Créditos intermedios: la nueva grieta.

Mientras la oferta de créditos UVA aumenta, las líneas para desarrolladores no
crecen en la misma medida. Qué consecuencias ocasiona ese desfasaje.

Según cifras del Banco Central (BCRA), los préstamos UVA llevan otorgados $
86.600 millones desde su lanzamiento. Y siguen creciendo a pesar de la inflación.
Durante el primer trimestre del año redondearon un inventario de $ 164.655
millones y un crecimiento nominal del 8,8 por ciento. Pero empezaron a abrir una
grieta que amenaza a una de sus propias fuentes de clientes: los desarrolladores.
Los emprendedores aseguran que las líneas intermedias no acompañaron el
crecimiento de los préstamos UVA y que ese desfasaje amenaza con quitarle
ritmo al mercado. `No existe aún la herramienta de financiación en UVA para el
desarrollador. Los bancos manifiestan explícitamente su voluntad pero, por ahora,
todo queda en muy buenas intenciones. Mientras no exista este vehículo, más
dura será la producción de metros cuadrados a aplicar a la vivienda de la clase
media`, diagnostica Gustavo Ortolá, Tesorero de la Asociación de Empresarios de
la Vivienda (AEV).
El desarrollador afirma que, sin financiamiento, la oferta de metros cuadrados a
estrenar no logrará satisfacer a la demanda y la construcción con su peso, como
generadora de movimiento en la economía, perderá la carrera. `Mientras no se
generalice el crédito intermedio para los desarrolladores y solo se aplique a la
demanda de producto registrable, la aplicación seguirá siendo masiva al stock
de producto usado, que seguirá subiendo de precio`, afirma.
Ese escenario amenaza con licuar a un grupo importante de empresarios. `Se va
a polarizar cada vez más en dos grupos de protagonistas: los grandes con
posibilidad de conseguir capital con distintas estrategias financieras y los
pequeños que seguirán desarrollando para el grupo de amigos o socios iniciales
que solo aspiran a quedarse con producto con bajo margen o alquilar con el
menor rendimiento histórico. Ambos enfoques especulativos que no cambiarán la
realidad de los últimos años`, advierte. La oferta Hoy, la oferta de financiamiento
intermedio está concentrada en la banca pública. El Banco Nación, el Provincia y
el Ciudad marcan el movimiento, que es seguido con mucha más lentitud por las
entidades privadas. `Como banco público tenemos que apoyar a los
emprendedores inmobiliarios porque son los que mueven la economía y generan
empleo`, afirma Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia.
La entidad acaba de lanzar una línea para proyectos residenciales dentro del
territorio provincial con modalidad UVA. Dan la posibilidad de financiar hasta el 60
por ciento a tres años de plazo con una tasa fija del 6 por ciento. Para calificar, el
emprendimiento debe contar con un terreno propio, en condiciones de ser
hipotecado y presentar un mínimo de 1000 y un máximo de 10.000 metros
cuadrados de unidades vendibles. Quedan afuera los desarrollos en barrios
privados, countries, urbanizaciones y proyectos de loteos.
`Es un segmento con una gran demanda de crédito y un actor clave a la hora de
incrementar la oferta de viviendas y nuevos empleos`, agrega Curutchet. Por su
parte, Claudio Saffirio, subgerente General de Banca Mayorista del Ciudad,
coincide en la potencialidad del rubro: `Es un mercado con alta demanda si
tenemos en cuenta el auge que están teniendo los créditos hipotecarios. Los
números de enero y de febrero fueron muy buenos y, desde el año pasado hasta
ahora, el crédito hipotecario creció 120 por ciento`, dice.
En julio del año último, la entidad porteña lanzó dos líneas de créditos intermedios
en UVA (ajustables por el CER, Coeficiente de Estabilización de Referencia) y en
UVI (actualizables en función del ICC – Indice del Costo de la Construcción
elaborado por el Indec). Desde ese momento llevan 120 carpetas analizadas.
`Durante el primer trimestre del año se colocaron más de $ 350 millones en seis
proyectos que vuelcan al mercado casi 400 viviendas`, indica Saffirio.
