Los inversores est\u00e1n en “modo espera” y el sector se mueve por el consumidor final; la ca\u00edda del cr\u00e9dito sac\u00f3 del foco al comprador medio, y el costo de construcci\u00f3n, en el nivel m\u00e1s bajo desde 2012, reduce los valores del pozo
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El sector inmobiliario atraviesa un ciclo en baja marcado por la devaluaci\u00f3n y por la incertidumbre t\u00edpica que generan los a\u00f1os de elecciones presidenciales. En marzo se cerraron solo 2738 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires -seg\u00fan datos del Colegio de Escribanos-, que representa una baja de m\u00e1s del 55%, comparado con el mismo mes del a\u00f1o anterior y son n\u00fameros similares a los de marzo de 2013, en tiempos del cepo cambiario. Adem\u00e1s, fue el d\u00e9cimo mes de ca\u00edda consecutiva. “Si no hubiera elecciones, el nivel de operaciones podr\u00eda haber sido mejor”, analiza Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario.<\/p>\n
En este escenario de dudas, los inversores est\u00e1n en “modo espera”. Es decir, solo reaccionan ante verdaderas oportunidades de precio. Adem\u00e1s, la evoluci\u00f3n de la renta anual que deja el negocio de alquiler tampoco los motiva: ronda el 3,4% en d\u00f3lares. “Se necesitan 29,8 a\u00f1os para recuperar la inversi\u00f3n”, afirma Federico Barni, director ejecutivo de Navent, el grupo propietario de ZonaProp.<\/p>\n
Los inversores son los que hist\u00f3ricamente movieron el mercado, incluso a mediados del a\u00f1o pasado, cuando el comprador del segmento medio que adquir\u00eda una propiedad con cr\u00e9dito dej\u00f3 de ser el motor. “S\u00ed apareci\u00f3 el inversor de sangre, el que busca fuertes descuentos y que hab\u00eda desaparecido. Y es bueno que est\u00e9 mirando al ladrillo”, reflexiona Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador hom\u00f3nimo.<\/p>\n
Hoy, el mercado solo se mueve por el consumidor final que no puede o no quiere postergar la operaci\u00f3n. “Es el que tiene alto poder adquisitivo”, agrega Monarca, quien desarrolla Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversi\u00f3n ubicado en Tortugas y en el que los lotes se venden desde los US$150.000. El desarrollador tiene una mirada optimista sobre lo que viene. En menos de un a\u00f1o vendi\u00f3 los 150 lotes de la primera etapa a un promedio de US$120.000.<\/p>\n
Un negocio distinto es al que apuntan los desarrolladores que se stockearon de terrenos en barrios como Almagro, Boedo, Constituci\u00f3n y La Boca. Son zonas con tierra accesible y que permiten construir proyectos con tickets de unidades que calificaban para los cr\u00e9ditos. Los empresarios ya digirieron que este segmento, por ahora, no arrancar\u00e1 y dilatan los lanzamientos. “Este es un buen momento para trabajar puertas adentro y generar stocks de buena tierra para construir. Y, por otro lado, vale la pena acelerar los proyectos para aprovechar la diferencia que genera un escenario de precios en d\u00f3lares que est\u00e1n s\u00f3lidos y un costo que cay\u00f3 por la devaluaci\u00f3n”, analiza Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). El costo de construcci\u00f3n hoy ronda los US$780 por metro cuadrado. “La devaluaci\u00f3n gener\u00f3 una disminuci\u00f3n de ese valor en d\u00f3lares. Est\u00e1 29% por debajo de lo que estaba en diciembre de 2017. Es el menor nivel desde 2012”, analiza Barni.<\/p>\n
