Los artilugios para disfrazar lo que es un contrato de locaci\u00f3n bajo otras figuras no son recomendables; cu\u00e1les son las consecuencias.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
La crisis hist\u00f3rica por la que atraviesa el mercado de alquileres es de p\u00fablico conocimiento. Cualquiera que est\u00e9 buscando alquilar lo experimenta en carne propia: menor oferta y mayores precios<\/strong>. En el \u00faltimo a\u00f1o, el precio promedio de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires trep\u00f3 53,66%. Para un tres ambientes, la suba fue de 56,25%, seg\u00fan se desprende de un relevamiento a cargo de Reporte Inmobiliario. Es la mayor suba interanual de los \u00faltimos 12 a\u00f1os<\/strong>. Adem\u00e1s, en la comparaci\u00f3n trimestre por trimestre, el \u00faltimo (febrero, marzo y abril) fue el que registr\u00f3 tambi\u00e9n la suba m\u00e1s alta desde 2009.<\/p>\n\n\n\n Las subas pronunciadas, considerablemente por encima de la inflaci\u00f3n, se deben por un lado a que ha mermado la oferta, y por el otro a que, desde mediados del a\u00f1o pasado, la ley de alquileres, pero tambi\u00e9n sucesivas medidas de emergencia por la pandemia, introdujeron nuevos costos y riesgos para los propietarios, que estos trasladan a los precios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00bfPor qu\u00e9 cada vez menos propietarios ponen su inmueble en alquiler<\/a>? Por un lado, el fen\u00f3meno se explica por niveles de rentabilidad hist\u00f3ricamente bajos<\/a>. Si bien las cifras est\u00e1n mejorando levemente con respecto al piso del 2020, lo cierto es que si uno quiere comprar una propiedad para generar renta, al d\u00eda de hoy recuperar\u00e1 su inversi\u00f3n en 36 a\u00f1os. Sin embargo, los expertos coinciden en que la principal raz\u00f3n por la que los due\u00f1os son reacios a colocar sus propiedades en alquiler es la ley que regula ese mercado<\/strong>, que entr\u00f3 en vigencia a mediados del a\u00f1o pasado. La norma, con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, introdujo una serie de regulaciones para el propietario<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Los contrapuntos m\u00e1s se\u00f1alados son la imposibilidad de aplicar m\u00e1s de un aumento anual<\/strong> para equiparar la inflaci\u00f3n (lo que lleva al propietario a \u201ccubrirse\u201d de antemano), la obligatoriedad de aumentar de acuerdo a un \u00edndice del BCRA<\/strong>, la extensi\u00f3n de la duraci\u00f3n m\u00ednima de los contratos<\/strong> de dos a tres a\u00f1os, las limitaciones al dep\u00f3sito de garant\u00eda<\/strong> que puede reclamarse, expensas extraordinarias y arreglos a costa del due\u00f1o<\/strong>, la flexibilizaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n de los contratos a favor del inquilino<\/strong>, y la obligaci\u00f3n de registrar los contratos ante la AFIP<\/strong>. Todos factores que hacen poco atractivo poner una propiedad en alquiler.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, durante la pandemia se introdujeron sucesivos decretos presidenciales que congelaron aumentos y suspendieron desalojos. Aunque no rigen desde fines de marzo<\/a>, desde el oficialismo nacional insin\u00faan una reanudaci\u00f3n de las medidas. Una larga lista de desincentivos para la oferta, que efectivamente viene acusando los golpes y por lo tanto perjudica a propietarios e inquilinos por igual<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Sorprende poco, entonces, que el mercado de alquileres funcione en una medida cada vez mayor por fuera del paraguas de regulaciones estatales<\/strong>. La semana pasada, un relevamiento de la firma RE\/MAX Premium, que analiz\u00f3 el comportamiento de los propietarios luego de la sanci\u00f3n de la Ley de Alquileres, concluy\u00f3 que 7 de cada 10 due\u00f1os no respetan la nueva norma<\/a>. \u201cEl exceso de regulaci\u00f3n lo \u00fanico que produce es que la gente trate de rodear la ley<\/strong>\u201d, dice Enrique Abatti, abogado y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n\n\n\n En el caso de un contrato que se hubiera firmado antes de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, y cuyo plazo todav\u00eda no hubiera vencido, no hay demasiados problemas. Lo usual es acordar una pr\u00f3rroga<\/strong>, por lo que se mantienen las disposiciones bajo las que se firm\u00f3 el acuerdo. Pueden hacerse todas las pr\u00f3rrogas que se quieran y no tienen plazo m\u00ednimo (aunque s\u00ed m\u00e1ximo, los 20 a\u00f1os que son el l\u00edmite de los alquileres de vivienda).