La demanda va a estar regida por la reaparici\u00f3n del cr\u00e9dito. Si no arranca, los inversores seguir\u00e1n siendo los compradores y protagonistas. De hecho, la mayor\u00eda de los proyectos nuevos apuntan a unidades cada vez m\u00e1s chicas para poder captar a los peque\u00f1os inversores. “Se ampliar\u00e1 la oferta de desarrollos que puedan ofrecer una cuota de hasta $25.000. Es decir lotes en zonas suburbanas o departamentos chicos”, detalla Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, quien trabaja en el lanzamiento de un complejo de condominios al costo en Nuevo Quilmes con unidades acotadas en sus medidas para as\u00ed poder ofrecer un ticket y cuotas accesible, y en un loteo abierto en Hudson con parcelas de 3oom2 y una cuota de $12.000. “Es un mercado que pide ambientes chicos, servicios de calidad, cercan\u00eda con medios de transporte y costo de mantenimiento”, coincide Ariel Acri, presidente de Saltum Developments, la empresa que est\u00e1 trabajando en un desarrollo de 15″0 metros cuadrados en Coghlan. “La exenci\u00f3n de IVA para las unidades de 140.000 UVAs probablemente favorezca el desarrollo de este tipo de unidades”, anticipa Santiago Tarasido; CEO de Criba.
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Miguel Ludmer, director de Interwin hace una diferenciaci\u00f3n. Reconoce que si bien las unidades m\u00e1s demandadas en la primera etapa de preventa son las m\u00e1s chicas – de uno o dos ambientes -, cuando un edificio de un barrio consolidado como Belgrano o Palermo est\u00e1 terminado o a un a\u00f1o de ser entregado, los pisos m\u00e1s buscados son los departamentos grandes.<\/p>\n
Una inflaci\u00f3n controlada, tasas en baja y un d\u00f3lar estable son las tres variables que definir\u00e1n la vuelta del cr\u00e9dito UVA. “El tema es que con la devaluaci\u00f3n, los montos que prestan los bancos no alcanzan para comprar. Pero se vienen alternativas que van a corregir estas situaciones”, es optimista, Diego Migliorisi, socio gerente Migliorisi Propiedad. Jorge Moscatelli, de la desarrolladora BCMP, creador de las marcas Pavillon y Southpoint adelanta que “s\u00ed el d\u00f3lar se estabiliza por debajo de los $45, y los valores en d\u00f3lares de los usados no suben, podr\u00eda regresar el cr\u00e9dito”.<\/p>\n
Rafael Baig\u00fan, socio, Baigun Operaciones Inmobiliarias est\u00e1 preocupado por las tasas.”El impacto fue notable en las propiedades de USS2500\/m2 para abajo”, detalla.
\nCon viento a favor, Carlos Spina, director de Argencons adelanta que ser\u00e1 un desafio para 2020, m\u00e1s que para 2019. “El sistema financiero mantiene la capacidad pr\u00e9stable en t\u00e9rminos nominales aunque en pesos se incrementaron. Si los encajes bajaran, los bancos estar\u00edan en condiciones de reactivar el cr\u00e9dito”, afirma Daniel Salaya , titular de Salaya Romera. Hern\u00e1n Nucifora, director de Global Investments y Nucifora Propiedades es m\u00e1s categ\u00f3rico: “Las tasas junto a la inflaci\u00f3n fueron y son los asesinos de los cr\u00e9ditos UVA, en una pa\u00eds con m\u00e1s del 45 por ciento de inflaci\u00f3n y tasas del 17 por ciento, los bancos declaran una intenci\u00f3n clara de no apoyar el cr\u00e9dito hipotecario”.<\/p>\n
“Es deseable que para el segundo semestre se logre la reactivaci\u00f3n – pone pa\u00f1os tibios, Claudio Caputo, presidente Colegio de Escribanos porte\u00f1o-. Llegamos a tener cuatro de cada diez escrituras con cr\u00e9ditos, hoy no alcanzamos a una cada diez. El deseo es recuperar ese impulso que nos dio el cr\u00e9dito”, declara el hombre que maneja la entidad que relev\u00f3 que en noviembre las operaciones financiadas cayeron 87 por ciento en comparaci\u00f3n al mismo mes del a\u00f1o pasado. Desde su aporte, afirma estar trabajando en mejorar todos los procesos administrativos del Estado, colaborando en hacer operaciones m\u00e1s \u00e1giles. ‘Tambi\u00e9n nos focalizamos en la digital\u00edzaci\u00f3n de los procesos notariales y en la reducci\u00f3n de los costos de una operaci\u00f3n inmobiliaria”, agrega.<\/p>\n
Los cr\u00e9ditos intermedios -el que se le otorga a los desarrolladores- es una de las grandes asignaturas pendiente. La realidad es que, pese a los esfuerzos del Gobierno, los desarrolladores prefieren seguir financi\u00e1ndose con preventas. Es que para pensar en tomar un pr\u00e9stamo intermedio, el desarrollador debe encontrar una demanda l\u00edquida que le asegure que podr\u00e1 cancelarlo y eso s\u00f3lo suceder\u00e1 con un sistema de cr\u00e9ditos hipotecarios que fluya. Juan Pablo Ayerza, director de Pix Argentina reconoce que “hasta que no vuelva el segmento medio que demanda el cr\u00e9dito final poco sentido tiene cargar el costo financiero al precio que adquiere un inversor de pozo”. El desarollador Daniel Mintzer, director G & D Developers es uno de los pocos que se anim\u00f3 a tomar una l\u00ednea. Tenemos una con el Banco Ciudad y estamos evaluando otras opciones. Hay que hacer los deberes y animarse”, invita aunque reconoce que el aumento de tasas siempre “pega”, pero conf\u00eda en que ser\u00e1 cuesti\u00f3n de tiempo. “Dependen de la disponibilidad de los bancos y de la posibilidad de reducir los plazos de escrituraci\u00f3n al finalizar la construcci\u00f3n y entrega de unidades”, agrega Miguel Camps, presidente de Argencons. Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, Managing Partner en Fern\u00e1ndez Prieto y Asociados plantea otro dilema que deja el 2018, el nuevo C\u00f3digo de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires que, bajo la mirada del Gobierno de la Ciudad, promueve la construcci\u00f3n de obras m\u00e1s peque\u00f1as en barrios con potencial . “Est\u00e1 basado en una realidad que Argentina no vive. Los proyectos en barrios menores hechos para cr\u00e9ditos UVA brillan por su ausencia porque el desarrollador no puede ensamblar las preventas con los cr\u00e9ditos y el riesgo que ello significa en un escenario vol\u00e1til. Por esa raz\u00f3n baja las expectativas de nuevos desarrollos por falta de inversores interesados en las nuevas disposiciones”, sintetiza su postura.<\/p>\n
En Portland, una desarrolladora que puso segunda en medio de la crisis creen que en un mercado amesetado hay que buscar corredores y distritos que potencien la inversi\u00f3n en tierra y que tengan una demanda latente a nivel usuario final. “Por ejemplo, el eje liberador de la zona Norte en donde la principal ventaja es que hay una muy buena oferta de lotes en los que los desarrolladores podemos ofrecer proyectos de escala con amenities tipo country pero en el casco urbano”, sintetiza Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial de Grupo Portland.<\/p>\n
El vaso medio lleno <\/strong><\/em><\/p>\n Quienes miran el vaso medio lleno afirman que el mercado inmobiliario est\u00e1 acostumbrado a iniciar proyectos con una coyuntura para luego atravesar situaciones cambiantes con fuertes modificaciones en las variables que determinan el negocio. “Esperamos que el impacto del aumento de las tasas sea coyuntural, esto es, una m\u00e1s de las variables que a veces alteran la marcha del negocio. Hay que ampliar la mirada, salir del d\u00eda a d\u00eda y pensar en el mediano y largo plazo”, aconseja Alejandro Belio, director de TGLT. Para lograr eso y m\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura macro, tambi\u00e9n deber\u00edan alinearse algunos temas de agenda del sector como el impositivo. “El desafio para el desarrollo m\u00e1s fluido de proyectos est\u00e1 en bajar la carga impositiva y agilizar todos los tramites preliminares y finales de obra: llevan mucho tiempo, son costosos y siguen siendo engorrosos y burocr\u00e1ticos. Que el Estado controle pero no obstaculice”, enfatiza Mariano Oppel, director de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n La mala noticia es que m\u00e1s all\u00e1 de los esfuerzos, por ahora, la industria inmobiliaria sigue generando productos para quien ya tiene techo propio.”El inversor que compra unidades chicas, por cuestiones de coyuntura de mercado viene, desde 2011, estoqueando metros cuadrados de renta y prefiere desarrollistas que ofrezcan solucionar el problema de la gesti\u00f3n y operaci\u00f3n de sus unidades”, reconoce Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs y director de la desarrolladora Grid. Alberto Hoyos, responsable divisi\u00f3n residencias de Grupo Adrian Mercado, coincide en que las propiedades m\u00e1s demandadas siempre son aquellas de menor porteque son las que requieren del inversor o del comprador genuino una menor disposici\u00f3n o inmovilizaci\u00f3n de capital. “El ladrillo siempre fue y ser\u00e1 el mejor salvaguarda del patrimonio personal”, insiste. Otra realidad es que la percibe, Fernando Cancel, director de Kantai. El referente afirma que las devaluaciones aleja a los inversores. “Los interesados ser\u00e1n los consumidores finales que se tomar\u00e1n su tiempo para evaluar su compra sabiendo que los precios en d\u00f3lares no bajan en el sector prem\u00edum y se trasladan a los precios en pesos”, relata.<\/p>\n Por otra parte, los desarrolladores no fueron los \u00fanicos que tuvieron que adaptarse a las nuevas reglas. Las inmobiliarias tambi\u00e9n lo hicieron . “Quien el a\u00f1o pasado pensaba en abrir una divisi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios hoy est\u00e1 planeando abrir una divisi\u00f3n obras. Lo importante es adaptarse “, resume Hern\u00e1n Siwacld, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades. En fin, no hay ning\u00fan indicio que anticipe un futuro sencillo, pero sin duda, la clave parecer\u00eda estar en entender el trasfondo. “Las crisis duran algunos meses y hasta un a\u00f1o; los planes, entre uno a varios semestres; los presidentes, entre cuatro y ocho a\u00f1os y los inmuebles, m\u00e1s de cien a\u00f1os. Solo teniendo esto en cuenta podremos tomar decisiones acertadas”, finaliza Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val Propiedades.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La demanda va a estar regida por la reaparici\u00f3n del cr\u00e9dito. Si no arranca, los inversores seguir\u00e1n siendo los compradores y protagonistas. 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