Qué esperar del mercado inmobiliario en 2018

Cómo será el comportamiento de la demanda y de los precios. El impacto de los créditos hipotecarios en la actividad de inmobiliarias y desarrolladoras.

Con visiones contrapuestas, así arrancó el primer encuentro del año de integrantes del sector de real estate. La cita fue en La Comunidad Negocios Inmobiliarios, un coworking especializado en el rubro en el barrio de Palermo, y contó con un panel integrado por Pablo Sánchez, quien contó las novedades de LCNI, Germán Gómez Picasso de Reporte inmobiliario, Damián Tabakman (arquitecto y asesor) y Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT.

El más optimista fue Gómez Picasso, quien abrió la charla con datos auspiciosos. En la Ciudad, aumentaron las escrituras un 50% durante el último año mientras que en provincia la suba fue del 30%. Los precios de las viviendas usadas también fueron al alza, con un 13% en CABA y un 9% en Buenos Aires durante el mismo período. Los costos también se incrementaron: construir una casa tipo country cuesta poco más de US$ 1702/m2, un valor que complica a los desarrolladores, que ven reducido su margen de ganancia.

“La respuesta a todo este cambio es el crédito hipotecario”, resumió Gómez Picasso. Y siguió ofreciendo números que comprueban que estamos ante un período inédito en la Argentina. En el último diciembre, $14.300.000 se transfirieron de los bancos a tomadores de préstamos. “Se dieron más créditos hipotecarios en el último mes de 2017 que en los 90”, resumió, y agregó que “en provincia de Buenos Aires las cifras sobre créditos otorgados también son alentadoras, con “un septiembre -el último período relevado- que fue el mejor de la historia”.

“Hoy se puede decir que hay dos mercados: el tradicional y el apto crédito, que es el que está más demandado”, afirma Gómez Picasso y aclara que en este último la oferta está en caída.

Sin embargo, uno de los fundadores de Reporte Inmobiliario admite que los desarrolladores tiene una percepción diferente que la de los brokers inmobiliarios. “Están más cautos porque cambió el modelo de negocio. Muchos quedaron a mitad de camino porque venían desarrollando el típico producto al costo y a lo mejor ya estaba lanzado para cuando el mercado cambió”.

Para el 2018, Gómez Picasso augura una demanda en aumento, “aunque las tasas suban los inquilinos seguirán comprando” porque el valor de la cuota hipotecaria es pareja con la de un alquiler. “Hoy las búsquedas son un 70% para casas, se invirtió la proporción histórica”.

En cuanto a los precios, Gómez Picasso estima que también tenderán al alza en el mismo porcentaje que este año, alrededor del 13% en dólares. Y afirma que ya han alcanzado un valor récord. “Tanto en Capital como en provincia el metro cuadrado supera los US$2.200”.

Hacia el final, dio un consejo a los inmobiliarios para que alienten a sus clientes a adaptarse a las nuevas condiciones del mercado. “En un barrio cerrado del GBA, dos casas muy similares, de casi el mismo metraje, tienen una diferencia de 100 mil dólares a favor de la que es apto crédito”.

Para concluir, y haciendo un análisis de la situación tanto de los brokers como de los desarrolladores señaló que “éste será un año récord, pero habrá que tener paciencia para ver los resultados”.

Damián Tabakman cerró el encuentro luego de una charla con Alejandro Belio, quien dio información muy importante sobre la estrategia de crecimiento de TGLT. Como en una clase magistral, ambos conversaron sobre todos los hitos de la compañía: la incorporación de socios extranjeros, la compra del Sheraton Retiro (“aprovechamos que Marriott está en un proceso de desinversión en activos”) y la adquisición de la constructora Caputo S.A. Al respecto, Belio reconoció que “siempre estuvimos tentados de convertirnos en desarrolladora-constructora porque nos da un buen margen de ganancia”. Además, Belio explicó que la decisión se tomó después de haber analizado la trayectoria de varias constructoras. “Notamos que Caputo no había crecido en el sector público en la misma proporción que en el privado. Así detectamos una oportunidad para crecer en obras como construcción de cárceles, represas eléctricas, etcétera”.

De cara al futuro, Belio explicó que TGLT tiene un banco de tierra importante que garantiza la concreción de un buen número de obras. Sobre la reciente adquisición de terrenos en Catalinas Norte, señaló que están en la etapa de definición del producto, que seguramente contendrá oficinas pero también otros tipos de inmuebles. En tanto, sigue firme la construcción de Astor San Telmo, vendido en un 60% a través de un fideicomiso al costo con ajuste de la CAC. “Todavía no estamos ofreciendo precios en UVA. Siempre ofrecimos financiamiento propio y trabajamos hace tiempo con préstamos intermedios, tenemos la gimnasia”.

El 2018 será para TGLT un periodo para lograr una integración ordenada con Caputo y de estar atentos a las subastas del Estado. También optimista, Belio consideró que el mercado crecerá “más fuerte durante 2019”.

A su turno, Tabakman destacó los puntos a favor del escenario actual. En primer lugar, coincidió con Gómez Picasso en que el gobierno tomó un rol decisivo al promover los créditos hipotecarios, “marcando un norte”, enfatizó el asesor. En segundo término, la inclusión de los bancos, que poco a poco están adaptando su estructura para responder a la demanda. Sin embargo, destacó que los bancos están enfriando el mercado hipotecario con la suba de tasas (“algo que tenía que hacerse para hacer más sustentable el sistema”) y limitando el acceso indiscriminado a los créditos. Tabakman considera que los efectos de esta situación comenzarán a percibirse en breve, al igual que el impacto de la suba del dólar. Además, recordó que los préstamos intermedios aún no despegan pero admitió que hay un esfuerzo en ese sentido. En definitiva, “más lento de lo que quisiéramos vamos hacia un mercado normalizado, al mejor ritmo posible”.

FUENTE: www.clarin.com

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