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<\/p>\nLos terrenos en la ciudad de Buenos Aires son un bien escaso: d\u00f3nde est\u00e1n los predios m\u00e1s demandados, los precios por barrio y las oportunidades en un mercado con desaf\u00edos<\/p>\n
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\u00bfC\u00f3mo impacta la crisis inmobiliaria en el mercado de terrenos? \u00bfRepresentan hoy una oportunidad de inversi\u00f3n? \u00bfEs momento de comprar? Dicho de otro modo, \u00bfson buenos tiempos para stokearse?<\/p>\n
Para responder estos interrogantes, vale analizar el mercado actual. Lo primero que hay que reconocer es que la demanda no est\u00e1 activa. “No hay movimiento de compra de tierra del lado del desarrollador. La excepci\u00f3n est\u00e1 dada por aquellos casos en los que las compras se realizan con un fin: el de stockear tierra”, analiza Flavio Galli, presidente del Grupo Tueroc, la desarrolladora con 25 a\u00f1os de experiencia en el sector. El empresario reconoce que ese fen\u00f3meno se est\u00e1 dando principalmente en el Sur de la ciudad de Buenos Aires, en barrios como Constituci\u00f3n, San Telmo, y las \u00e1reas aleda\u00f1as a Parque Patricios y Boedo. Es decir en barrios que todav\u00eda no est\u00e1n muy consolidados y en los que los desarrolladores invierten con la expectativa de que pasadas las elecciones, con un panorama m\u00e1s claro, comenzar con el lanzamiento de nuevos desarrollos.<\/p>\n
Sin embargo y analizando el mercado desde la disponibilidad, Dar\u00edo L\u00f3pez, socio de Arquitectonika, estudio con dos d\u00e9cadas en el mercado, explica que a pesar de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica, muchos propietarios han puesto sus terrenos a la venta, motivados por “la posibilidad de posicionarse en d\u00f3lar billete”. Adem\u00e1s, indica, las reformas al C\u00f3digo de Planeamiento Urbano han beneficiado a algunos terrenos aument\u00e1ndoles el valor de venta. “Los terrenos que se ofrecen en el mercado est\u00e1n muy bien ubicados en la franja Norte principalmente”, agrega. En efecto, cabe consignar que, m\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura, el nuevo C\u00f3digo que rige los destinos inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires encuadra el negocio y lo redimensiona, y en algunos casos los redefine, determinando alzas y bajas. Es decir se generan situaciones con terrenos donde con anterioridad se pod\u00edan construir torres y ahora no, y que han bajado algo de precio, y por el otro, predios donde, por la nueva f\u00f3rmula de c\u00e1lculo de los metros a construir se pueden hacer m\u00e1s metros, y en estos casos sus valores han subido. En ejemplos concretos, la zona de Saavedra tiene manzanas donde antes exist\u00eda un FOT de 1,6, y ahora tienen alturas equivalentes a seis pisos y, por el contrario, en las esquinas, que antes agotaban el FOT en una PB y primer piso, hoy se puede cubrir hasta un segundo piso completo con la posibilidad de hacer un retiro en el tercer piso. “Con las nuevas modificaciones del C\u00f3digo se pueden conseguir ciertos lotes a bajo precio ya que algunos vendedores todav\u00eda no lo interpretaron correctamente o no lo valoraron en su totalidad. En estos casos se consiguen buenas oportunidades”, se\u00f1ala Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.<\/p>\n
