Crisis. La fuerte devaluaci\u00f3n de estos meses abre nuevas oportunidades de negocio en el rubro de las propiedades. Los expertos analizan la coyuntura y cuentan d\u00f3nde, c\u00f3mo y en qu\u00e9 invertir.<\/p>\n
Refugio de valor. La experiencia muestra que, en el largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del d\u00f3lar.<\/p>\n
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NEGOCIOS LA SUBA DEL D\u00d3LAR Tips para invertir en propiedades Los expertos analizan la crisis del d\u00f3lar y las oportunidades de negocio en el mercado inmobiliario. Hern\u00e1n\u00a0Oppel\u00a0director de la inmobiliaria que lleva su nombre, considera que, en \u00e9pocas como \u00e9sta, el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversi\u00f3n: `Los inmuebles deben evaluarse seg\u00fan el costo de su reposici\u00f3n, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, el costo de la tierra, un bien escaso por su ubicaci\u00f3n, y el costo de construcci\u00f3n, compuesto por la mano de obra y el valor de los materiales`. Los dos \u00faltimos componentes estar\u00edan bajando en d\u00f3lares, mientras los valores de las propiedades se muestran estables en la misma moneda.<\/p>\n
Por su parte,\u00a0Tomas Seeber\u00a0director de\u00a0RG Montes\u00a0afirma que: `Si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del d\u00f3lar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones m\u00e1s inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho^n lapsos cortos de tiempo, pero tambi\u00e9n perder mucho. La inversi\u00f3n en inmuebles siempre es m\u00e1s conservadora pero m\u00e1s estable y en moneda dura`.<\/p>\n
Oscar Puebla, de\u00a0Puebla Inmobiliaria\u00a0ejemplifica en el mismo sentido: `El que compr\u00f3 un departamento hace diez a\u00f1os en Belgrano hoy gan\u00f3 en d\u00f3lares un 140%`. Aprovechar e! momento Para\u00a0Oppel\u00a0resulta fundamental descubrir la oportunidad del momento cuando se est\u00e1 decidido a realizar una inversi\u00f3n inmobiliaria. `En per\u00edodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que m\u00e1s le cierra, m\u00e1s como refugio de inversi\u00f3n que por satisfacer su necesidad real. En momentos de mercado como este, donde la menor demanda genera mayor y m\u00e1s competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar, se pueda elegir mejor`, dice.<\/p>\n
Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades recomienda `sin dudas` comprar: `Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. Sin embargo, respecto a los inmuebles como refugio de capital, el empresario es cauteloso. `Todo depende del intervalo temporal que se considere: en el largo plazo, los inmuebles demostraron sortear todas las crisis que present\u00f3 nuestra econom\u00eda desde comienzo de los 80 a la fecha, revalorizando su cotizaci\u00f3n en d\u00f3lares. En el corto plazo, la evoluci\u00f3n de los activos inmobiliarios puede presentar movimientos hacia la baja, tal como ocurre hoy en el mercado de los usa-. dos`, explica.<\/p>\n
Ez\u00e9quiel Chomer, CFO (Chief Financial officer) de\u00a0Grupo Chomer\u00a0compa\u00f1\u00eda desarrolladora que recientemente present\u00f3 Selene Libertador en La Lucila, considera al ladrillo como una buena inversi\u00f3n, pero `depende del tipo de producto a comprar y la zona`. Para el directivo, en el contexto actual `hay que ser m\u00e1s cuidadosos que antes ya que cada propiedad responde distinto`. Preguntas clave Seg\u00fan Chomer, hay que pensar como en cualquier otra inversi\u00f3n. Preguntarse \u00bfQu\u00e9 panorama vemos para los pr\u00f3ximos a\u00f1os? \u00bfHabr\u00e1 mayor demanda de viviendas? \u00bfMayor turismo receptivo? \u00bfMejores rentabilidades en el campo, en la industria, \u00bfEn las empresas de servicios?<\/p>\n
