La demanda crece y la ofertan no por falta de productos en condiciones de ser vendidos con crédito bancario.

La oferta de viviendas no crece por falta de créditos intermedios y mecanismos para la compra en el pozo. Los valores de venta suben y los de alquiler bajan. Las soluciones.

ENTREVISTA MARIANO OPPEL Los precios aumentan por la avalancha hipotecaria La falta de mecanismos para comprar en el pozo exprime el mercado de los usados. Qué pasa con los alquileres.

Mariano Oppel es el titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, con sucursales en Pilar y Belgrano. Su visión es que el mercado no encuentra la manera de aumentar la oferta de inmuebles en condiciones de ser hipotecados. -¿Cómo ves el mercado en relación al año pasado? -El año pasado fue muy movido, en lo que va de 2018 siguió la inercia porque el anterior terminó muy acelerado. Diciembre fue un mes de casi 8 mil escrituras en Capital cuando el promedio del año es 6 mil. -¿Se consigue comprar con crédito en las zonas consolidadas de CABA? -Hay poca oferta. El mercado se movió muchísimo el año pasado y sigue, lo que pasa es que la fuerte presión de la demanda agotó la oferta. El mercado está muy segmentado. Ese primer eslabón de la cadena que es el que compra con crédito hipotecario agotó la oferta y presionó mucho sobre los precios. -¿A cuánto llegó el aumento de los precios? -Por lo menos entre un 10 y un 15% en el año. Es muy difícil generalizar porque depende mucho de la ubicación, el tipo de inmueble, si es a estrenar o usado. Tienen mucha diferencia. El crédito está apuntado a un segmento muy determinado que es el inmueble apto para hipotecar, lo cual deja afuera a muchos desarrollos que están en el pozo o terminados que aún no tienen la subdivisión y la escritura. La mayor demanda se concentra en uno y dos dormitorios. -¿Los propietarios aceptan vender con crédito? -Sí, si tiene todos los papeles en regla, sí. El tema es que el proceso puede durar 90 días y en el medio pasa de todo, porque lo más común son las operaciones encadenadas. Si el comprador está tramitando el crédito, éste no puede confirmar la compra al propietario hasta que el banco se lo apruebe y, por lo tanto, el propietario no puede salir a comprar. Entonces se genera cierto grado de incertidumbre en las cadenas y se hacen propuestas condicionadas al crédito. -¿Cómo se puede mejorar el proceso para disminuir la incertidumbre? -Nosotros hacemos hincapié en que los bancos deben acelerar el proceso de calificación. El otorgamiento debería ser de 30 o 40 días, porque pasa, por ejemplo, que los compradores se comprometen endólaresylos créditos son en pesos. La variación del tipo de cambio complica la situación. -¿Creés que los bancos pueden promover la oferta? -Ese es el desafío. En el segmento medio, que es el que arranca la cadena se financien las compras en pozo. El Banco Central habilitó esta vía con una comunicación (A6250) que permite que el boleto sea el instrumento de garantía, en lugar de la hipoteca. Esto hace que las desarrolladoras puedan financiar emprendimientos en vías de construcción caucionando con el boleto. Todavía no está en la calle, pero es una herramienta muy importante. De igual modo, los créditos más altos empiezan a asomar pero tampoco hay tantos. En el segmento más alto, hay más oferta pero no hay un crédito fluido. En el primer segmento, hay crédito pero falta oferta, y en el segundo, hay oferta pero falta crédito. -¿Segmentos? -La clase alta se maneja al contado o venden para comprar y pagan una diferencia. Pero no tienen un crédito fluido porque los que se ofrecen son de poco monto. Los inmuebles del segmento medio alto son de 350 mil a 400 mil dólares, entonces no hay crédito fluido ni para la segunda vivien- Mercado bajo stress. La demanda crece y la oferta sigue siendo la misma. Los precios suben. da. Hay otros dos segmentos, el más alto, que juega a otro deporte, porque es el que invierte en este rubro en cualquier época es el que hace girar la rueda porque también es el que construye. Este segmento también se mueve sin necesidad de crédito. Tiene poca oferta pero también hay poca demanda, son los del millón de dólares para arriba. El otro segmento es el de los que alquilan porque no califican para un crédito o no quieren endeudarse. -¿Cómo están los alquileres? -Hay muy poca oferta. El déficit habitacional no está resuelto. Ahí el desafío pasa por fomentar la inversión con destino a renta. No hay oferta sin rentabilidad. En la medida en que no haya un fomento de este tipo de inversiones, desgravación impositiva y que no se aliente puntualmente este tema el conflicto va a continuar. -¿Cómo se puede solucionar? -Creo que es muy simple: si se desgrava la renta. Cuando uno compra un inmueble tiene un 3.6% de impuesto de sellos. Y la misma renta está gravada impositivamente o sea que se podría hacer como en otra época, cuando se compraba y se declaraba que el destino era la renta y se quedaba exceptuado del pago de impuesto de sellos. Era una manera de fomentar que la gente compre los inmuebles y no los revenda sino que se quede porque le resulta rentable. -¿Cómo está el mercado de alquileres en este momento? -La expectativa de inflación bajó. Ya no apunta al 30% anual, tampoco al 15%. Se aumenta un 10,12% semestral. La meta inflacionaria ayudó para que la gente crea que la inflación lentamente va cediendo. -¿Creés posible que el mercado de inmuebles usados empiece a comercializarse en UVA? -Es muy difícil. Todo lo que es vivienda en construcción o a estrenar es fácil de hacerlo porque tenés costos en pesos. En los usados es muy difícil porque hay una raigambre muy importante con el dólar, la gente no cambia un ladrillo por pesos, lo cambia únicamente por billetes de dólares. No lo veo imposible si la gente luego lo puede convertir libremente en dólares. Pero el 99% de la gente quiere dólares o ladrillos.

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