\nSalvo tambi\u00e9n respondi\u00f3 preguntas acerca del retorno de la inversi\u00f3n y sobre el valor del mercado lo estim\u00f3 entre los 20 y 21 a\u00f1os. Otro dato significativo que aport\u00f3 es que en los \u00faltimos a\u00f1os no experimentaron rotaci\u00f3n con sus clientes pero s\u00ed observaron como algunos de ellos tendieron a resignar metros cuadrados afectados por la crisis econ\u00f3mica. “Por suerte, otros locatarios que est\u00e1n dentro del mismo edificio tomaron esa superficie haciendo que no se sienta el impacto para nosotros”, explic\u00f3.<\/p>\n
Potito de L.J. Ramos brind\u00f3 su visi\u00f3n sobre el tema. “Aqu\u00ed en este sector no existe mucha rotaci\u00f3n. Hoy, la tasa de retenci\u00f3n en este mercado supera el 90 por ciento, es decir, las empresas no se van de sus lugares, salvo que tengan que crecer. Sin duda el gran factor que hace que la tasa de retenci\u00f3n sea alto es el costo de la mudanza”, cont\u00f3 el broker.<\/p>\n
![\"Cr\u00e9dito:](\"https:\/\/bucket2.glanacion.com\/anexos\/fotos\/85\/3038785w740.jpg\")
<\/p>\n
Haciendo referencia a los precios Speranza aclar\u00f3 que: “En tanto y en cuanto no exista una sobreoferta de metros cuadrados el valor de los alquileres se mostrar\u00e1n estables. Por otro lado, si se tiene en cuenta que el stock que se incorporar\u00e1 al mercado ser\u00e1 de mayor calidad y m\u00e1s eficiente, esto va a colaborar con el sostenimiento de los valores de alquiler. Lo que s\u00ed puede suceder es que se registre una ca\u00edda de los precios en los inmuebles que se quedando antiguos i poco funcionales para la demanda cada vez m\u00e1s exigente con las caracter\u00edsticas de los proyectos”, explic\u00f3 el director de Newmark Grubb Bacre. Durante la disertaci\u00f3n, los referentes coincidieron en que Catalinas y Puerto Madero siguen estando en punta en lo que tiene que ver con los valores de alquiler y la demanda en la ciudad de Buenos Aires. “En Catalinas los precios de los contratos que estaban vigentes rondan los US$35 por metro cuadrado, aunque en el caso de los valores actuales, promedian los US$28 y los US$28,50 por metro cuadrado”, explic\u00f3 Speranza.<\/p>\n
Hasta hace unas semanas, el mercado corporativo de Puerto Madero sufri\u00f3 el impacto negativo que gener\u00f3 la obra del Paseo del Bajo. que cambiar\u00e1 la fisonom\u00eda del bajo porte\u00f1o e integrar\u00e1 en Norte con el Sur de la ciudad. Hoy los brokers inmobiliarios respiran aliviados y festejan que se haya culminado la obra. De hecho estiman que en breve retomar\u00e1n el valor habitual de los alquileres de la zona, que tiene un buen stock de inmuebles. Otras de las \u00e1reas de la ciudad muy solicitadas son el Polo DOT y el corredor Libertador. Esta \u00faltima tiene una caracter\u00edstica muy marcada: posee muchas oficinas de clase B y algunas de categor\u00eda A. En este escenario, claramente, la nave insignia ser\u00e1 el Centro Empresarial Libertador , el emprendimiento que construye Raghsa en Nu\u00f1ez. “Este inmueble solo tendr\u00e1 m\u00e1s metros cuadrados que todo ese corredor junto”, cuantifica Speranza.<\/p>\n
