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<\/p>\nLa elevaci\u00f3n de las v\u00edas del ferrocarril San Mart\u00edn integrar\u00e1 la zona de Soho con Hollywood y revalorizar\u00e1 los barrios aleda\u00f1os: aumenta la oferta de proyectos premium y la avenida C\u00f3rdoba modifica su perfil.
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Palermo, Villa Crespo, Chacarita y La Paternal finalmente borraron sus fronteras como consecuencia de la elevaci\u00f3n de la traza del ferrocarril San Mart\u00edn. La obra, que comenz\u00f3 en septiembre de 2018, elevar\u00e1 las v\u00edas del tren a 8 metros a lo largo de 5 kil\u00f3metros, entre las calles Honduras y Garmendia. Esta movida implicar\u00e1 la eliminaci\u00f3n de once barreras. Una de ellas fue la de la avenida C\u00f3rdoba, donde ya desapareci\u00f3 del paisaje el puente de Juan B. Justo. Las otras son las de Corrientes y Newbery, Trelles-Warnes, Honduras, Gorriti, Cabrera, Niceto Vega, Loyola, Ram\u00edrez de Velasco y Girardot. Estos cambios est\u00e1n generando que, progresivamente que avancen las obras de nuevas construcciones. Es que los desarrolladores comenzaron a vislumbrar y a planificar un cambio de fisonom\u00eda en esos barrios, donde los pasos a nivel ya no son un estorbo y las nuevas calles se abren a sus transe\u00fantes.<\/p>\n
Para Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades al principio existi\u00f3 cierta confusi\u00f3n. “No se identificaba con certeza c\u00f3mo iba a impactar en el desarrollo de la zona y su entorno y consecuentemente el efecto urban\u00edstico positivo que podr\u00eda generar”, confiesa. “La velocidad de la obra, su evoluci\u00f3n y la disponibilidad de loteos aportados por el Gobierno de la Ciudad para el desarrollo inmobiliario privado, se traslad\u00f3 en una demostraci\u00f3n de entusiasmo tambi\u00e9n por parte de los vecinos, que comenzaron a ver la puesta en valor de su propio entorno”, agrega.<\/p>\n
Cabe destacar que la estimaci\u00f3n del gobierno porte\u00f1o es que el viaducto tendr\u00e1 una influencia sobre unas dos millones de personas que viven en los alrededores del ferrocarril San Mart\u00edn.<\/p>\n
Durante a\u00f1os se ha escuchado que en Palermo ya no cabe un alfiler, que es un barrio saturado y que las oportunidades de terrenos para construir son contados con los dedos de una mano. Pero a pesar de que sus l\u00edmites artificiales -aquellos impuestos por zonas de moda o mini polos gastron\u00f3micos- el barrio se prepara para expandirse.<\/p>\n
Uno de los cambios se dio sobre la avenida C\u00f3rdoba con el levantamiento del paso a nivel. Esto comenz\u00f3 a darle un mayor impulso y dinamismo a una arteria que residencial y comercialmente parec\u00eda olvidada, captando otra vez la mirada de los desarrolladores. “Sab\u00edamos que tarde o temprano C\u00f3rdoba se reposicionar\u00eda. Por eso, muchos compraron, y a\u00fan lo est\u00e1n haciendo, tierras que se consiguen a valores de locales pero con el potencial de construcci\u00f3n en altura. Era una cuesti\u00f3n de tiempo que estas cuadras se transformaran en residenciales; sobre todo ahora con el nuevo c\u00f3digo, que da m\u00e1s facilidad de construcci\u00f3n”, afirma Elbio Stoler, fundador de la desarrolladora ADN Developers que avanza en la construcci\u00f3n de Dome Soho, un emprendimiento ubicado al 4300 de ese corredor en el que el metro cuadrado defiende valores desde el pozo de US$2500 con el potencial de revalorizaci\u00f3n que, seg\u00fan sus palabras, podr\u00eda superar los US$3500. El cambio de perfil de la avenida, ex polo outlet, est\u00e1 incentivando la instalaci\u00f3n de propuestas comerciales que van desde farmacias, restaurantes hasta cervecer\u00edas o locales de servicios que apuntan a quienes residen en el barrio. “Adem\u00e1s, ya no cierran a las ocho de la noche generando una zona oscura”, describe la din\u00e1mica Stoler. Coincide con \u00e9l, Diego Rybka, socio del estudio de arquitectura y desarrollador, Grupo Uno en Uno. “Se vendieron lotes nuevos desde que iniciaron las obra”, reafirma. Rybka construye Vitta Palermo, dos edificios residenciales -uno sobre la calle Carranza y otro sobre C\u00f3rdoba- que se conectan entre s\u00ed a trav\u00e9s de un bosque ribere\u00f1o. “La transformaci\u00f3n de la zona le da m\u00e1s categor\u00eda a la avenida C\u00f3rdoba”, afirma el desarrollador que ofrece desde unidades de dos hasta de cinco ambientes.<\/p>\n