Sebasti\u00e1n Friedman, socio de la desarrolladora BrodyFriedman reconoce que “como en todos los momentos en los que la econom\u00eda del pa\u00eds no anda bien el mercado de la tierra disminuye su demanda, y en consecuencia, aumenta la oferta. En otras palabras, hay menos desarrolladores con ganas de comprar”. Friedman sin embargo present\u00f3 Quo Zapata, un proyecto de US$30 millones de inversi\u00f3n que tiene dos semi torres de 12 pisos. Est\u00e1n ubicadas en las calles Zapata al 300 y Jorge Newbery al 2400 en el barrio de Palermo, a pocas cuadras del l\u00edmite con Belgrano y emplazadas en un terreno de 1750 metros cuadrados.<\/p>\n
Otro de los fen\u00f3menos es que los due\u00f1os de las tierras, ante el temor de una posible baja de los precios o crisis del mercado empiezan a querer vender terrenos que antes ni pensaban poner a la venta. Hern\u00e1n Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, inmobiliaria que trabaja en las zonas de Palermo, Belgrano y Barrio Norte, advierte que la demanda sigue activa pero m\u00e1s selectiva. “En estas \u00e9pocas de inestabilidad econ\u00f3mica y pol\u00edtica la tierra siempre es valorada por los desarrolladores, estudios de arquitectura o empresas constructoras, que entienden que es la materia prima para iniciar sus proyectos. La oferta de tierra siempre es escasa, pero en momentos como el actual, tambi\u00e9n suelen aparecer buenas oportunidades”, adelanta el comercializador. En relaci\u00f3n a los precios, Siwacki afirma que los valores est\u00e1n entre 10 y 15 por ciento m\u00e1s caros en d\u00f3lares respecto a los montos que se manejaban hace un a\u00f1o atr\u00e1s. A manera de ejemplo, aporta, en Palermo y Belgrano, los valores de incidencia de los lotes arrancan en los US$900\/m2 y pueden alcanzar hasta los US$1500\/m2 dependiendo de la ubicaci\u00f3n, si se trata de un frente simple o doble y de la cantidad de metros que se habilitan construir. “Los precios de los terrenos bien ubicados defienden su valor y no se han modificado”, coincide Friedman al mismo tiempo que reconoce que los valores no siguieron subiendo sino que se estancaron. Lo mismo opina Siebenhaar. que sucede algo parecido al resto del mercado. “Los precios de la tierra que ven\u00edan en alza se han estancado. Es decir se negocia mucho a la hora de cerrar una operaci\u00f3n. Desde ya que existen locaciones premium que son \u00fanicas por ubicaci\u00f3n y metrajes que no ceden su valor y cuyos propietarios prefieren esperar a que el mercado se reactive”, analiza.<\/p>\n
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Flexibilidad en la negociaci\u00f3n<\/strong> Los desarrolladores coinciden en el regreso de la modalidad de pago de terrenos con metros. L\u00f3pez reconoce que esta estrategia avanza en un mercado con pocos compradores y d\u00f3lar en alza. “Los propietarios volvieron a aceptar metros para conservar los valores de venta”, agrega. Algo similar opina Ezequiel Chomer, CFO del Grupo Chomer, la empresa con 200.000 metros cuadrados desarrollados. El empresario explica que esa modalidad es una forma de defender el valor desde el lado de los propietarios y de bajar el riesgo de exposici\u00f3n desde la mirada los desarrolladores. Y detalla que “el porcentaje que suele ser aceptado depende ante todo de la ubicaci\u00f3n de la tierra y de la sofisticaci\u00f3n de los propietarios. Cuanto m\u00e1s perif\u00e9rico, m\u00e1s entusiasmo hay en aceptar metros cuadrados en pago por parte de los propietarios. Nosotros en nuestras \u00faltimas inversiones estamos consiguiendo entre un 25 y 50 por ciento de canje en metros cuadrados. Creemos que son ratios bastante aceptables”, describe Chomer.