Es un beneficio que algunos desarrolladores est\u00e1n aprovechando. “En el proyecto que construimos en Caballito aceleramos la obra y mantuvimos la UVA como moneda. Pudimos hacerlo porque tenemos cobertura de la inversi\u00f3n y por eso tambi\u00e9n trasladamos un mejor precio a los compradores, que hizo que se amortig\u00fce la ca\u00edda de ventas por la escasez de cr\u00e9dito, ya que los valores son atractivos tanto para usuarios finales como para inversores”, dice Sebasti\u00e1n Sommer, presidente de Tayron Capital, un fondo que administra inversiones inmobiliarias. La obra en Caballito demandar\u00e1 US$50 millones de inversi\u00f3n y las unidades arrancan en los 130.000 UVA (unos US$90.000).<\/p>\n
La ventaja que gener\u00f3 la devaluaci\u00f3n en los proyectos que se est\u00e1n iniciando se convirti\u00f3 en una oportunidad. “Los precios de preventa bajaron hasta un 20% en d\u00f3lares en comparaci\u00f3n con los valores de hace un a\u00f1o y medio, en pleno boom de las UVA”, cuantifica Tabakman. Estas situaciones son usuales dentro de los ciclos econ\u00f3micos, pero no duran mucho tiempo. Hist\u00f3ricamente, el peso termina por alcanzar al d\u00f3lar. Otro beneficio del pozo es el financiamiento propio de los desarrolladores: se ingresa con el 20% del valor total de la unidad y el resto se paga durante el transcurso de la obra.<\/p>\n
Tambi\u00e9n hay oportunidades en los proyectos que est\u00e1n a punto de entregarse. Los desarrolladores con poco remanente de unidades acceden a descuentos, porque tienen calzado el negocio y, por la devaluaci\u00f3n, la venta en d\u00f3lares les sirve. Si la compra de la unidad se realiza en los inicios de la obra, en cambio, el ajuste estar\u00e1 atado al porcentaje de rentabilidad que podr\u00e1 resignar el empresario. Sin embargo, Carlos Spina, director Comercial de Argencons, no cree que sea una buena opci\u00f3n “enamorarse” de la foto de la baja del costo de construcci\u00f3n. El ejecutivo estima que, en d\u00f3lares, aument\u00f3 17% desde agosto del a\u00f1o pasado. “Se recuper\u00f3 parte de esa diferencia, porque la inflaci\u00f3n subi\u00f3 por encima del d\u00f3lar. Es muy dif\u00edcil estimar la baja, porque hay una parte de ese costo que no se puede stockear”, afirma.<\/p>\n
A la hora de analizar los precios, no hay expectativas de fuertes bajas. En marzo del a\u00f1o pasado, un departamento de dos ambientes en la Capital Federal promediaba los US$129.000 y uno de tres, los US$180.000, seg\u00fan datos de ZonaProp. “Estos valores continuaron en alza hasta noviembre, cuando se produjo una desaceleraci\u00f3n. Esto marc\u00f3 el inicio de una relativa estabilidad, que contin\u00faa”, relata Barni, y dice que una propiedad de dos ambientes ronda los US$134.400, mientras que una de tres, los US$188.100.<\/p>\n
Seg\u00fan Rozados las unidades se siguen publicando al mismo valor que el a\u00f1o pasado y eso dilata la reactivaci\u00f3n del sector. Sin embargo, aclara que, en el cierre de las operaciones, las negociaciones pueden oscilar entre un 10% y 20%.<\/p>\n
El mercado de unidades destinadas a los compradores de alto poder adquisitivo es el m\u00e1s activo. Es chico y se concentra en propiedades muy bien ubicadas y de alta calidad. “Son un buen negocio, porque permiten convertir los excedentes de capital a d\u00f3lares. Adem\u00e1s son unidades que, cuando el mercado se derrumba, conservan su valor, y, cuando se recupera, aumentan de precio r\u00e1pidamente”, afirma Marcos Juejati, socio fundador de NorthBaires, la desarrolladora con foco en emprendimientos premium y, que construye Om Recoleta, un desarrollo mixto en el que el valor del metro cuadrado promedia los US$5200.<\/p>\n
Los cr\u00e9ditos hipotecarios son parte de la ilusi\u00f3n perdida del sector. En marzo, las operaciones financiadas cayeron 91% en un a\u00f1o. “Mientras en 2018 las escrituras con cr\u00e9dito hipotecario marcaban un r\u00e9cord (m\u00e1s de 5500 en los primeros tres meses), este a\u00f1o sumaron 588 operaciones. Las comparaciones interanuales siguen siendo fuertes en lo negativo, pero desde mayo se empezar\u00e1n a suavizar”, analiza el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Claudio Caputo.<\/p>\n
