{"id":1289,"date":"2020-06-08T10:39:33","date_gmt":"2020-06-08T13:39:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=1289"},"modified":"2020-06-08T10:39:33","modified_gmt":"2020-06-08T13:39:33","slug":"ley-de-alquileres-que-impacto-tendria-en-los-precios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/ley-de-alquileres-que-impacto-tendria-en-los-precios\/","title":{"rendered":"Ley de alquileres: \u00bfqu\u00e9 impacto tendr\u00eda en los precios?"},"content":{"rendered":"\n

Esta semana el Senado planeaba tratar la\u00a0nueva ley de alquileres\u00a0<\/strong>pero la oposici\u00f3n\u00a0se neg\u00f3 a dar los dos tercios\u00a0<\/a>y bloque\u00f3 el tratamiento sobre tablas de la norma que introduce\u00a0nuevas regulaciones.<\/a><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

El proyecto que lleva un largo tiempo de tratamiento en el Parlamento\u00a0hab\u00eda recibido media sanci\u00f3n\u00a0<\/a>en la C\u00e1mara de Diputados en noviembre del a\u00f1o pasado, despu\u00e9s de extensas negociaciones entre los pol\u00edticos bajo la resistencia de asociaciones de propietarios, c\u00e1maras inmobiliarias y de colegios profesionales.<\/p>\n\n\n\n

Mientras, las asociaciones de inquilinos festejan la posibilidad de que el Congreso apruebe la nueva norma porque les permite lograr un\u00a0“sistema de actualizaci\u00f3n de precios objetivo”.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Del otro lado, los propietarios y brokers <\/em>tienen sus reparos: <\/strong>insisten en que cada vez que se intervino y regul\u00f3 el mercado, los resultados fueron contrarios a lo que se intent\u00f3 cambiar. Por caso, en la d\u00e9cada del 20 se dispuso el congelamiento de los precios de los alquileres y se limitaron los desalojos a trav\u00e9s de una modificaci\u00f3n en el C\u00f3digo Civil; en los 40, se volvieron a congelar los contratos, adem\u00e1s de prorrogarse. Y a trav\u00e9s del decreto1580 de 1943 se dispuso una rebaja que iba del 5 al 20% para los alquileres y se frenaron los desalojos por incumplimiento de los pagos. Luego sobre fines de esa d\u00e9cada se sancion\u00f3 la ley de Propiedad Horizontal que le otorgaba a los inquilinos la prioridad para comprar la propiedad que alquilaban. “Fue un momento en el que los inquilinos se quedaron en las propiedades pagando monedas”, recuerda Armando Pepe, titular del Colegio P\u00fablico de Corredores Inmobiliarios porte\u00f1o (Cucicba) y agrega: “Siempre que quisieron intervenir en el tema de los alquileres, el mercado se mete para adentro como un caracol y se retrae la oferta”.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s all\u00e1 de las distintas posiciones, hay un dilema que quita el sue\u00f1o a los inquilinos: \u00bfla ley podr\u00eda generar un aumento de los alquileres?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el sector aseguran que s\u00ed. Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades responde que siempre “en el mediano y largo plazo, las regulaciones impactan en el bolsillo de los inquilinos”.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La nueva ley le genera incertidumbre los propietarios, raz\u00f3n por la que buscar\u00e1n cubrirse exigiendo un monto de alquiler inicial superior. <\/strong>Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, opina que enfocar el problema como si el propietario fuera el enemigo genera fricciones y miedos. “Es una ley que perjudica al que ten\u00e9s que estimular para poner el departamento en alquiler y, si no hay departamentos, no hay mercado. Lo que a la larga perjudicar\u00e1 a quien busque alquiler”, <\/strong>adelanta.<\/p>\n\n\n\n

Alquileres y ventas<\/h2>\n\n\n\n

Desalentados por una renta bruta del alquiler del 1,7 por ciento anual en d\u00f3lares y la aprobaci\u00f3n de una ley que implica una mayor regulaci\u00f3n de los alquileres, m\u00e1s de un propietario saldr\u00e1 a vender el inmueble, a\u00fan en un mercado con precios de venta en baja. “Adem\u00e1s aumentar\u00e1 la demanda de alquileres porque hoy no se puede comprar: no hay cr\u00e9dito”, <\/strong>agrega Jose Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En n\u00fameros, explica que para acceder a un cr\u00e9dito por US$64.000 ($8.000.000) para comprar una propiedad de US$80.000, hay que tener un sueldo neto de $230.000. Adem\u00e1s, en ese caso, la cuota mensual que deber\u00e1 pagar es de $59.000, es decir tres veces m\u00e1s de lo que pagar\u00eda por alquilar la misma unidad. “Este ejemplo pone en perspectiva y a\u00fan pudiendo sacar un cr\u00e9dito, no conviene”, agrega Rozados, quien adem\u00e1s adelanta un contexto de m\u00e1s demanda, menos oferta y propietarios que van a terminar eligiendo a quien alquilarle la unidad.<\/p>\n\n\n\n

Hay que tener en cuenta que alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $19.761 por mes, lo que represent\u00f3 una suba del 1.8% en abril respecto a marzo <\/strong>, seg\u00fan el informe de Zona Prop. Se trata del menor incremento mensual de los \u00faltimos 16 meses. En 2020 los alquileres acumulan suba de 11.1%. El mismo informe revela que se necesitan 41.5 a\u00f1os de alquiler para recuperar la inversi\u00f3n, 40% m\u00e1s que un a\u00f1o atr\u00e1s. A este dato se suman otras razones por las que los propietarios podr\u00edan exigir mayores valores en los alquileres.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 impacto tendr\u00eda la ley<\/h2>\n\n\n\n