Emprendimientos en danza<\/strong> Ante este panorama, la gran pregunta del mill\u00f3n es s\u00ed en la actualidad existe un mercado dispuesto a consumir este futuro ingreso de metros cuadrados. Para Potito todo estar\u00e1 atado al desenlace de la situaci\u00f3n macroecon\u00f3mica, es decir de la evoluci\u00f3n de la econom\u00eda real. “Las especulaciones har\u00edan creer que estos metros cuadrados ser\u00edan tomados pero las imprevisibles variables del panorama econ\u00f3mico hacen incierto al futuro. Hoy nadie tiene la bola de cristal para afirmar que se van a tomar todos los metros”, afirm\u00f3 el broker de L. J. Ramos. “La buena noticia es que el mercado local est\u00e1 subofertado, es decir, hay muy poco stock con relaci\u00f3n a la capacidad de habitantes que tenemos. Buenos Aires en la correspondencia de metros cuadrados clase A o premium por habitante est\u00e1 un 28 por ciento, en promedio, por debajo de las principales ciudades del resto de Am\u00e9rica Latina. En cambio, si la comparamos con las urbes m\u00e1s desarrolladas est\u00e1 un 35 por ciento por debajo, es decir que tenemos un gap (brecha) grande”, cont\u00f3 Speranza.<\/p>\n Otro caso particular que ofrece el mercado es el de la compa\u00f1\u00eda WeWork que actualmente cuenta con 50.000 metros cuadrados tomados en la ciudad de Buenos Aires, de los cuales unos 30.000 est\u00e1n en operaci\u00f3n. “El mercado local respondi\u00f3 muy bien a este tipo de propuesta comercial. Igualmente venimos experimentando un cambio notorio. En un inicio los usuarios de nuestro servicio eran peque\u00f1as y medianas empresas y en la actualidad estamos teniendo un gran crecimiento de las grandes corporaciones que buscan contar con espacios mayores. Ellas actualmente representan un 40 por ciento de nuestra cartera”, cont\u00f3 Ary Krivospisk, Head de Real Estate para WeWork Latam. El ejecutivo con base en la filial que la empresa tiene en San Pablo -y que vino especialmente para asistir al panel- agreg\u00f3: “Decimos que los edificios son el hardware y nosotros somos el software. Dicho de otra forma, vamos manejando lo que va sucediendo dentro de los inmuebles. Pero nuestra gran necesidad es poder contar con buenos activos. Es por eso que necesitamos tener buenos proyectos. Los complejos de calidad permiten a los usuarios contar con espacios que permiten m\u00e1s funcionalidad y mejor confort”.<\/p>\n Los nuevos formatos<\/strong> Lo que viene<\/strong> Desde Raghsa, Salvo trabaja en la finalizaci\u00f3n de la obra del Centro Empresarial Libertador, ubicada en el barrio de N\u00fa\u00f1ez. “El desarrollo, que tendr\u00e1 100.000 metros cuadrados construidos y 60.000 de \u00e1rea bruta locable, demandar\u00e1 una inversi\u00f3n de US$180 millones – monto al que hay que sumarle los US$30 millones que se desembolsaron en la compra del terreno- y se entregar\u00e1 a fines de 2019. Ya colocamos el 40 por ciento, algo que para nosotros es realmente bajo, ya que en general cuando finalizamos un emprendimiento lo tenemos un 100 por ciento alquilado. En este caso, la demanda est\u00e1 un poco m\u00e1s lenta pero entendemos que para fin de a\u00f1o vamos a estar en un 60 por ciento si cerramos todos los contratos que estamos trabajando. Y al poco tiempo de terminarlo esperamos poder tener una ocupaci\u00f3n total. Por otro lado, adquirimos en la manzana siguiente a la del Centro Empresarial Libertador otro terreno, en el que se pueden construir 25.000 metros cuadrados de \u00e1rea bruta locable y estamos viendo la posibilidad de hacer algo con los propietarios de las otras parcelas para hacer algo en conjunto. Si cerramos el acuerdo y logramos aunar las tres propiedades se transformar\u00eda en un proyecto de 75.000 metros cuadrados”, cont\u00f3 Salvo.<\/p>\n Sin dudas, a\u00fan en un contexto macro complicado, el mercado de oficinas presenta oportunidades. De hecho no es casual que Saubidet, Marcos Juejati -de NorthBaires y Juan Politi-de Allaria Ledesma- trabajen en la conformaci\u00f3n de fondos comunes de inversi\u00f3n cerrados que apostar\u00e1n por construir proyectos en este sector.<\/p>\n Por: Leandro Murciego<\/p>\n
