{"id":1278,"date":"2020-05-11T10:36:14","date_gmt":"2020-05-11T13:36:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=1278"},"modified":"2020-05-11T10:36:14","modified_gmt":"2020-05-11T13:36:14","slug":"el-mercado-inmobiliario-post-coronavirus-baja-de-precios-y-otras-14-claves-para-entender-lo-que-viene","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/el-mercado-inmobiliario-post-coronavirus-baja-de-precios-y-otras-14-claves-para-entender-lo-que-viene\/","title":{"rendered":"El mercado inmobiliario post coronavirus: baja de precios y otras 14 claves para entender lo que viene"},"content":{"rendered":"\n

Construcci\u00f3n parada, inmobiliarias cerradas y potenciales compradores con m\u00e1s tiempo, pero, parad\u00f3jicamente, encerrados en cuarentena.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Esa es la postal de un mercado detenido que se ilusiona con el d\u00eda despu\u00e9s. Es que, en alg\u00fan momento, la pandemia del\u00a0coronavirus\u00a0<\/a>mermar\u00e1 y la actividad econ\u00f3mica retornar\u00e1. Mientras tanto, los ladrillos, que desde mayo de 2018 padecen los coletazos de una crisis econ\u00f3mica casi sin precedentes para el sector, se preparan para una nueva etapa, la del post coronavirus, que tendr\u00e1 las siguientes tendencias:<\/p>\n\n\n\n

1. Los precios bajar\u00e1n. <\/strong>Ser\u00e1 un proceso transitorio que se efectivizar\u00e1 con una ca\u00edda, en d\u00f3lares, de los valores de venta de las unidades usadas. Con menos compradores y una brecha cambiaria que no merma, la demanda ya no convalidar\u00e1 los precios de hace un a\u00f1o: quien tenga urgencia de vender, ceder\u00e1 hasta un 30% del valor. “Los inversores y compradores del real estate son profesionales, comerciantes, empleados, empresarios, retailers, empresas o personas que utilizan los excedentes y ahorros que provienen de sus actividades, y seguramente, en este contexto, nos encontraremos con una menor cantidad de personas con liquidez para comprar”, explica Miguel Ludmer, director de la inmobiliaria Interwin, quien admite que el impacto de la pandemia en el sector depender\u00e1 de lo que dure.<\/p>\n\n\n\n

Los brokers prefieren no hablar de porcentajes. “No sabemos cu\u00e1nto valdr\u00e1 el d\u00f3lar a fin de a\u00f1o, mucho menos una propiedad”, anticipa Hern\u00e1n Duprat, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Igual los brokers recomiendan a quienes tienen necesidad de vender, hacerlo ahora. “Les convendr\u00e1 salir con valores m\u00e1s bajos ya y no esperar, porque m\u00e1s adelante tendr\u00e1n que resignar a\u00fan m\u00e1s precio con la incertidumbre de no saber si podr\u00e1n colocar la propiedad. Adem\u00e1s, quedar\u00e1n mejor parados para cuando reactive a principio del a\u00f1o que viene”, aconseja Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima. Alejandro Schuff, director de Soldati agrega que “la baja de precios destrabar\u00e1n decisiones de consumidores que ya ven\u00edan madurando decisiones de compra y nuevos inversores que reconozcan la oportunidad”..<\/p>\n\n\n\n

De todas maneras aclara que, a diferencia del resto del planeta, en la Argentina las crisis inmobiliarias no responden a un fen\u00f3meno monetario: “En el pa\u00eds, solo el 3% de las unidades del mercado posee deuda hipotecaria, mientras que el promedio mundial es del 60% de las propiedades de vivienda. Esto genera un efecto estabilizador en los precios”, analiza. As\u00ed, desmitifica la posibilidad de que se produzca una baja fuerte y masiva en los precios de las propiedades.<\/p>\n\n\n\n

En otras palabras, lo que sucede en el pa\u00eds es que por la falta de cr\u00e9dito, los precios no suben con efecto expansivo tipo burbuja, pero como consecuencia de esa misma falta de financiaci\u00f3n tampoco explotan ante las crisis. “El problema de este mercado es que siempre corre de atr\u00e1s, los propietarios se muestran reticentes, reci\u00e9n ahora te est\u00e1n aceptando que los precios post PASO son reales”, responde Duprat. En esta l\u00ednea, una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario cuantific\u00f3 que casi el 33% de los consultados bajar\u00eda un 10% el precio para vender, un 25,9% estar\u00eda dispuesto a bajarlos hasta un 20% y casi el 12% resignar\u00eda hasta el 30% con tal de venderlos r\u00e1pidamente.<\/p>\n\n\n\n

