La posibilidad de comprar lotes y unidades en construcci\u00f3n con financiaci\u00f3n en pesos permite tambi\u00e9n sobrellevar parte de la ca\u00edda que registr\u00f3 la actividad los \u00faltimos a\u00f1os y, a\u00fan m\u00e1s, luego de la implementaci\u00f3n del \u00faltimo cepo cambiario que restringe la adquisici\u00f3n de d\u00f3lares, medida que el nuevo Gobierno ya confirm\u00f3 que sostendr\u00e1.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, hay algunos cambios. Desarrolladores y brokers coinciden en que hay una modificaci\u00f3n en el tipo de proyectos que se desarrollan y demandan: los condominios y los barrios con infraestructura, servicios y costos de expensas moderados son los productos m\u00e1s buscados por el p\u00fablico. Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio, la empresa que desarroll\u00f3 Nordelta y Puertos en Escobar, afirma que siempre en los per\u00edodos post elecciones se dan ciertas din\u00e1micas. Por un lado, una demanda de terrenos en zonas consolidadas con entrega inmediata, donde los desarrolladores vieron una luz aprovechando los bajos costos de construcci\u00f3n en d\u00f3lares; un \u00edndice r\u00e9cord de firma de contratos de locaci\u00f3n de casas y departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y Zona Norte (como consecuencia del parate de los cr\u00e9ditos hipotecarios); y, por \u00faltimo, una ola de construcciones residenciales. Sin ir m\u00e1s lejos, entre Nordelta y Puertos hay 600 casas en plena obra en las que habitar\u00e1n 2400 nuevos habitantes. Hoy viven 45.000 personas en los 24 barrios que Nordelta tiene desarrollados. En esta megaurbanizaci\u00f3n, que se inici\u00f3 en 1999 sobre 1700 hect\u00e1reas, cuenta con lotes que van desde 500 hasta 5000 metros cuadrados, condominios con departamentos, townhouses, oficinas y locales. En total, se construyeron m\u00e1s de 11.000 unidades funcionales, entre residenciales y comerciales. En tanto que, en las 1400 hect\u00e1reas que ocupa Puertos, ubicado a la altura del kil\u00f3metro 45 del ramal Escobar de la autopista Panamericana, ya se lanzaron y entregaron siete barrios y hay m\u00e1s de 2100 lotes vendidos. All\u00ed tambi\u00e9n habr\u00e1 terrenos, casas, departamentos, townhouses, oficinas y locales.<\/p>\n\n\n\n
Para Gustavo Becerra, gerente general de Tizado de Pilar del Este, San Sebasti\u00e1n y Villanueva, durante 2019 hubo una merma en las operaciones pero, a pesar de ello, percibe una luz de esperanza: “El escenario de los \u00faltimos meses impact\u00f3 profunda y negativamente en todos los rubros y el inmobiliario no fue la excepci\u00f3n. De todas formas, el consumidor argentino valora la seguridad que ofrecen los ladrillos y, parad\u00f3jicamente, el \u00faltimo cepo cambiario empez\u00f3 a alentar a aquellos que buscan refugiar sus ahorros tanto en inmuebles como en tierras, que son bienes que cotizan en d\u00f3lares”. No obstante, advierte que el panorama difiere seg\u00fan el tipo de propuesta y segmento. Explica que los clubes de campo consolidados de la zona son los que menos sintieron el impacto de la recesi\u00f3n, ya que generalmente la demanda no est\u00e1 conformada por inversores sino que tiene que ver con los grupos de afinidad social. Mientras que la contracara la mostraron los desarrollos m\u00e1s j\u00f3venes sin tanta infraestructura. \u00c9stos conforman un mercado m\u00e1s grande donde s\u00ed se experiment\u00f3 una merma importante de movimiento.<\/p>\n\n\n\n
