{"id":1403,"date":"2021-04-12T10:27:08","date_gmt":"2021-04-12T13:27:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=1403"},"modified":"2021-04-12T10:27:08","modified_gmt":"2021-04-12T13:27:08","slug":"alquileres-la-formula-para-contratos-en-los-que-ganan-propietarios-e-inquilinos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/alquileres-la-formula-para-contratos-en-los-que-ganan-propietarios-e-inquilinos\/","title":{"rendered":"Alquileres: la f\u00f3rmula para contratos en los que ganan propietarios e inquilinos"},"content":{"rendered":"\n

El decreto que\u00a0congel\u00f3 los alquileres y renovaba autom\u00e1ticamente los contratos<\/a>durante un a\u00f1o est\u00e1 fuera de juego. Con la medida que dur\u00f3 hasta el 31 de marzo, el Gobierno busc\u00f3 minimizar los riesgos de desalojos en un escenario en el que la pandemia profundiz\u00f3 la crisis econ\u00f3mica del pa\u00eds. <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

En este contexto, inquilinos y propietarios buscan la forma de cerrar contratos que queden\u00a0\u201cpor fuera de la nueva ley\u201d.<\/strong>\u00a0\u201cNo se trata de hacer algo ilegal, s\u00f3lo de cerrar contratos que sean beneficiosos para ambas partes:\u00a0<\/strong>propietarios e inquilinos porque la nueva norma no beneficia a nadie\u201d, afirma Enrique Abatti, abogado del estudio hom\u00f3nimo.<\/p>\n\n\n\n

La mayor\u00eda opt\u00f3 por avanzar en las pr\u00f3rrogas de sus contratos con negociaciones similares a las que hab\u00edan cerrado en el anterior contrato: aumentos semestrales del 20 por ciento. <\/strong>\u00bfLa raz\u00f3n? Quienes pod\u00edan pagar el compromiso mensual prefirieron firmar un nuevo contrato aun con el decreto en vigencia. La mayor\u00eda lo hizo a fines de septiembre, el primer vencimiento del DNU, antes de que el Gobierno extendiera la medida. La explicaci\u00f3n es que los inquilinos no quer\u00edan correr el riesgo de quedarse en \u201cpampa y la v\u00eda\u201d en un contexto en el que los alquileres aumentan no s\u00f3lo por encima de los salarios sino tambi\u00e9n de la inflaci\u00f3n. Durante los dos primeros meses del a\u00f1o los precios registraron un alza del 8,7%<\/strong>, de acuerdo con un relevamiento que realiza todos los meses el portal Zonaprop. Si la comparaci\u00f3n es anual, en 2020 los precios acumularon una suba del 61,6%<\/strong> y se ubicaron 25 puntos porcentuales por encima de la inflaci\u00f3n, <\/strong>que fue del 36%.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa mayor\u00eda de los inquilinos arregl\u00f3. Hicieron convenios de pr\u00f3rroga,<\/strong>\u00a0lo que les permite quedar por fuera de la nueva ley que es la que gener\u00f3 menos oferta de inmuebles lo que en un contexto de alta demanda se tradujo en aumento de precio. Y a los que no lo hicieron les saldr\u00e1 car\u00edsimo\u201d, relata Abatti quien agrega que muchos tambi\u00e9n est\u00e1n optando por prorrogar los contratos firmados originariamente antes del 1 de julio de 2020.\u00a0\u201cLa clave es hacer una pr\u00f3rroga y no una renovaci\u00f3n\u201d,\u00a0<\/strong>explica Abatti y profundiza:\u00a0\u201clas pr\u00f3rrogas de contratos anteriores al 1\u00b0 de julio de 2020 no est\u00e1n alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuaci\u00f3n del contrato a trav\u00e9s del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovaci\u00f3n s\u00ed porque es un nuevo contrato.<\/strong>\u00a0La AFIP confunde estos dos t\u00e9rminos\u201d. El abogado afirma que se considera pr\u00f3rroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el l\u00edmite m\u00e1ximo legal son 20 a\u00f1os (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato), mientras que el de un local comercial son 50 a\u00f1os. De todas formas, aclara que para cumplir con esto no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locaci\u00f3n del inmueble que se renta, pero s\u00ed se puede actualizar el precio. Es decir, lo \u00fanico que cambiar\u00eda es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una pr\u00f3rroga no est\u00e1n alcanzados por la nueva ley de alquileres. \u201cEsto significa que alguien que firm\u00f3 un contrato de dos a\u00f1os y le vence ahora, tiene 18 a\u00f1os para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma\u201d, agrega.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la renovaci\u00f3n es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relaci\u00f3n entre locadores y locatarios,<\/strong> y est\u00e1 legislado en el C\u00f3digo Civil y Comercial a trav\u00e9s del art\u00edculo 933, que entre otros puntos establece la extinci\u00f3n de una obligaci\u00f3n por la creaci\u00f3n de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica,<\/strong> seg\u00fan la nueva ley de alquileres, un plazo de tres a\u00f1os. Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que conduce Gervasio Mu\u00f1oz, afirman que firmar un contrato de alquiler ya sea nuevo, renovaci\u00f3n, pr\u00f3rroga, luego de entrada en vigencia de la ley es una irregularidad y lanzaron una red de ayuda para los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

Si bien cada negociaci\u00f3n es \u00fanica, la realidad es que la nueva ley de alquileres gener\u00f3 incertidumbre en los propietarios.<\/strong> De hecho, incentivados tambi\u00e9n por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta.<\/strong> Esta situaci\u00f3n gener\u00f3 menor oferta en un contexto de alta demanda \u2013por la ausencia de cr\u00e9ditos hipotecarios\u2013. Adem\u00e1s, la nueva norma (ley 27.551)que rige desde el 1 de julio y se aplica solo a contratos que se suscriban desde esa fechay no a los anteriores que se seguir\u00e1n rigiendo por las normas del C\u00f3digo Civil y Comercial previas a la reforma. La nueva ley permite la primera actualizaci\u00f3n al a\u00f1o de la firma del contrato,<\/strong> es decir que quien lo firme en abril tendr\u00e1 su primer ajuste el mismo mes de 2022 y ser\u00e1 a trav\u00e9s de un \u00edndice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflaci\u00f3n, a lo que se suma que, en muchos casos hace un a\u00f1o que no cobran las actualizaciones de los contratos. Por eso, los aumentos arrancan con incrementos del 40%. \u201cLa inflaci\u00f3n en marzo dar\u00e1 por encima del 4 por ciento. Con estos n\u00fameros, la posibilidad de reci\u00e9n aumentar en abril de 2022 y una demanda de inquilinos que se pelea por tu propiedad, uno es el que pone el precio\u201d, confiesa un propietario. El economista especializado en el sector Federico Gonz\u00e1lez Rouco agrega que \u201cahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos<\/strong>. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De todas formas, cada negociaci\u00f3n es un mundo y depende de cada caso particular y seguramente un propietario que quiera que el inquilino permanezca en su propiedad ser\u00e1 m\u00e1s flexible en el ajuste.<\/p>\n\n\n\n

Por Carla Quiroga<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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