2. Habr\u00e1 oportunidades. <\/strong>Ser\u00e1n puntuales y generadas por empresarios e inversores con necesidades econ\u00f3micas que afrontar. “Hay propietarios que se desprender\u00e1n de sus inversiones en inmuebles para poder cubrir gastos corrientes de sus empresas”, reconoce Maximiliano D\u00b4Aria, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario, ejemplifica con casos como el de alg\u00fan due\u00f1o de una pyme que necesite vender para pagar los sueldos de sus empleados. Pero se pregunta: “Quien tenga los d\u00f3lares, \u00bfusar\u00e1 ese dinero para comprar metros cuadrados o preferir\u00e1 no perder liquidez”. Por otra parte tambi\u00e9n habr\u00e1 oportunidades en proyectos terminados con unidades nuevas, listas para habitar, que algunos desarrolladores vender\u00e1n para seguir con otras obras.<\/p>\n\n\n\n

3. Esta crisis no es similar a la del 2002. <\/strong>Nadie espera que los valores de las propiedades se desmoronen m\u00e1s de 50% de un d\u00eda para el otro. La explicaci\u00f3n es que, a diferencia del 2002, la incidencia del cr\u00e9dito hipotecario sobre el total de las operaciones inmobiliarias es casi nula. En febrero, s\u00f3lo el 8% de las operaciones cerradas en la Capital Federal se realizaron con cr\u00e9dito, 33% menos que el mismo mes de 2019, seg\u00fan datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n\n\n\n

“Este es un mercado sano y, aun con rentas bajas de los alquileres, los propietarios no quieren desprenderse de las propiedades”, afirma Marcelo Ruiz, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima. Hay que tener en cuenta que, incluso en el pico de los pr\u00e9stamos UVA, las propiedades hipotecadas representaron el 25% de las operaciones. Otro dato clave es que, en 2002, quienes hab\u00edan comprado con cr\u00e9dito ten\u00edan deudas en d\u00f3lares. Adem\u00e1s, en aquel momento hubo una inflaci\u00f3n cercana al 40%, bastante baja relativa a la devaluaci\u00f3n del 300% que la precedi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Fueron tiempos en los que la masiva devaluaci\u00f3n gener\u00f3 que, por ejemplo, un inmueble ubicado en Recoleta que defend\u00eda valores de US$1600\/m2 bajara a US$800 a los seis meses de la devaluaci\u00f3n. “Hoy, en cambio, estamos amenazados con una posible inflaci\u00f3n anual en el orden de los tres d\u00edgitos y, por ahora, hay una devaluaci\u00f3n del 30%”, diferencia Paul Reynolds, director general de Reynolds Propiedades. Diego Cazes, director de L.J. Ramos, agrega que “lo parad\u00f3jico es que lo malo de la Argentina es que es un pa\u00eds sin cr\u00e9dito, pero eso hoy termina siendo bueno”.<\/p>\n\n\n\n

4. Surgir\u00e1n compradores finales que quieren mudarse. <\/strong>La larga permanencia en los hogares durante la cuarentena gener\u00f3 gente dispuesta a mudarse porque se siente inc\u00f3moda o simplemente su casa no le gusta, le qued\u00f3 chica, quiere un balc\u00f3n m\u00e1s grande o cambiar de barrio. “El aislamiento social obligatorio despert\u00f3 otras necesidades”, afirma Rozados, quien realiz\u00f3 una encuesta entre 333 personas en la que descubri\u00f3 que hay el 14% de los propietarios que estar\u00eda dispuesto a mudarse una vez que esto fuera posible, ya que est\u00e1n disconformes con alguna o varias caracter\u00edsticas de la propiedad. Leonor de Ach\u00e1val, directora de Achaval Cornejo coincide en que la gente, al estar tanto tiempo en sus hogares, descubri\u00f3 nuevos espacios, y tiene m\u00e1s claro qu\u00e9 quiere priorizar y qu\u00e9 no.<\/p>\n\n\n\n