<\/p>\n El comercializador coincide con los desarrolladores en relaci\u00f3n a los costos de construcci\u00f3n: est\u00e1n en su valor m\u00e1s bajo de \u00faltimos a\u00f1os, raz\u00f3n por la cual, confirma, hay una demanda activa atra\u00edda por estos valores que hacen m\u00e1s rentable los proyectos por lo menos en su inicio. “Tambi\u00e9n hay que decir que los valores durante los \u00faltimos meses en las obras terminadas no est\u00e1n subiendo pero mantienen sus precios en d\u00f3lares aunque con un ritmo de venta m\u00e1s lento. Los valores de los lotes, al igual que los de las unidades que se comercializan en los proyectos, se realizan en d\u00f3lares; por ello, la variaci\u00f3n del d\u00f3lar en relaci\u00f3n al peso influye en la oferta y en la demanda de lotes”, analiza Siwacki y agrega que m\u00e1s all\u00e1 de las zonas consolidadas que siempre son una oportunidad a\u00fan con altos precios, hay zonas como Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Abasto y San Crist\u00f3bal que tienen un buen balance entre precio, metros en oferta, obras de infraestructura y potencial de crecimiento y revalorizaci\u00f3n de las tierras.<\/p>\n En un an\u00e1lisis m\u00e1s general de lo que est\u00e1 sucediendo en la Capital Federal, un relevamiento realizado por el Grupo Adri\u00e1n Mercado identifica que desde hace varios a\u00f1os, la incidencia del valor de la tierra en las obras ven\u00eda golpeando fuertemente al producto final, provocando un precio promedio elevado antes de arrancar con los costos de construcci\u00f3n. Pero, en los \u00faltimos meses, esta situaci\u00f3n empez\u00f3 a cambiar y hoy se observa una baja en los terrenos que ronda el 15 por ciento. El mismo informe reconoce precios muy dispares seg\u00fan la zona: el promedio va desde los US$300\/m2 hasta los US$1250\/m2. Por zona, los valores m\u00e1s altos siguen siendo Barrio Norte, Palermo y Belgrano con las tierras m\u00e1s caras de la ciudad: los terrenos superan los US$2000\/m2. Mientras que Villa Soldati y Villa Lugano tienen la oferta m\u00e1s accesible con un valor de entre US$200 y US$300\/m2. En el medio est\u00e1 la zona micro y macro centro de la ciudad de Buenos Aires, la cual tiene una incidencia cercana a los US$800\/m2 .<\/p>\n Friedman apunta que la oferta de terrenos del Estado que est\u00e1 subastando laAgencia de Administraci\u00f3n de Bienes del Estado (AABE) impacta. “Son tierras muy bien ubicadas, por lo general con mucho volumen de venta. Terrenos que antes era impensado comprar, y que hoy est\u00e1n disponibles”, refuerza. Un caso es la subasta de la tierra ubicada en Ortiz de Ocampo entre las v\u00edas del Ferrocarril San Mart\u00edn y Mitre en Barrio Parque, que se cerr\u00f3 en US$40,4 millones.<\/p>\n Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital pone sobre la mesa el mercado de tierra en los primeros cordones de la Provincia de Buenos Aires. Reconoce que a 10 kil\u00f3metros se consiguen terrenos con incidencias de entre 12 y 15 por ciento. “Comprar y esperar es un buen negocio. Tambi\u00e9n lo hay negocio en la venta de proyectos residenciales premium con valores que promedian los US$6000\/m2. Si bien no es negocio de volumen y son para una peque\u00f1a porci\u00f3n del mercado, comprando una tierra en Vicente L\u00f3pez con una incidencia de entre US$1200 y US$2500 de costo por metro vendible, ofreci\u00e9ndolo a US$6000\/m2 logr\u00e1s un buen spread”, concluye. Gagliardo como sus colegas es un convencido que la tierra no baja de precio porque es un bien escaso.<\/p>\n Por: Victoria Aranda<\/p>\n
\nPor otra parte ante el enfriamiento del mercado y la escasez de desarrolladores con espalda financiera para stokearse de tierra, muchos propietarios est\u00e1n m\u00e1s abiertos a ampliar sus m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n, y hay casos en los que ofrecen canjear parte del precio por metros.<\/p>\n