1. Disminuir\u00e1 la oferta. <\/strong>El combo “mayor regulaci\u00f3n y renta baja” podr\u00eda generar que algunos inversores decidan sacar los inmuebles del mercado de alquiler para venderlos. Es decir habr\u00e1 poca oferta para mucha demanda.<\/p>\n\n\n\n

2. La extensi\u00f3n de los contratos que pasar\u00e1 de dos a tres a\u00f1os <\/strong>podr\u00eda suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.<\/p>\n\n\n\n

3. El nuevo \u00edndice de actualizaci\u00f3n podr\u00eda generarle p\u00e9rdidas a los due\u00f1os. <\/strong>A partir de la sanci\u00f3n de la nueva norma, los alquileres se ajustar\u00e1n por un \u00edndice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del \u00edndice de precios al consumidor (IPC) y la remuneraci\u00f3n imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deber\u00e1 ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. “Cuando se realizan las proyecciones con el nuevo \u00edndice dan m\u00e1s altas de las que se negocian hoy”, aclara Pepe, de Cucicba. Hasta ahora los contratos planteaban un escalonamiento en forma semestral o anual. “Se calculaba entre un 18 a 20% cada seis meses. Este m\u00e9todo no es el m\u00e1s justo, porque en ocasiones los c\u00e1lculos inflacionarios a futuro pueden no ser exactos”, explica Enrique Abatti, presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina (Capra). A esto se suma que como la actualizaci\u00f3n ser\u00e1 anual, lo m\u00e1s probable es que el contrato quede muy desfasado respecto a la inflaci\u00f3n al cumplirse los primeros 12 meses. <\/strong>“Hasta ahora se pactaba cu\u00e1l iba a ser el alquiler a lo largo del contrato mediante un mecanismo de aumento creciente y ahora esto va a estar digitado a trav\u00e9s de un \u00edndice. Obviamente hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los \u00edndices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualizaci\u00f3n anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario”, agrega Rozados.<\/p>\n\n\n\n

4. Los propietarios se sienten inseguros por la flexibilizaci\u00f3n de las garant\u00edas. <\/strong>La nueva norma permite una mayor variedad de garant\u00edas: la m\u00e1s usada es el t\u00edtulo de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de cauci\u00f3n, garant\u00edas de fianza y garant\u00edas personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deber\u00e1 aceptar una. <\/strong>En este punto los propietarios tienen sus reparos: esta ampliaci\u00f3n de las opciones de garant\u00edas no les genera seguridad, y si bien la ley establece que tiene “la obligaci\u00f3n” de aceptar una \u00bfc\u00f3mo se lleva a la pr\u00e1ctica?<\/p>\n\n\n\n

“Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garant\u00edas es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los due\u00f1os pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareci\u00f3 otro interesado. Es imposible que sea vinculante por c\u00f3mo funciona el mercado”, responde el economista Federico Gonzal\u00e9z Rouco.<\/p>\n\n\n\n

5. Los propietarios tienen que pagar las expensas extraordinarias y los impuestos como el ABL. <\/strong>Abatti afirma que para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), “los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementar\u00e1n el monto de los alquileres”.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En caso de sancionarse, la norma comenzar\u00e1 a regir para los nuevos contratos. <\/strong>Mientras tanto, rigen los decretos de necesidad y urgencia emitidos por el Gobierno en el marco de la pandemia de coronavirus que congelaron los alquileres y prohibieron los desalojos hasta el 30 de septiembre pr\u00f3ximo. El dato clave es que pese a la crisis y a diferencia de lo que sucede con los inmuebles comerciales, los inquilinos residenciales est\u00e1n cumpliendo el pago de los alquileres. De hecho, nueve de cada diez inquilinos porte\u00f1os (92%) abonaron el alquiler de su casa en mayo, <\/strong>seg\u00fan una encuesta realizada por Cucicba. Este dato implic\u00f3 un incremento de casi diez puntos porcentuales a la anterior medici\u00f3n, que analiz\u00f3 la situaci\u00f3n durante el mes de abril y arroj\u00f3 un porcentaje de pago del 83,6%.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s pocos est\u00e1n recurriendo al recurso del diferimiento del pago que permite el decreto. “La realidad es que los inquilinos a los que se le venci\u00f3 el contrato durante estas semanas de cuarentena est\u00e1n firmando los nuevos contratos. No esperan a octubre ni se adhieren a la renovaci\u00f3n autom\u00e1tica de los contratos: pautan las nuevas firmas con el aumento que se negocie. Y ante situaciones complicadas hacen acuerdos privados. Nadie quiere perder una propiedad”, explica Abatti. El especialista tambi\u00e9n reconoce que en general quienes apelan al decreto son “vivos” que pueden pagar y quieren destinar su liquidez a otras inversiones. “En esos casos, los due\u00f1os ya est\u00e1n planeando con sus abogados juicios anticipados de desalojos para poderlos sacar apenas deje de regir el decreto”, finaliza el especialista.<\/p>\n\n\n\n

Por:\u00a0Carla Quiroga<\/a><\/p>\n\n\n\n

Fuente: La Naci\u00f3n<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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