5. Se achicar\u00e1 el universo de inversores en real estate. <\/strong>El paso de la pandemia dejar\u00e1 a m\u00e1s de una persona que ahorraba en ladrillos fuera de juego. “En la Argentina hay un cors\u00e9 que explotar\u00e1. Hay que ver c\u00f3mo quedar\u00e1 el pa\u00eds cuando se levante el velo y sepamos qui\u00e9n verdaderamente tiene dinero para comprar un inmueble”, explica Cazes, y agrega que hay que tener en cuenta que esta crisis, aun en los casos de los inversores m\u00e1s conservadores, ha generado p\u00e9rdidas de hasta el 30%.<\/p>\n\n\n\n

6. Aumentar\u00e1 la conflictividad en los proyectos en construcci\u00f3n. <\/strong>Las consecuencias econ\u00f3micas del coronavirus generar\u00e1n disputas entre desarrolladores e inversores del pozo <\/a>que, en muchos casos, pagar\u00e1n las cuotas tarde en partes y con delay. “Las obras se financian con las cuotas de la gente, de personas que primero est\u00e1n preocupadas por la supervivencia de su propia empresa. Sin dinero no hay manera de mantener el ritmo de las obras”, comenta Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n impactar\u00e1 en los esquemas financieros de las desarrolladoras y muchas de las m\u00e1s peque\u00f1as quedar\u00e1n en el camino. Las m\u00e1s grandes, en cambio, son las que tendr\u00e1n m\u00e1s margen de maniobra. Hoy las previsiones m\u00e1s pesimistas de los desarrolladores anticipan cero ventas para lo que queda del a\u00f1o y m\u00e1s de 50% de mora.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, algunas desarrolladoras decidieron suspender el pago de las cuotas mensuales \u0096que se pagan durante la construcci\u00f3n de la obra\u0096 hasta que el Gobierno autorice retomar la construcci\u00f3n, otras siguen cobrando bajo la promesa de que una vez exceptuadas de la cuarentena apurar\u00e1n el ritmo. En lo que todas coinciden es en la decisi\u00f3n de no cobrar intereses punitorios a quienes adeuden cuotas.”Tambi\u00e9n es probable que los desarrolladores est\u00e9n m\u00e1s permeables a propuestas personalizadas de financiamiento”, agrega Shuff.<\/p>\n\n\n\n

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Las obras se financian con las cuotas de los inversores<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

7. Se retrasar\u00e1 el inicio de nuevas obras y las que est\u00e1n en marcha se ralentizar\u00e1n.\u00a0<\/strong>Desde mayo de 2018 son pocos los desarrolladores que se animaron a iniciar un nuevo proyecto. Hoy, en un escenario sin mercado ni precios de referencia, mucho menos. Sin duda, la pandemia marcar\u00e1 un antes y un despu\u00e9s: los desarrolladores tendr\u00e1n que ser m\u00e1s flexibles y deber\u00e1n plantearse un nuevo punto de equilibrio es decir c\u00f3mo lo vendo, qu\u00e9 forma de pago elijo, en qu\u00e9 moneda. Mariano Bellagamba, director de Bellagamba, agrega que “hay una gran demanda contenida, el tema es c\u00f3mo generamos dinamismo”. Adem\u00e1s, plantea que es clave el apoyo del Gobierno para que el sector avance con nuevos proyectos. En la misma linea, Guido Wainstein, socio KWZ arquitectura & desarrollos, reconoce que las obras privadas est\u00e1n paralizadas, y los desarrolladores esperando que se arbitren los medios para poder reactivarlas. “Es una industria que motoriza la econom\u00eda, con lo cual ser\u00eda l\u00f3gico poder reiniciarlas. Estamos en la l\u00ednea de largada nuevamente esperando que ese momento llegue”. Y destaca la importancia de tener las obras calzadas y fondeadas para poder resistir los embates de la crisis.<\/p>\n\n\n\n

8. Bajar\u00e1 el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares. <\/strong>El porcentaje de la ca\u00edda estar\u00e1 atado al ritmo de la devaluaci\u00f3n. “Igual hay que tener en cuenta que el 30% de la devaluaci\u00f3n no se vuelca en forma directa. El impacto no es tan fuerte, porque ten\u00e9s el valor de la tierra y, por otro lado, el de la mano de obra y los materiales que son en pesos”, aclara Horacio Igarzabal, director Dic Propiedades.<\/p>\n\n\n\n