\nEn la actualidad, en la ciudad de Buenos Aires y en el \u00e1rea Metropolitana existen en carpeta entre 260.000 y 300.000 metros cuadrados proyectados pero los especialistas no ven factible que esto se traduzca en nuevas construcciones en el corto plazo. “La verdad, es que yo no veo a ning\u00fan desarrollista con ganas de suicidarse as\u00ed que creo que las obras se ir\u00e1n realizando de ac\u00e1 a 2030”, coment\u00f3 Speranza. Potito agreg\u00f3 m\u00e1s datos: “La absorci\u00f3n hist\u00f3rica de los proyectos ronda los 60.000 metros cuadrados por a\u00f1o, esto quiere decir que no se ver\u00e1 una ola de nuevas obras en lo que tiene que ver con los proyectos de oficinas. Lo cierto es que, de ac\u00e1 a un a\u00f1o, se est\u00e1n completando unos 160.000 metros cuadrados”.<\/p>\n
\nDesde hace un tiempo el sector de las oficinas mira a los ambientes sustentables y con formatos colaborativos como una de los principios para los nuevos proyectos que irrumpen en el mercado. Una tendencia que entendi\u00f3 a la perfecci\u00f3n Pablo Saubidet, cofundador de la empresa de telecomunicaciones, Iplan que ahora tambi\u00e9n incursion\u00f3 en el negocio de los ladrillos. “Hace un tiempo dos j\u00f3venes se acercaron, para venderme unidades en pozo de un emprendimiento inmobiliario que estaban desarrollando. Los vi, escuch\u00e9 la propuesta y me enamor\u00e9 de esas dos personas que hoy son mis socios. Les dije no me interesa comprar nada s\u00ed asociarme con ustedes”, cont\u00f3. Cinco a\u00f1os despu\u00e9s la intuici\u00f3n de Saubidet se hizo realidad. Lidera la desarrollarora Nomada que hasta ahora puso su foco en el Distrito Tecnol\u00f3gico de Parque Patricios. Lleva construidos los edificios Tesla I y Tesla II, este \u00faltimo es el primer edificio triple A de la zona y en donde funcionan las oficinas de empresas como Mercado Libre, Huawei y ICBC. “Tiene el rooftop m\u00e1s alto de Buenos Aires, con 1300 metros. Nuestro twist es que ponemos en el centro al talento humano que habita las oficinas”, asegur\u00f3 Saubidet.<\/p>\n
\nSobre el futuro de WeWork Krivospisk afirm\u00f3: “Tenemos una proyecci\u00f3n de crecimiento que estimamos rondar\u00e1 el 20 por ciento para fin de a\u00f1o. Adem\u00e1s, pensamos que seguiremos doblando ese stock a\u00f1o a a\u00f1o”. Adem\u00e1s la empresa sigue a la caza de oportunidades para ampliar su oferta. “Ya tenemos cerrado un acuerdo en uno de los edificos m\u00e1s altos de Buenos Aires, en Esmeralda y Corrientes, pero continuamos buscando nuevas locaciones con el objetivo de ampliar nuestro abanico de opciones. Pero lo m\u00e1s importante es como la oferta comercial va cambiando poco a poco la zona. Por ejemplo, ver como era el \u00e1rea de Esmeralda y Paraguay y observar en lo que se convirti\u00f3 hoy, no hay dudas que generamos cambios que impactan para bien porque logran revaluar todo el entorno desde lo inmobiliario hasta lo urban\u00edstico”, asever\u00f3 el ejecutivo.<\/p>\n