<\/p>\n\n\n\n El problema aparece con los nuevos contratos<\/strong>. El objetivo, casi siempre del propietario, es alquilar sin quedar sujeto a las disposiciones de la nueva ley, y sin embargo, como es el esp\u00edritu de cualquier contrato, sigue existiendo la necesidad de dejar por escrito (es decir, que sean legalmente vinculantes) las condiciones y garant\u00edas en las que se basa el acuerdo. En este punto es que aparecen los artilugios para disfrazar lo que es un contrato de locaci\u00f3n bajo otras figuras<\/strong>. \u201cEl uso de figuras para alterar la verdadera y aplicable en un contrato, como es este caso la locaci\u00f3n, no es nuevo\u201d, explica Mariano Esper<\/strong>, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y empresariales y profesor de la Universidad de Buenos Aires y la Universidad Austral, entre otras. \u201cCuando se utiliza una figura para evitar la aplicaci\u00f3n de normas que son las que realmente corresponden, eso se considera fraude a la ley, y si alguien lo alega y lo prueba se aplican las normas de la figura que corresponda, o sea, la locaci\u00f3n<\/strong>\u201d, agrega enf\u00e1ticamente.<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1les son estos artilugios? El camino m\u00e1s utilizado es el de la firma de un contrato de comodato<\/strong>. Se trata de un contrato por el cual una persona (llamado comodante) le presta a otra (comodatario) una cosa (en este caso un inmueble) de manera gratuita. La parte del pago se estipula en un contrato separado, usualmente un contrato de mutuo. \u201cCuando se estructura con comodato se pretende disfrazar la verdadera relaci\u00f3n jur\u00eddica, para no quedar sujeto a las normas de la locaci\u00f3n\u201d, explica Esper. \u201cPara garantizar que el locatario -el inquilino- va a pagar, se redactan documentos separados, que son generalmente mutuos o firmas de pagar\u00e9s\u201d. Es decir, se sustituye el contrato de alquiler por la combinaci\u00f3n de un comodato complementado con un mutuo<\/strong>. En uno el inmueble, en el otro el dinero. La ventaja que se busca es poder incluir en el contrato de comodato las condiciones que la actual Ley de Alquileres proh\u00edbe<\/strong>, y que eran usuales en cualquier contrato de alquiler anterior. Se regulan con mayor libertad los plazos del alquiler o la cantidad de meses que se piden como dep\u00f3sito de garant\u00eda, por ejemplo. \u201cConstituye una simulaci\u00f3n<\/strong>. Se est\u00e1 disfrazando un contrato con otro para eludir la legislaci\u00f3n correspondiente, no lo recomiendo para nada<\/strong>\u201d, dice Abatti desde la C\u00e1mara de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1les son las consecuencias? Un arreglo de este tipo dif\u00edcilmente sea detectado por el orden p\u00fablico, salvo que las partes tuvieran un conflicto y vayan a juicio. Pensemos en dos escenarios de conflicto factibles, uno a instancias del inquilino y otro iniciado por el propietario.<\/p>\n\n\n\n En el primero, por alg\u00fan motivo el inquilino denuncia que hay una simulaci\u00f3n y lo que es un alquiler se est\u00e1 rigiendo por un comodato. All\u00ed, en lo que se denomina \u201cjuicio por reconocimiento de calidad de inquilino\u201d, este debe justamente probar que no es un comodatario, alguien que ha recibido un pr\u00e9stamo gratuito, sino una persona que est\u00e1 alquilando y cuyo contrato no es el que corresponde. Otra situaci\u00f3n puede darse al rev\u00e9s, en la que el propietario quiere desalojar a un inquilino. Debe iniciar un juicio de desalojo por comodato, pero el inquilino podr\u00eda responder que en realidad es un contrato de locaci\u00f3n y que tiene derecho a permanecer tres a\u00f1os en el inmueble, como efectivamente permite la regulaci\u00f3n de locaciones. En ambos casos, son determinantes la estructuraci\u00f3n de los contratos, el c\u00f3mo est\u00e1n escritos, las cl\u00e1usulas, etc.<\/p>\n\n\n\n \u201cSi se probara la simulaci\u00f3n, entonces se aplican las multas correspondientes. Adem\u00e1s, tiene consecuencias impositivas para ambas partes\u201d, explica Abatti. En principio, las consecuencias jur\u00eddicas de este tipo de simulaci\u00f3n son de \u00edndole civil, no del derecho penal. \u201cPara que haya un costado penal tendr\u00edan que cumplirse una serie de requisitos para que se configure un delito penal que, en abstracto, no est\u00e1n. Puede ser que alg\u00fan caso concreto de para algo penal, pero inicialmente no ser\u00eda el caso\u201d, coincide Esper.<\/p>\n\n\n\n La cuesti\u00f3n es que, ante una normativa de alquileres ultrarregulatoria, el efecto, como lo es en pr\u00e1cticamente cualquier situaci\u00f3n, en cualquier momento y lugar, es exactamente el contrario. Los alquileres migran hacia el terreno de la desregulaci\u00f3n, un escenario no les conviene ni al Estado, ni a los inquilinos, y muchas veces tampoco a los propietarios. \u201cA la larga todo esto trae conflictos, juicios y procesos\u201d, dice Abatti. Una nebulosa en la que los procesos quedan supeditados a los detalles y las interpretaciones y en la que, lamentablemente, los conflictos muchas veces se dirimen en favor de quienes tienen m\u00e1s recursos. Cuando la ley no act\u00faa sobre la realidad con criterio pragm\u00e1tico o cuando pretende ignorar obvias l\u00f3gicas de mercado, suele ser letra muerta. La realidad dif\u00edcilmente se modifica solamente con manifestaciones de voluntad. No es\u00a0m\u00e1s<\/em>\u00a0ley. Es ley (de alquileres) de la selva.<\/p>\n\n\n\nQu\u00e9 se est\u00e1 haciendo<\/h2>\n\n\n\n