En n\u00fameros, el \u00faltimo relevamiento de Reporte Inmobiliario indic\u00f3 que el costo de la construcci\u00f3n est\u00e1 en m\u00ednimos hist\u00f3ricos: en marzo rondaba los US$680 por metro cuadrado vendible (valor para edificio entre medianeras). Si el an\u00e1lisis es en pesos, en cambio, aument\u00f3. En este caso, el incremento interanual fue del 61,9% superando en casi 12% al \u00edndice de inflaci\u00f3n general, seg\u00fan datos de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n. Esta es la variable que utilizan las desarrolladoras para actualizar el valor de las cuotas de los emprendimientos cuando una persona compra desde el pozo.<\/p>\n\n\n\n

En este punto entra en juego el concepto de costo de oportunidad. Es decir, la opci\u00f3n que tiene el comprador de adquirir un lote y edificar de cero con los d\u00f3lares que hubiese gastado en una propiedad terminada. “Si se tiene en cuenta que entre mediados de enero y mediados de abril la econom\u00eda registr\u00f3 una devaluaci\u00f3n cercana al 30%, el potencial comprador contar\u00e1 con m\u00e1s pesos si opta por edificar de cero”, relata Reynolds, y linkea el tema con la ca\u00edda de los precios de venta: “Con un costo de construcci\u00f3n m\u00e1s bajo en d\u00f3lares, tu propiedad no vale lo mismo que ayer”, enfatiza.<\/p>\n\n\n\n

9. No se espera un aluvi\u00f3n de ejecuciones hipotecarias. <\/strong>La expectativa del sector inmobiliario es que no se rematen inmuebles de deudores de cr\u00e9ditos. “La mayor parte de quienes sacaron cr\u00e9ditos estuvieron bien calificados”, aclara Rozados, al mismo tiempo que reconoce que quienes “tendr\u00e1n problemas son los que ingresaron muy al l\u00edmite”. Es decir, aquellas personas o familias que sumaron ingresos para calificar o que ten\u00edan ingresos variables sujetos a ventas. La expectativa del sector es que las partes querr\u00e1n llegar a acuerdos de buena fe. Adem\u00e1s, hoy rige el decreto que suspendi\u00f3 las ejecuciones hasta el 30 de septiembre.<\/p>\n\n\n\n

10. Aumentar\u00e1 la oferta de unidades destinadas al alquiler. <\/strong>La experiencia muestra que cuanto m\u00e1s se mueve el valor del d\u00f3lar, m\u00e1s reticencia hay para comprar o vender. Por esta raz\u00f3n, la demanda podr\u00eda dilatar esa decisi\u00f3n hasta que las variables del mercado se reacomoden y muestren mayor previsibilidad. De todas formas, se espera que el aumento de la inflaci\u00f3n producto de la emisi\u00f3n monetaria complique la negociaci\u00f3n de los ajustes locativos.<\/p>\n\n\n\n

Inclusive no se descarta una presi\u00f3n alcista sobre valores de alquiler y propietarios reticentes a tomar una decisi\u00f3n por temor a que una escalada de precios los dejen descolocados. En concreto, un broker comenta un caso que es una excepci\u00f3n en este contexto: en plena cuarentena recibi\u00f3 tres ofertas virtuales de alquiler, por un valor $160.000, de una propiedad ubicada en N\u00fa\u00f1ez, pero el propietario no quiere aceptar ninguna hasta que se levante el aislamiento.<\/p>\n\n\n\n

11. Habr\u00e1 una mayor cantidad de alquileres que se renegociar\u00e1n. <\/strong>Si bien por un lado se espera un alza en los precios de los contratos por un posible aumento en la demanda e inflaci\u00f3n, tambi\u00e9n habr\u00e1 propietarios que, ante el riesgo de tener el departamento vac\u00edo, flexibilizar\u00e1n sus condiciones y estar\u00e1n m\u00e1s abiertos a negociar. “Hay situaciones en las que incluso ocurrir\u00e1 algo similar a lo que pasa con los locales comerciales que aceptar\u00e1n pagar s\u00f3lo una parte del alquiler mensual pero s\u00ed el total de los gastos”, anticipa Rozados.<\/p>\n\n\n\n

