Operaciones sujetas a negociaciones

Inflación, suba del dólar, con la consecuente caída de los créditos hipotecarios, marcan un tiempo de espera y de reacomodamiento de las operaciones inmobiliarias, que están sujetas a negociaciones en los precios del 10%.

Hasta hace unos meses, alentados por los créditos hipotecarios, la mira de los desarrolladores estaba puesta en gestar emprendimientos para la clase media, la que se había volcado, en principio, a la compra de inmuebles usados. Hoy ese panorama se ha revertido. Francisco Altgelt de Altgelt Inmobiliaria, comenta que si bien la oferta se mantiene, bajó un poco la demanda. El empresario adjudica este cambio a que los compradores anteriormente eran tomadores de créditos hipotecarios, a lo cual se agrega el enfriamiento del mercado de los últimos dos meses. Asimismo, Altgelt señala que en los edificios a estrenar ocurre algo similar ya que bajó bastante la demanda, pero en este caso el precio de los inmuebles es la principal causa.

A su vez, Mariano Oppel de la inmobiliaria homónima, precisa que hay una fuerte escasez de determinados departamentos de 3 y 4 ambientes. Por ende, a mayores requisitos con mejor calidad, menor oferta; y a menor oferta, mayor es el precio. Las propuestas de compra no son muy diferentes, aunque sí la predisposición a escucharlas y a negociar por parte de los propietarios. De todos modos, no se puede bajar mucho el precio porque tiene que reponer. Es decir, venden para comprar. Vía oferta está dándose lo que llamo una corrección de precios dado que se venía tasando por arriba del valor de mercado, en una época de mucha demanda y con expectativas exageradas de suba, recalca.

PRECIOS Y NEGOCIACIONES

Altgelt observa que, los compradores están haciendo contraofertas cercanas al 10% y que los propietarios o desarrolladores están aceptando, en algunos casos, bajar los precios en esos porcentajes. Por su parte, Oppel afirma que es importante ser realista con los precios, realizar tasaciones serias, sin aplicarle voluntarismo, deseos o necesidades personales, ni exceso de expectativas: esto no significa una baja generalizada de precios ya que determinados productos, por lo escasos o exclusivos, cada día valen más.

Para Alejandra Covello, de Covello Propiedades, actualmente las negociaciones son activas, pero sin el dinamismo de antes: si no se aceptan las ofertas los compradores oferentes a veces prefieren esperar, y se retraen, en consecuencia, no se hace la operación.

Mientras tanto, Tomás Seeber, de RG Montes puntualiza que es necesario estar cerca tanto del cliente comprador como del vendedor. El primero, para que entienda que el mercado de oferta no está convalidando bajas sustanciales en los valores, ya que la mayoría cree que esta corrección cambiaria era necesaria, y en general no tienen apuro económico en desprenderse de sus activos. Y el vendedor para que comprenda que el escenario cambió, que la relación de poder entre vendedor y comprador se equilibró y que, si tiene hoy un comprador dispuesto a avanzar con una negociación lógica, tiene que extremar los esfuerzos para que llegue a buen puerto porque ya no tiene una demanda que empuja con el ritmo de antes .

EL PERFIL DE LOS COMPRADORES

En cuanto al público al que apuntan este tipo de unidades de mayor superficie, Francisco Altgelt observa que responde a consumidores finales y no inversores: son compradores que no encuentran lo que buscan en el mercado del usado y prefieren comprar a estrenar o en pozo. Este tipo de compradores son muy exigentes con la calidad constructiva y las terminaciones, ya que por lo general buscan para agrandarse. Son los que necesitan un dormitorio o un ambiente más. Suelen ser matrimonios de 40 o 50 años.

Por su parte, Oppel advierte que el público está volviendo a ser variado. Si bien cuando ocurren estos movimientos, el primero que frena es el inversor y el atemporal resulta ser siempre quien tiene la necesidad de mudarse (consumidor final), también vemos que el inversor argentino es muy rápido y pronto descubre que en estos momentos surgen las verdaderas oportunidades y los mejores negocios.

En este sentido, el empresario destaca que el encarecimiento del crédito y la devaluación del peso respecto del dólar golpeó fuerte sobre la base. En el segmento medio y alto, cayeron los créditos, pero no las operaciones, por lo menos, no en la misma medida ya que muchos se financiaban aprovechando la oportunidad, pero no por falta de posibilidades. Sin embargo, hay que resaltar que, a pesar de ser un poco más caros, aún existen líneas de crédito diversas y accesibles, tanto de los bancos públicos como privados.

Covello afirma que los inversores de renta saben que las unidades de 3 dormitorios cuentan con una rentabilidad del 1% anual más que aquellas que tienen solo 1 dormitorio. En cuanto a la financiación asegura que está en baja y que pocas son las operaciones que se hacen con crédito. Las financiaciones de particulares las vemos en cada caso; negociar hoy una tasa de interés no es fácil.

En cuanto a los precios, para Altgelt depende de la zona, pero por los altos costos de construcción más la alta incidencia de la tierra, suelen ser propiedades por arriba de los 2500 dólares el m2. Sigue habiendo ventas en pozo en cuotas con actualización CAC o edificios por terminar a precio cerrado. Nosotros estamos comercializando uno en Olazábal y Donado con este último esquema.

Lo que el mercado necesita es estabilidad, previsibilidad, reglas claras, un buen clima de negocios y paz social. Todo esto es imprescindible para que, además de haber créditos, la gente los quiera tomar y de esa manera, retomar la senda del crecimiento con la que veníamos, resalta Oppel.

FUENTE: Áreas Globales

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