En cuanto a los precios de los terrenos en zona Norte, Becerra informa que oscilan entre los US$40 y US$300 el metro cuadrado. La variaci\u00f3n depende de las caracter\u00edsticas del barrio, el grado de consolidaci\u00f3n, los accesos, la distancia a la Panamericana y la infraestructura que \u00e9ste ofrece.<\/p>\n\n\n\n Toribio Ach\u00e1val, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, es categ\u00f3rico y considera que el mercado de casas y barrios privados en la zona “est\u00e1 sobreofertado”. Si bien reconoci\u00f3 que “el mejor momento de los barrios privados es el per\u00edodo primavera\/verano, la coyuntura del cambio de Gobierno y la baja demanda de este a\u00f1o hace pensar en que hay que esperar para tomar la mejor decisi\u00f3n de compra”.<\/p>\n\n\n\n A \u00e9l se suma Clara Eickert, gerente de la sucursal de Pilar de la misma inmobiliaria, quien agrega: “La demanda comparada con a\u00f1os anteriores es significativamente menor. Est\u00e1 dirigida a barrios que presenten costos fijos m\u00e1s bajos, tanto en expensas como en impuestos. Hubo una mayor retracci\u00f3n hacia el \u00faltimo cuatrimestre y las propiedades mostraron una ca\u00edda en el precio de entre el 10 y el 15 por ciento. Adem\u00e1s, se nota un incremento de inter\u00e9s por la permuta de propiedades, una mayor concreci\u00f3n de alquileres que ventas y m\u00e1s demanda de los proyectos en pozo en pesos”.<\/p>\n\n\n\n Para Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades, los barrios cerrados ubicados en el Norte del Gran Buenos Aires -dependiendo de cada subzona- presentan realidades distintas. Por caso, reconoce que el \u00e1rea de San Isidro, sobre todo los emprendimientos cerrados que est\u00e1n cerca del r\u00edo, est\u00e1 teniendo muy poca demanda en los \u00faltimos a\u00f1os, lo que genera una oferta hist\u00f3rica para este sector y esto trae como consecuencia una marcada tendencia hacia la baja de los valores de venta. Pilar ha mantenido su nivel de demanda y oferta para ciertos barrios de renombre; mientras que, algunos m\u00e1s nuevos se presentan como propuestas atractivas en lo que se refiere a valores promedio. Mieres afirma que la subzona que m\u00e1s creci\u00f3 en los \u00faltimos a\u00f1os y la que mejores expectativas tiene es Tigre. “En este caso los valores se mantuvieron y, hasta en algunas excepciones, se incrementaron, sobre todo en ciertos barrios de Nordelta”. Igual aclara que, independientemente de todo esto, ninguno escapa a la realidad econ\u00f3mica que el pa\u00eds atraviesa desde hace dos a\u00f1os”.<\/p>\n\n\n\n Pese al contexto, el negocio de barrios cerrados en el Norte anticipa nuevos emprendimientos. “Estamos trabajando en un nuevo masterplan para un futuro cercano. Se trata de una propuesta que incluye lotes en barrios privados”, confirma Emanuela Locatelli, directora comercial de Ayres Desarrollos, aunque sin brindar mayores detalles.<\/p>\n\n\n\n En los \u00faltimos a\u00f1os la empresa focaliz\u00f3 sus energ\u00edas en Ayres Vila, la urbanizaci\u00f3n abierta ubicada en el kil\u00f3metro 43,5 de la Panamericana donde se edificaron viviendas, oficinas y locales comerciales. La compa\u00f1\u00eda cuenta con 20 a\u00f1os de experiencia en los que desarroll\u00f3 dos barrios cerrados en la zona, ambos ya consolidados. Uno de ellos es Ayres de Pilar, donde viven m\u00e1s de 800 familias. All\u00ed solo quedan lotes disponibles para construir en la nueva comunidad -La Ca\u00f1ada- donde los terrenos son de 1000 metros cuadrados. El otro barrio es Ayres Plaza, que cuenta con 342 lotes, la mayor\u00eda de ellos vendidos y donde ya hay m\u00e1s de 200 familias que residen en forma permanente. Nordelta y Puertos tambi\u00e9n prometen novedades. “Estamos desarrollando con mucho foco en lo que llamamos media densidad”, detalla Mohadeb. En el caso del centro c\u00edvico de Nordelta hay m\u00e1s de 650.000 metros cuadrados de FOT con un mix use (es decir, con posibilidad de desarrollar metros residenciales, oficinas y retail). Dentro de esta urbanizaci\u00f3n, las obras avanzan en dos barrios: Carpinchos, cuya infraestructura prev\u00e9n terminarla a mediados de 2020, y en el Yacht, ya finalizaron la primera etapa y se est\u00e1n entregando sus lotes. Adem\u00e1s, se concluy\u00f3 la infraestructura de la segunda etapa y comenzaron con la construcci\u00f3n del centro de monitoreo de seguridad.