12. Bajar\u00e1 a\u00fan m\u00e1s la rentabilidad de los alquileres. <\/strong>Actualmente, la rentabilidad anual bruta promedio que deja un alquiler de un departamento de dos ambientes est\u00e1 en sus m\u00ednimos hist\u00f3ricos (es del 2,42%) y la expectativa es que la inflaci\u00f3n contin\u00fae afectando al negocio, sobre todo teniendo en cuenta la posibilidad de que el Gobierno extienda el plazo de vigencia del decreto que congel\u00f3 los valores de los contratos y habilit\u00f3 las renovaciones autom\u00e1ticas hasta el 30 de septiembre.<\/p>\n\n\n\n

13. Podr\u00edan generarse oportunidades en terrenos. <\/strong>Ser\u00edan puntuales en casos de due\u00f1os con necesidad de liquidez. De todas formas, este es un mercado est\u00e1 en stand-by a la espera de cambios. De hecho, antes de la cuarentena se esperaba que la Legislatura porte\u00f1a tratase la modificaci\u00f3n del C\u00f3digo Urban\u00edstico con nuevos par\u00e1metros en las posibilidades de edificar de algunas tierras. Por otra parte el Gobierno de la ciudad tambi\u00e9n estar\u00eda analizando relanzar la venta de terrenos.<\/p>\n\n\n\n

14. Aumentar\u00e1 la demanda de espacios m\u00e1s abiertos.\u00a0<\/strong>La pandemia generar\u00e1 una revalorizaci\u00f3n del concepto\u00a0personal space\u00a0<\/em>. La necesidad de espacios propios, sumado al auge de los sistemas de comunicaci\u00f3n digital y el home office, podr\u00eda generar una redirecci\u00f3n de la demanda hacia inmuebles ubicados en las afueras de la ciudad con espacios m\u00e1s abiertos, jardines y acceso al agua.<\/p>\n\n\n\n

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Efecto coronavirus: se buscan m\u00e1s lugares abiertos<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

15. El ladrillo seguir\u00e1 siendo resguardo de valor. <\/strong>Las crisis probaron que, en el tiempo, los inmuebles recuperan y defienden su valor. “La clave est\u00e1 en poder “atravesar” los ciclos de baja sin necesidad de desprenderse del bien. Adem\u00e1s, en este contexto en particular, la baja del costo de construcci\u00f3n te permite comprar m\u00e1s metros en los proyectos que se ofrecen al pozo”, comenta Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons -con m\u00e1s de un mill\u00f3n de metros cuadrados construidos- y secretario general de la Asociaci\u00f3n de Empresarios para la Vivienda (AEV).<\/p>\n\n\n\n

Los adeptos a ahorrar en ladrillos lo hacen incluso sin mirar el margen que deja el negocio de alquiler. Sin ir m\u00e1s lejos, el relevamiento de Reporte Inmobiliario, entre quienes poseen m\u00e1s de un inmueble como inversi\u00f3n, concluy\u00f3 que, si bien el 78,1% de los encuestados no est\u00e1 conforme con la renta por alquileres que generan, s\u00f3lo el 41,9% de ellos estar\u00eda dispuesto a vender esos activos, lo que se explicar\u00eda por la percepci\u00f3n de seguridad y resguardo que brinda la propiedad.Ahora bien \u00bfpor qu\u00e9 se quedan en los ladrillos con rentas tan bajas? “Pueden resultar bajas comparadas con sus valores hist\u00f3ricos pero los inversores no deciden con ese dato sino con las rentas de oportunidad, y en un mundo en donde el dinero est\u00e1 virtualmente regalado y, por ejemplo, las inversiones en contrato de petroleo han tenido valores negativos, un 2% es una alternativa interesante y a eso hay que sumarle que no es un papel sino que el ladrillo es un activo real”, responde Gustavo Llamb\u00edas, socio de la desarrolladora RED Real Estate,<\/p>\n\n\n\n

Los consultados coinciden en que la recuperaci\u00f3n del sector de las diferentes crisis siempre fue en forma de V. Para concluir Salaya Romera recuerda que hacia fines del 2002 el sector comenz\u00f3 una r\u00e1pida recuperaci\u00f3n, solo interrumpida moment\u00e1neamente con la crisis de las hipotecas subprime del a\u00f1o 2008. “En la actividad inmobiliaria en general, y particularmente en la construcci\u00f3n, encaja perfecto el teorema que dice que a cada poder de acci\u00f3n se le contrapone uno de acci\u00f3n e intensidad de igual potencia, pero en sentido contrario”.<\/p>\n\n\n\n

Por: Carla Quiroga<\/a>
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Fuente: La Naci\u00f3n<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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