`Si uno logra responderse estas preguntas es m\u00e1s f\u00e1cil dirigir la inversi\u00f3n inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. Tambi\u00e9n hay que prestar atenci\u00f3n a los cambios de regulaci\u00f3n. Por ejemplo, con el nuevo c\u00f3digo de edificaci\u00f3n de CABA, ser\u00e1 casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido comprar departamentos en torres ya que se convertir\u00e1n en u\u00f1 bien escaso`. En qu\u00e9 invertir Puebla recomienda evaluar el tipo de operaci\u00f3n en base al monto de inversi\u00f3n que se tenga: `En un monto de entre 20 o 30 mil d\u00f3lares, recomiendo la compra de cocheras en zonas de alta densidad ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un peque\u00f1o inversor acceder a un bien inmueble y de r\u00e1pida realizaci\u00f3n a la hora de venderlo`. En l\u00ednea con esto, el empresario recuerda: `Nuestros padres nos educaron para tener el techo propio, pero yo creo que hoy debemos re-<\/p>\n
1 I lA $ NtfU 5\u00a1g U Oportunidad. Las crisis son tiempos de abundancia de oferta y un buen momento para quienes buscan buenos precios.<\/p>\n
pensar todo de nuevo ya que para un joven con capacidad de ahorro y con una vida por delante, las peque\u00f1as unidades de negocio le permiten hacerse de una renta para vivir en el lugar que m\u00e1s le guste sin el peso de la casa propia`. Qu\u00e9 esperar En relaci\u00f3n con la inversi\u00f3n y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad `para un pase de manos`.<\/p>\n
`Esto se da s\u00f3lo para quienes est\u00e1n en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando est\u00e1 terminado es una estrategia com\u00fan que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del \u00e9xito del negocio en s\u00ed, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia s\u00f3lo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 a\u00f1os. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: \u00bfpor qu\u00e9 creo yo que este inmueble subir\u00e1 de valor en ese plazo?`, dice Chomer, y agrega que hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target est\u00e1 m\u00e1s disociado de las crisis econ\u00f3micas y tambi\u00e9n en productos asociados a un contexto de d\u00f3lar alto. Expensas Puebla asegura que hay buenas oportunidades en pozo, pero se\u00f1ala: `Si se busca una renta es mejor buscar algo con entrega inmediata. En los departamentos usados hay que mirar muy bien el estado del edificio a nivel mantenimiento ya que muchas veces el precio parece conveniente pero las reparaciones necesarias en el edificio hacen que las expensas sean un verdadero problema`. Ubicaci\u00f3n\u00a0Migliorisi\u00a0afirma que la ubicaci\u00f3n es un factor muy importante en cualquier inversi\u00f3n inmobiliaria y se\u00f1ala a los barrios en desarrollo: Paternal; Chacarita; Villa Crespo y todos los relacionados a la Villa Ol\u00edmpica del Sur de la Ciudad de Buenos Aires. `El que apuesta all\u00ed har\u00e1 un excelente negocio`, sostiene y afirma que en esas zonas, tanto emprendimientos desde el pozo, propiedades usadas como nuevas tendr\u00e1n una plusval\u00eda mayor que en el consolidado corredor Norte de la Ciudad. Sin embargo, considera que tanto la Ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior est\u00e1n en pleno desarrollo y ese es un crecimiento permite m\u00faltiples opciones.<\/p>\n
Di Mitrio explica que, en la actualidad, existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en \u00e1reas en crecimiento como el Sur de CABA, m\u00e1s concretamente en cercan\u00edas del Parque Lezama. `Hay emprendimientos inmobiliarios con entrega hacia el a\u00f1o 2020 y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluaci\u00f3n que traemos de diciembre a la fecha`.<\/p>\n
Por su parte, Puebla coincide que hay que prestar especial atenci\u00f3n a la zona Sur de la Ciudad debido a las inversiones que realiza el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y se\u00f1ala a Lugano; Pompeya; Parque Patricios; La Boca y Barracas. Pozo, usado o nuevo Seg\u00fan\u00a0Altgelt\u00a0el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja; adem\u00e1s dice: `Los de pozo est\u00e1n saliendo con valores altos en relaci\u00f3n con el usado. Antes de la aparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habr\u00e1 que ver si hay un resurgimiento de los cr\u00e9ditos`.<\/p>\n