<\/p>\n\n\n\n Puertos, por su parte, cuenta con una bah\u00eda del lago central con 105.000 metros cuadrados de FOT aproximadamente. All\u00ed se lanz\u00f3 Costas, el barrio m\u00e1s reciente, cuya primera etapa ya finaliz\u00f3 y est\u00e1 listo para ser entregado a los propietarios, a la vez que se trabaja en la construcci\u00f3n del club. En cuanto a la segunda fase, se est\u00e1n terminando las obras de infraestructura. “Se est\u00e1 ampliando el \u00e1rea central con el desarrollo de la manzana uno, la cual tendr\u00e1 residencias, edificios con unidades apto profesional en zona c\u00e9ntrica, oficinas, townhouses y locales comerciales”, apunta el ejecutivo.<\/p>\n\n\n\n Becerra, de Tizado, afirma que la crisis no impidi\u00f3 que se lanzaran nuevos desarrollos exitosos, sobre todo los que son de pozo y que cuentan con cuotas en pesos. “Aument\u00f3 la oferta de productos con financiaci\u00f3n en pesos con cuota ajustable por el \u00edndice de la Construcci\u00f3n (CAC), curiosamente incentivado por quienes -ante la imposibilidad de comprar d\u00f3lares- adquieren inmuebles que se cotizan en esa divisa”, relata.<\/p>\n\n\n\n La devaluaci\u00f3n y su impacto en el costo tambi\u00e9n generaron que la gente con los d\u00f3lares en la mano aprovechara para comenzar a construir. A su vez, el broker observa que “lo que fue mutando son las tendencias para atender demandas no tradicionales. Ganaron protagonismo los condominios y las viviendas m\u00e1s peque\u00f1as destinadas a nuevos tipos de consumidores como, por ejemplo, solteros, separados, compradores de primera vivienda o personas mayores que ya no desean tener la carga de una casa grande”.<\/p>\n\n\n\n Por otra parte, hay varios proyectos en carpeta a la espera de que se despeje el contexto de incertidumbre macroecon\u00f3mica. “La demanda de base para Pilar y la zona Norte est\u00e1”, afirma Eickert. Teniendo en cuenta esto, Monarca arranc\u00f3 hace dos a\u00f1os con Azzurra, un barrio privado premium de US$50 millones de inversi\u00f3n que lo desarrollan en Tortuguitas. El empresario es un convencido de que, como pasa en la ciudad de Buenos Aires, los inmuebles top ubicados en zonas consolidadas siempre tienen demanda. “\u00c9ste es el segmento que se mueve porque en un contexto de volatilidad, los buenos productos suelen ser siempre el mejor resguardo de valor”, explica el desarrollador que en el primer a\u00f1o de lanzamiento vendi\u00f3 los 150 lotes de la primera etapa a un promedio de US$120.000. Con la incertidumbre que se gener\u00f3 post PASO, y las sucesivas devaluaciones, Monarca flexibiliz\u00f3 sus exigencias y comenz\u00f3 a aceptar pesos en el pago de las tierras. Bosque, laguna y playa son la conjugaci\u00f3n perfecta a lo largo de las 69 hect\u00e1reas que incluyen un total de 360 lotes unifamiliares, de entre 600 y 1100 metros cuadrados, un sector para proyectos de media densidad y housing. Entre sus amenities se destacan: un beach club, clubhouse, playas agrestes, restaurante, \u00e1rea comercial, laguna cristalina, zonas deportivas con ocho canchas de tenis y cuatro de f\u00fatbol, Kids Club, entre otros. A su vez, la desarrolladora est\u00e1 finalizando Pasionaria Mart\u00ednez, un condominio ubicado en la zona de San Isidro.<\/p>\n\n\n\n Mieres agrega que Tigre es la ni\u00f1a bonita del Norte. “Es el partido que m\u00e1s ha crecido y el que m\u00e1s expectativas de desarrollo de este tipo de complejos concentrar\u00e1. Logr\u00f3 una gran cantidad de \u00e1reas de servicios que antes no ten\u00eda. Esto, sumado a su ubicaci\u00f3n log\u00edstica, hace que sea un poco m\u00e1s atractivo que otros sectores del corredor Norte”, destaca.<\/p>\n\n\n\n En cuanto a proyectos, existen varios en San Isidro. Uno de ellos es Los Cardos, un predio lindero al Boating Club que se entrega dentro de cinco meses aproximadamente; otro que se llama Vizion Punta Chica, un desarrollo sobre la Barranca, en Beccar. En este \u00faltimo caso, son diez lotes exclusivos con grandes visuales abiertas. “El housing es otra muy buena opci\u00f3n de desarrollo porque hay mucha demanda; en Lomas de San Isidro est\u00e1 Ovejitas, un proyecto de este tipo que se est\u00e1 terminando”, relata Mieres.