De esta forma, Palermo y las zonas aleda\u00f1as comienzan a elevar la vara sobre el tipo de emprendimientos. De hecho sobre la avenida Juan B. Justo el grupo BW desarrolla Qiub, un proyecto que tendr\u00e1 un complejo de oficinas con oferta gastron\u00f3mica y ocho salas de cine high tech. A pocas cuadras, Mirabilia Desarrollos, creadora de la marca que se hizo famosa por las torres ubicadas justamente en la zona construye un emprendimiento corporativo que ocupar\u00e1 nueve lotes sobre la calle Fitz Roy entre Costa Rica y Nicaragua. Desarrollar\u00e1n el primer edificio de oficinas con la marca Mirabilia. Adem\u00e1s de pisos corporativos, contar\u00e1 con un paseo gastron\u00f3mico con cinco locales que se desarrollar\u00e1 en un patio interno. El modelo, muy utilizado en Europa, busca generar espacios protegidos en los barrios pero abiertos y p\u00fablicos. La desarrolladora est\u00e1 atenta a las oportunidades de la zona. Tambi\u00e9n compr\u00f3 en US$13,6 millones, una de las manzanas de 5500 metros cuadrados subastadas por el Gobierno Nacional ubicada en Fitz Roy al 800.<\/p>\n
Por otro lado, la reurbanizaci\u00f3n de las \u00e1reas aleda\u00f1as y la construcci\u00f3n de edificios como por ejemplo el Polo Cient\u00edfico Tecnol\u00f3gico y el Centro Cultural de Ciencias benefici\u00f3 al barrio. De hecho, en ambos casos fueron rodeados de nuevos espacios verdes que reanimaron el \u00e1rea logrando una nueva imagen de la avenida Juan B. Justo. Pero hay m\u00e1s, porque se preparan nuevas licitaciones en tierras que ocupan manzanas enteras: en estos casos s\u00f3lo se prev\u00e9n cuatro edificios y locales en las esquinas. Migliorisi recuerda que la zona tiene limitaciones en altura. Esto hace que en la mayor\u00eda de los casos se proyecten emprendimientos peque\u00f1os, casas con patios y terrazas, PHs, edificios sustentables, oficinas y espacios comerciales. “A diferencia de otros barrios, la zona va tener un crecimiento uniforme regulado por una misma altura y con un perfil estandarizado por el nuevo c\u00f3digo”, resalta el broker.<\/p>\n
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Otro de los hechos que dio impulso a la zona fue la inauguraci\u00f3n de la primera etapa del Parque Ferroviario de Palermo, ubicado paralelo a las v\u00edas del Ferrocarril San Mart\u00edn que correr\u00e1 elevado desde los barrios de Palermo hasta La Paternal. Cuando est\u00e9 terminado sumar\u00e1 m\u00e1s de 25.000 metros cuadrados de espacios verdes.<\/p>\n
El parque integrar\u00e1 a Palermo Soho y Hollywood y est\u00e1 ubicado entre Juan B. Justo, Soler, Costa Rica y una nueva calle que se crear\u00e1 paralela a Godoy Cruz. Este es parte de lo que ser\u00e1 Palermo Green. Una zona en la que la desarrolladora ATV pisa fuerte. Compr\u00f3 dos terrenos subastados por el Gobierno en donde planea construir un proyecto de conodminio. “Es tierra con un gran potencial y no tiene riesgo de sobredensificaci\u00f3n”, explica Ignacio Trabucchi, director de la desarrolladora. En este caso el proyecto de usos m\u00faltiples tendr\u00e1 un pulm\u00f3n propio en el medio de Palermo.<\/p>\n
Sebasti\u00e1n Friedman, director de la desarrolladora BrodyFriedman es otro de los casos de los empresarios que creyeron en la zona. A fin de a\u00f1o entregar\u00e1 Palacio Cabrera, un emprendimiento de 2200 metros cuadrados que se desarrolla en una construcci\u00f3n de principio del 1900 ubicada en Cabrera al 5600. Tiene el 90 por ciento de la oferta de la primera etapa vendida y est\u00e1 lanzando la segunda. “Es una zona que defiende precios de US$3500 por metro cuadrado para las obras sin diferencial, pero que en estos casos asciende a US$4200. La estimaci\u00f3n es que una vez terminado supere los US$5000”, detalla. Actualmente, en Palacio Cabrera se consiguen unidades desde 48 metros cuadrados a partir de US$220.000, correspondientes al edificio reciclado, y cuya entrega est\u00e1 prevista para el tercer trimestre de este a\u00f1o.<\/p>\n