La inflaci\u00f3n y las tasas por encima del 10% -hace un a\u00f1o estaban por debajo del 6%- generaron un fuerte descalce entre los ingresos mensuales que tiene una familia y las cuotas. Hoy, con un d\u00f3lar cerca de los $46, quien quiera sacar un cr\u00e9dito para comprar una propiedad de US$95.000 ($4.379.500) necesita un ingreso mensual de casi $123.000. Hace dos a\u00f1os era de $26.000. La cuota inicial tambi\u00e9n se dispar\u00f3: hace dos a\u00f1os era de $6540; hoy, $31.000. La estimaci\u00f3n, realizada por Reporte Inmobiliario, fue sobre la base de un cr\u00e9dito del Banco Naci\u00f3n por el 80% del valor de la propiedad. “Aun considerando un valor 10% m\u00e1s bajo de la propiedad en d\u00f3lares -en el estimativo baj\u00f3 de US$105.000 a US$95.000-, para calificar habr\u00eda que ganar casi cuatro veces m\u00e1s que en mayo de 2017”, analiza Rozados. Sin embargo, aclara que, quien sac\u00f3 un cr\u00e9dito en UVA en mayo de 2017, pese a que la cuota le aument\u00f3 casi 90%, sigue pagando casi un 5% menos que un alquiler.<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 del panorama actual, en un escenario enrarecido, el mundo empieza a mirar al ladrillo argentino. “Los precios est\u00e1n firmes. Por el momento, el ajuste se dio por cantidad: bajan las escrituras, el volumen de construcci\u00f3n y la proyecci\u00f3n de delivery de unidades. Pero surgen situaciones especiales y, cuando escasea el capital, se generan negocios”, explica Sommer, tras levantar una nueva serie de inversi\u00f3n asociada con un reconocido fondo inmobiliario global que desembarcar\u00e1 en el pa\u00eds con foco en proyectos corporativos, log\u00edstica y residenciales. “Son situaciones en las que algunos encuentran el espacio para hacer. Tenemos m\u00e1s demanda de licitaciones de obras privadas que antes”, coincide Santiago Tarasido, presidente de la constructora Criba.<\/p>\n
Un fondo que ya desembarc\u00f3 en el pa\u00eds fue Seed Global Investment, que administra los capitales y jubilaciones de retirados de las Fuerzas Armadas de Singapur, y su estrategia es buscar oportunidades en real estate en mercados en crisis (en Inglaterra apost\u00f3 en medio del Brexit). En la Argentina se asoci\u00f3 al Grupo LP, la desarrolladora de La Providencia, un emprendimiento ubicado en Canning.<\/p>\n
Por su parte, Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val, afirma que el problema del sector es que en un pa\u00eds c\u00edclico como la Argentina, se est\u00e1 definiendo la compra de una propiedad, que es un bien que dura 100 a\u00f1os, con la noticia de la \u00faltima semana. “La gente de afuera mira los pr\u00f3ximos 20 a\u00f1os, por eso hace inversiones que otros no hacen”, dice. Spina no descarta una ventana de ventas antes de fin de a\u00f1o. “Hay US$116.000 millones del blanqueo que los inversores destinaron al mercado financiero y no les fue bien. Es un dinero que en alg\u00fan momento entrar\u00e1”, argumenta. La mirada optimista tiene sus razones: cerr\u00f3 un fideicomiso de US$44 millones para Distrito Quartier, una obra de US$270 millones de inversi\u00f3n que construye en Retiro.<\/p>\n
El futuro de la industria est\u00e1 atado a la macro. Una inflaci\u00f3n controlada, tasas en baja y un d\u00f3lar estable ser\u00e1n las variables que determinar\u00e1n la vuelta del cr\u00e9dito. Un punto fundamental para revertir un d\u00e9ficit habitacional que alcanza a 3,5 millones de hogares.<\/p>\n