“Es deseable que para el segundo semestre se logre la reactivación – pone paños tibios, Claudio Caputo, presidente Colegio de Escribanos porteño-. Llegamos a tener cuatro de cada diez escrituras con créditos, hoy no alcanzamos a una cada diez. El deseo es recuperar ese impulso que nos dio el crédito”, declara el hombre que maneja la entidad que relevó que en noviembre las operaciones financiadas cayeron 87 por ciento en comparación al mismo mes del año pasado. Desde su aporte, afirma estar trabajando en mejorar todos los procesos administrativos del Estado, colaborando en hacer operaciones más ágiles. ‘También nos focalizamos en la digitalízación de los procesos notariales y en la reducción de los costos de una operación inmobiliaria”, agrega.

Los créditos intermedios -el que se le otorga a los desarrolladores- es una de las grandes asignaturas pendiente. La realidad es que, pese a los esfuerzos del Gobierno, los desarrolladores prefieren seguir financiándose con preventas. Es que para pensar en tomar un préstamo intermedio, el desarrollador debe encontrar una demanda líquida que le asegure que podrá cancelarlo y eso sólo sucederá con un sistema de créditos hipotecarios que fluya. Juan Pablo Ayerza, director de Pix Argentina reconoce que “hasta que no vuelva el segmento medio que demanda el crédito final poco sentido tiene cargar el costo financiero al precio que adquiere un inversor de pozo”. El desarollador Daniel Mintzer, director G & D Developers es uno de los pocos que se animó a tomar una línea. Tenemos una con el Banco Ciudad y estamos evaluando otras opciones. Hay que hacer los deberes y animarse”, invita aunque reconoce que el aumento de tasas siempre “pega”, pero confía en que será cuestión de tiempo. “Dependen de la disponibilidad de los bancos y de la posibilidad de reducir los plazos de escrituración al finalizar la construcción y entrega de unidades”, agrega Miguel Camps, presidente de Argencons. Rodrigo Fernández Prieto, Managing Partner en Fernández Prieto y Asociados plantea otro dilema que deja el 2018, el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires que, bajo la mirada del Gobierno de la Ciudad, promueve la construcción de obras más pequeñas en barrios con potencial . “Está basado en una realidad que Argentina no vive. Los proyectos en barrios menores hechos para créditos UVA brillan por su ausencia porque el desarrollador no puede ensamblar las preventas con los créditos y el riesgo que ello significa en un escenario volátil. Por esa razón baja las expectativas de nuevos desarrollos por falta de inversores interesados en las nuevas disposiciones”, sintetiza su postura.

En Portland, una desarrolladora que puso segunda en medio de la crisis creen que en un mercado amesetado hay que buscar corredores y distritos que potencien la inversión en tierra y que tengan una demanda latente a nivel usuario final. “Por ejemplo, el eje liberador de la zona Norte en donde la principal ventaja es que hay una muy buena oferta de lotes en los que los desarrolladores podemos ofrecer proyectos de escala con amenities tipo country pero en el casco urbano”, sintetiza Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial de Grupo Portland.

El vaso medio lleno

Quienes miran el vaso medio lleno afirman que el mercado inmobiliario está acostumbrado a iniciar proyectos con una coyuntura para luego atravesar situaciones cambiantes con fuertes modificaciones en las variables que determinan el negocio. “Esperamos que el impacto del aumento de las tasas sea coyuntural, esto es, una más de las variables que a veces alteran la marcha del negocio. Hay que ampliar la mirada, salir del día a día y pensar en el mediano y largo plazo”, aconseja Alejandro Belio, director de TGLT. Para lograr eso y más allá de la coyuntura macro, también deberían alinearse algunos temas de agenda del sector como el impositivo. “El desafio para el desarrollo más fluido de proyectos está en bajar la carga impositiva y agilizar todos los tramites preliminares y finales de obra: llevan mucho tiempo, son costosos y siguen siendo engorrosos y burocráticos. Que el Estado controle pero no obstaculice”, enfatiza Mariano Oppel, director de la inmobiliaria homónima.

La mala noticia es que más allá de los esfuerzos, por ahora, la industria inmobiliaria sigue generando productos para quien ya tiene techo propio.”El inversor que compra unidades chicas, por cuestiones de coyuntura de mercado viene, desde 2011, estoqueando metros cuadrados de renta y prefiere desarrollistas que ofrezcan solucionar el problema de la gestión y operación de sus unidades”, reconoce Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs y director de la desarrolladora Grid. Alberto Hoyos, responsable división residencias de Grupo Adrian Mercado, coincide en que las propiedades más demandadas siempre son aquellas de menor porteque son las que requieren del inversor o del comprador genuino una menor disposición o inmovilización de capital. “El ladrillo siempre fue y será el mejor salvaguarda del patrimonio personal”, insiste. Otra realidad es que la percibe, Fernando Cancel, director de Kantai. El referente afirma que las devaluaciones aleja a los inversores. “Los interesados serán los consumidores finales que se tomarán su tiempo para evaluar su compra sabiendo que los precios en dólares no bajan en el sector premíum y se trasladan a los precios en pesos”, relata.

Por otra parte, los desarrolladores no fueron los únicos que tuvieron que adaptarse a las nuevas reglas. Las inmobiliarias también lo hicieron . “Quien el año pasado pensaba en abrir una división de créditos hipotecarios hoy está planeando abrir una división obras. Lo importante es adaptarse “, resume Hernán Siwacld, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades. En fin, no hay ningún indicio que anticipe un futuro sencillo, pero sin duda, la clave parecería estar en entender el trasfondo. “Las crisis duran algunos meses y hasta un año; los planes, entre uno a varios semestres; los presidentes, entre cuatro y ocho años y los inmuebles, más de cien años. Solo teniendo esto en cuenta podremos tomar decisiones acertadas”, finaliza Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.