Efecto derrame<\/strong><\/p>\n “Al comienzo de las obras del Ferrocarril San Mart\u00edn muchos inversores empezaron a ver la zona con un gran potencial y a medida que \u00e9sta crec\u00eda, el inter\u00e9s se fue consolidando”, reconoce Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria hom\u00f3nima. “Todo este movimiento hizo que los inmuebles subieran sus valores. Adem\u00e1s, la demanda tambi\u00e9n se interes\u00f3 m\u00e1s, ya que la proyecci\u00f3n de crecimiento y la eliminaci\u00f3n de la visible frontera entre Palermo y Villa Crespo se convirti\u00f3 en un hecho”, agrega. En la misma l\u00ednea, Alberto Hoyos, responsable de la Divisi\u00f3n Residencias del Grupo Adri\u00e1n Mercado detalla que “un punto a favor es que la calidad constructiva, las obras no tiene nada que envidiarle a proyectos de otras \u00e1reas consideradas de una categor\u00eda superior”.<\/p>\n A la hora de analizar el efecto derrame, parte del gran potencial se encuentra en Villa Crespo y Chacarita, dado que poseen una gran oportunidad de crecimiento por la cantidad de terrenos disponibles. Adem\u00e1s, puede construirse tanto en avenidas, como en las manzanas interiores, ya que el nuevo c\u00f3digo permite altura de cinco pisos.<\/p>\n Leandro Molina, Gerente Comercial de ZonaProp para Argentina & Uruguay afirma que Villa Crespo se integrar\u00e1 a Palermo. “Hoy hay m\u00e1s de 30 permisos de obras y a medida que evolucionen los cambios en la ciudad, los desarrolladores van a comenzar a apostar a emprendimientos residenciales y de oficinas”, agrega.<\/p>\n La demanda ya tom\u00f3 nota de este fen\u00f3meno y seg\u00fan un relevamiento que Mercado Libre realiz\u00f3 en enero en la zona, detect\u00f3 que, tras la demolici\u00f3n del puente Juan B. Justo las b\u00fasquedas en Chacarita, Villa Crespo y Palermo aumentaron m\u00e1s del 80 por ciento respecto al a\u00f1o pasado. En el an\u00e1lisis compara las b\u00fasquedas realizadas en diciembre 2017 y enero 2018 versus las de diciembre 2018 y enero de este a\u00f1o, y los resultados se\u00f1alaron que en Chacarita entre el ultimo mes del a\u00f1o pasado y el primero de este, las b\u00fasquedas crecieron 141 por ciento contra 61 por ciento del per\u00edodo comparado anteriormente, en Palermo esa relaci\u00f3n fue 84 por ciento versus 47, y en Villa Crespo, 83 y 42 por ciento.<\/p>\n Respecto a la oferta, el informe demuestra que dentro de la zona del puente Juan B. Justo, Chacarita y Palermo son los barrios que, desde diciembre 2018 a enero 2019, obtuvieron mayor crecimiento en la cantidad de propiedades publicadas: aumentaron 8 y 4 por ciento respectivamente.<\/p>\n Antes y despu\u00e9s<\/strong><\/p>\n Sin lugar a dudas, las obras mejoraron el valor de la tierra. Antes de las obras la zona con calles cortadas, casa tomadas, galpones y f\u00e1bricas estaba depreciada en valores, casi en un 20 por ciento.<\/p>\n Si bien depende de cada caso, la estimaci\u00f3n de los desarrolladores es que la incidencia de la tierra var\u00eda entre los US$1400\/m2 -en los terrenos ubicados m\u00e1s cerca de las \u00e1reas consolidadas- y los US$800\/m2, en el l\u00edmite con La Paternal.<\/p>\n Por otra parte, en toda el \u00e1rea que circunda al nuevo viaducto el valor de las propiedades se increment\u00f3. Seg\u00fan la plataforma de compra y venta de inmuebles Properati: las propiedades en Palermo y Chacarita subieron casi un 7 por ciento desde julio -momento en el que arranc\u00f3 la obra para levantar las v\u00edas- hasta enero, mientras que en ese mismo per\u00edodo las propiedades en el resto de la ciudad se mantuvieron bastante estables, con una variaci\u00f3n del 0,7 por ciento.<\/p>\n En datos concretos, el \u00faltimo sondeo realizado por ZonaProp destaca que en Palermo el metro cuadrado de una unidad usada promedia los US$3525, mientras que en Villa Crespo los valores rondan los US$ 2630, y en Chacarita, los US$2664. En cuanto a la oferta disponible en el portal, hay 189 avisos publicados de nuevos emprendimientos, el 35 por ciento de ellos est\u00e1n en Palermo, muchos de ellos en los l\u00edmites con Villa Crespo y Chacarita. Esto refleja el dinamismo que tomaron estos barrios renovados. Sin embargo, a\u00fan la demanda est\u00e1 dominada por variables macro como el d\u00f3lar, el cr\u00e9dito hipotecario y los precios un tanto elevados luego del boom del 2017. “Lo que est\u00e1 pasando es que esta mejora, que deber\u00eda impactar positivamente por la transformaci\u00f3n del flujo vehicular o el espacio ganado debajo del puente, est\u00e1 sucediendo en un contexto de retracci\u00f3n del mercado, donde vemos ca\u00edda del precio de las propiedades. Es muy probable que cuando el mercado se reactive, estas zonas se muestren a\u00fan m\u00e1s din\u00e1micas y demandadas por estos cambios”, concluye Gabriel Gruber, director regional de Properati.<\/p>\n Por: Lorena Guarino<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/bucket3.glanacion.com\/anexos\/fotos\/49\/3062049w740.jpg\")
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