Entre los requisitos el banco exige que las unidades (departamentos, oficinas y
cocheras) se construyan para su posterior venta a usuarios finales y que el
desarrollador demuestre experiencia técnica para encararlo. El aporte de capital
que se le exige oscila entre un 15 y un 30 por ciento del costo total del desarrollo.
`Las unidades luego podrán ser adquiridas con nuestros créditos`, explica Saffirio.
Esta modalidad se repite en todas las entidades. Financiar las obras les permite
acceder a un público casi cautivo y seguir expandiendo sus negocios de base
inmobiliaria.
El Banco Nación financia hasta el 100 por ciento de la obra. Cuando los proyectos
obtienen el final de obra, ofrece también créditos a los consumidores finales con
el boleto de compraventa como garantía hasta que sea posible la escrituración y
su eventual hipoteca. También tiene una línea de financiamiento en pozo con
distintas alternativas de garantía. `La cantidad de desembolsos y su periodicidad,
como mínimo bimestral, se acuerdan sobre la base de hitos constructivos y
certificaciones de obra. Es importante destacar que financiamos desarrollos
inmobiliarios que impliquen la utilización de sistemas constructivos
industrializados`, explica Guillermo Galluzi, gerente de Desarrollo Inmobiliario y
Vivienda del Nación.
Banco Itaú financia los desarrollos inmobiliarios bajo un esquema de Project
Finance, con lo cual cada estructura financiera es diferente. La entidad lanzó sus
líneas a fines del año pasado y financia al desarrollador durante la construcción y
a los individuos interesados en la compra de departamentos, con boletos, desde
el momento de la posesión. `El objetivo es alinear los intereses del desarrollador,
los compradores finales y el banco de manera tal que el proyecto se termine en
tiempo y forma`, explica Mariel Manzano, responsable del área de negocios de
Real Estate de Banco Itaú.
El desarrollo, financiado por avance de obra, requiere la garantía hipotecaria de
la tierra y la cesión del flujo de cobranzas de las ventas que se vayan originando.
`Durante la etapa de construcción el desarrollador solo abona intereses y la
amortización se produce al terminarse la obra, con el producido de la integración
de los saldos de precio que deben pagar los compradores finales`, agrega
Manzano, quien agrega que
mmm llevan otorgados los préstamos UVA desde su lanzamiento, según cifras del
BCRA. `Como banco público tenemos que ayudar a los emprendedores
inmobiliarios porque son los que mueven la economía y generan empleo`. Juan
Curuchet, presidente del Banco Provincia. hoy ya tienen varios proyectos
aprobados en Buenos Aires, Córdoba y Tucumán, en diferentes etapas de
instrumentación. `Los desarrolladores ya están comercializando sus
emprendimientos con los préstamos Itaú`, señala la ejecutiva. La demanda `Los
créditos bancarios para desarrolladores son escasos y aún no hay una línea de
crédito que se adapte a la realidad de la ejecución de la obra, los bancos piden
documentación y requisitos que no se condicen con la etapa del anteproyecto.
Por ejemplo, exigen el track record y los últimos tres balances, siguen sin entender
que cada obra es un negocio independiente, fideicomiso en muchos casos, y
que el desarrollador PyME no necesariamente es el constructor o dueño del 100
por ciento del proyecto`, diagnostica Fernando Romay, de Romay
Desarrollos Inmobiliarios.
Y la demanda es clara. `Los desarrolladores necesitamos la ayuda crediticia para
poder atender la creciente demanda`, afirma Gonzalo Monarca, presidente de
Grupo Monarca. Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, coincide: `No hay dudas de
que hay una demanda que continúa en aumento a raíz del surgimiento de los
créditos hipotecarios. Sin embargo, es fundamental solventar la asignatura
pendiente con los desarrolladores que somos en definitiva los que vamos a poder
ampliar la oferta y atender las demandas del sector. Los créditos intermedios van
a marcar la agenda del año como uno de los instrumentos clave que empujarán
a la industria`.