<\/p>\n\n\n\n El corredor Norte es el m\u00e1s consolidado y densamente habitado. Pero, en los \u00faltimos a\u00f1os, se produjo una creciente llegada de nuevos proyectos y se modificaron los perfiles de productos, incorporando a su vez diferentes destinos y servicios que buscan brindar una soluci\u00f3n integral de consumo en las periferias de estas ciudades. Es decir, se sumaron servicios como los shoppings y los convenience centers, sanatorios m\u00e9dicos de primera necesidad, farmacias, cines, supermercados, hoteler\u00eda de lujo y diferentes usos de propuestas comerciales con gastronom\u00eda de calidad, as\u00ed como oficinas premium que le permiten al habitante estar m\u00e1s cerca de su entorno, detalla Mohadeb, en relaci\u00f3n al cambio del mapa inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n El director de Consultatio considera que el potencial de desarrollo a futuro est\u00e1 en el corredor Escobar: “Es el que tiene mayores oportunidades. Es un \u00e1rea que viene creciendo a pasos agigantados, similar a la evoluci\u00f3n que tuvo el Nuevo Tigre y el ramal Pilar. Se est\u00e1n gestando varias urbanizaciones en este corredor, sumado el crecimiento comercial con los sanatorios m\u00e9dicos asistenciales, la gastronom\u00eda y el retail que le dan un mayor valor agregado a la zona”, explica.<\/p>\n\n\n\n Un an\u00e1lisis aparte merece Pilar, un municipio que se destaca por su amplitud y porque, adem\u00e1s, logr\u00f3 desarrollarse en diferentes rubros como, por ejemplo, en la oferta educativa. “Adem\u00e1s, es una zona con reconocidos centros de salud, polos comerciales y de entretenimiento. Esto hace que tenga un potencial de crecimiento mayor al de otros lugares de zona Norte que est\u00e1n empezando”, analiza Locatelli. Seg\u00fan su experiencia, los barrios que se destacan son los que tienen una buena relaci\u00f3n de valor del metro cuadrado, propuesta de servicios y amenities con el costo de expensas y el mantenimiento sustentable. “La ubicaci\u00f3n, la forestaci\u00f3n y el acceso seguro al barrio, como puntos valorados por el cliente a la hora de elegir donde vivir”, agrega.<\/p>\n\n\n\n Eickert coincide en que “Pilar a\u00fan es el principal punto de tracci\u00f3n de zona Norte, tiene una demanda sostenida y un futuro inmobiliario muy interesante. \u00daltimamente se nota m\u00e1s inter\u00e9s por departamentos y condominios y, geogr\u00e1ficamente, se ampli\u00f3 y se sigue ampliando el \u00e1rea de desarrollo que va desde el kil\u00f3metro 50 hasta superar el kil\u00f3metro 60 de la autopista Panamericana.”<\/p>\n\n\n\n Este nicho de mercado fue detectado hace varios a\u00f1os por el equipo de Vitrium Capital. Esta desarrolladora avanza sobre la avenida Caama\u00f1o, a 600 metros del kil\u00f3metro 46 del ramal Pilar de la autopista Panamericana, con la construcci\u00f3n de Pueblo Caama\u00f1o, un complejo urban\u00edstico de usos mixtos abierto a la comunidad que tendr\u00e1 350 unidades de vivienda, estudios profesionales, oficinas y 90 locales comerciales cuando se finalicen todas sus etapas.<\/p>\n\n\n\n El perfil comercial del emprendimiento apunta a satisfacer la demanda de compra de productos y servicios de las 25.000 personas del segmento ABC1 que viven en los barrios cerrados, asisten a los colegios y clubes del entorno, as\u00ed como las necesidades de sus propios residentes. “Los habitantes de los barrios cerrados son clientes permanentes de nuestro proyecto. El eje de la avenida Caama\u00f1o es uno de los m\u00e1s importantes de Pilar, junto con la ruta provincial 25, porque nuclea una gran cantidad de barrios y oficinas”, relata Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium.<\/p>\n\n\n\n En cuanto al futuro de la zona, asegura que “a\u00fan hay tierra para desarrollar pero depende mucho de su valor porque en algunos casos los terrenos no se acomodaron al contexto actual. Es momento de buscar y de negociar mucho”.<\/p>\n\n\n\n![\"\"\/](\"https:\/\/bucket1.glanacion.com\/anexos\/fotos\/82\/3166282w740.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nLo que viene<\/h2>\n\n\n\n
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<\/figure>\n\n\n\nEl fen\u00f3meno de Pilar<\/h2>\n\n\n\n