Mientras tanto, para\u00a0Oppel\u00a0el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto fmanciamiento `que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado`. `El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesi\u00f3n inmediata en ubicaciones dif\u00edciles o imposibles de encontrar reemplazo, con materiales dif\u00edciles de volver a conseguir y a valores, que en muchas ocasiones no llegar\u00eda a su real costo de reposici\u00f3n`, dice.<\/p>\n
En cualquier cas\u00f3, Seeber recomienda no descalzarse, es decir, vender y comprar al mismo tiempo. `No hay que especular con el techo propio`. Seg\u00fan este especialista, hay que volver a mirar los pozos en buenas zonas si se convalida que el costo de construcci\u00f3n baja realmente; analizar la compra de inmuebles comerciales que quiz\u00e1s hoy encuentran vendedores con m\u00e1s ganas de venta porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluaci\u00f3n;<\/p>\n
Seeber dice que en este momento tambi\u00e9n hay que evaluar la compra de unidades usadas a reciclar porque los plazos de obra son cortos y ah\u00ed se puede capitalizar la baja del costo de remodelaci\u00f3n medido en d\u00f3lares en forma inmediata. Considerar la renta<\/p>\n
Adem\u00e1s,\u00a0Altgelt\u00a0sugiere que si la compra es para inversi\u00f3n es importante analizar la renta: `En ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta m\u00ednima del 5% anual en d\u00f3lares. Hoy los locales comerciales son lo que m\u00e1s se asemeja a esa renta`. Por \u00faltimo, el inmobiliario observa que `al temporario hoy no lo ve`.<\/p>\n
Chomer coincide en que no puede pensarse s\u00f3lo un negocio inmobiliario por su valorizaci\u00f3n ni s\u00f3lo por su renta: `Para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Lo pongo en un ejemplo: comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir m\u00e1s una valorizaci\u00f3n anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversi\u00f3n. Y otro consejo final: no atarse al inmueble. Si alcanz\u00f3 su nivel m\u00e1ximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversi\u00f3n en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicaci\u00f3n, pero el inversor profesional tambi\u00e9n piensa en la variable de tiempo`. Temporario o permanente Para\u00a0Oppel\u00a0`El alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y espec\u00edfica, y requerir\u00e1 ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotaci\u00f3n de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vac\u00edo y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos a\u00f1os y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento`.<\/p>\n
Por su lado, Seeber recomienda analizar la compra de unidades afectadas al alquiler temporal ya que si Argentina se vuelve m\u00e1s barata, `mejora el turismo y este cliente paga en moneda dura`.<\/p>\n
`El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la d\u00e9cada pasada -dice Ezequiel Chomer- pero en los \u00faltimos a\u00f1os, tendi\u00f3 a estancarse por el enorme crecimiento de la oferta`. Adem\u00e1s, agrega que es un negocio que requiere de un elevado costo de mantenimiento, m\u00e1s riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo.<\/p>\n
`Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, m\u00e1s la valorizaci\u00f3n esperada. No est\u00e1 tan mal, pero si uno busca una estrategia m\u00e1s profesional, sugiero prestar atenci\u00f3n a los ciclos de cada tipolog\u00eda y cada barrio: comprar zonas que puedan crecer en demograf\u00eda, en calidad, en infraestructura`, agrega Chomer.<\/p>\n
Usados. Su ventaja es que permiten la posesi\u00f3n inmediata y, muchas veces, ofrecen una mejor calidad.<\/p>\n
FUENTE: WWW.CLARIN.COM<\/p>\n
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