El cambio de paradigma amplió la base del negocio. `El mayor financiamiento
hipotecario está haciendo crecer la demanda y para sostenerla, esperamos que
existan condiciones crediticias un poco más avanzadas porque hoy el mercado
no se basa únicamente en inversión bigb class`, destaca Rodrigo Fernández
Prieto, de Fernández Prieto y Asociados.
A partir de que los UVA empezaron a mover el mercado, muchos desarrolladores
se dieron cuenta de que el esquema con el que venían trabajando empezaba a
quedarles chico. `El negocio de los últimos años estuvo basado en equity, o sea
capital propio de los desarrolladores y preventa. Sumar al crédito implicó repartir
las utilidades nominales con un jugador más, ya que con los precios actuales es
difícil pasarle los costos asociados al cliente final`, afirma Diego Silbert, director de
BrodyFriedman.
El desarrollador advierte que los bancos son jugadores ineludibles en este nuevo
contexto. `El mercado inmobiliario es un negocio de capital intensivo, es
imprescindible que los bancos acompañen para que se desarrolle, de otra forma
la dinámica de crecimiento será la que vivimos en los últimos años`.
Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV Comunidad de Inversión asegura que
si el crédito intermedio fuera masivo, se podría triplicar la oferta actual. Pero para
que esto suceda se requieren algunas señales macro. `El crédito puente funciona
con variables de tasas de referencia y de inflación normales. Con lo cual, hasta
que esas variables no se estabilicen, ni las entidades de financiamiento ni la
securitización de sus carteras estarán permeables a un mercado activo de crédito
a los desarrollos`, explica.
Ezequiel Chomer, del Grupo Chomer asegura que en los próximos años cambiará
el paradigma de cómo se financia un proyecto. `Los bancos no tienen una
velocidad de cambio que se adecúe a este mundo, por tanto, algunas fintecb ya
se están adelantando. El cambio no vendrá de la mano del Estado o de los
bancos, sino de la economía colaborativa y el crowdfunding`, indica. Mientras
tanto, el sector sigue reclamando medidas para agrandar su base de negocios.
`La expectativa a mediano plazo está en que la aparición del crédito hipotecario
a largo plazo consolide un mercado residencial orientado al comprador de
unidades para uso propio, especialmente en un segmento de 30 a 45 años que
estaba destinado a alquilar y a su vez, ese crecimiento impulse el anuncio de
créditos puente para seguir inyectando unidades y nuevos productos para
absorber la fuerte demanda en el segmento de la clase media`, remarca Hernán
Nucifora, de Global Investments.
Fernández Prieto asegura que `el mercado está a la espera de un planeamiento
conjunto entre los desarrolladores y el Estado, una modificación en la carga
impositiva y financiación bancaria`. Francisco Aitgelt, de Altgelt Negocios
Inmobiliarios, coincide y arriesga que la clave está en ofrecer un escenario
estable: `Reglas claras, estabilidad económica, mayores beneficios para los
desarrolladores y mucha competencia`. No es poca cosa en un mercado
acostumbrado a moverse entre crisis. ¦ Elena Peralta Qué ofrece hoy el mercado
Banco Nación Financiación: Hasta el 100%. Tasa: 21 % hasta el mes 36. Badlar +
4% desde el mes 36. Plazo: 72 meses. 12 meses plazo de gracia. Banco Provincia
Financiación: Hasta el 60% Tasa: 8% fija Plazo: 3 años. Banco Ciudad Financiación:
Hasta el 70% Tasa: Destino geográfico general: 6,9% TNA vencida. Destino en
Zona Sur: 6,4% TNA vencida. Plazo: 48 meses. Cuando se prevea la construcción
de varios edificios dentro del mismo predio, se podrá solicitar la ampliación del
plazo por un período adicional de 36 meses. Banco Itaú Financiación: Hasta el
80% del costo directo de obra. Tasa: UVA + 8,50%. Plazo: Intereses trimestrales
durante la construcción. Capital al finalizar la obra y/ hasta 12 meses de gracia
conforme flujo de fondos.

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