Dicen los expertos que el derrumbe de valores de las viviendas usadas fue paulatino y que las nuevas cayeron a\u00fan m\u00e1s, por lo cual la brecha se achic\u00f3. \u201cEn 2016, la diferencia entre el metro cuadrado a estrenar y el usado en Capital era del 10%. En plena euforia de los cr\u00e9ditos UVA lleg\u00f3 al 17% y hoy es del 7%, promedio<\/strong>\u201d, recalca Daniel Bryn, titular de Bryn Real State. En el mercado se preguntan: \u00bflos precios tocaron piso?<\/p>\n\n\n\n Aunque con matices, en el sector creen que no y que es muy factible que sigan bajando por varias razones<\/strong>. Por un lado, distinguen que los valores de las viviendas a estrenar se acomodan m\u00e1s r\u00e1pido a los saltos del tipo de cambio. \u201cMedida en d\u00f3lares blue y por la contracci\u00f3n de la demanda<\/a>, la construcci\u00f3n baj\u00f3 entre 25 y 30%<\/strong>. Al usado le lleva m\u00e1s tiempo\u201d, se\u00f1ala Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la CEDU (la c\u00e1mara de los desarrolladores inmobiliarios).<\/p>\n\n\n\n Por la falta de ventas, la oferta de propiedades est\u00e1 en sus m\u00e1ximos hist\u00f3ricos. Seg\u00fan Bryn, en Capital hay 156.000 inmuebles a la venta, un r\u00e9cord<\/strong>: 114.000 departamentos, 10.200 PH, 6.400 terrenos, 6.200 oficinas y 5.600 casas. \u201cEl resto son cocheras, dep\u00f3sitos y locales\u201d, enumera.<\/p>\n\n\n\n La acumulaci\u00f3n de stock, seg\u00fan indica el Monitor Inmobiliario, una estad\u00edstica que elabora el propio Bryn, var\u00eda seg\u00fan la zona. En 2017, hab\u00eda en promedio 3 propiedades a la venta por manzana. \u201cHoy tenemos 10 y en barrios como Recoleta, Belgrano y Palermo, el promedio llega a 30<\/strong>\u201d, subraya Bryn. Por este motivo, concluye que \u201clos precios no terminan de bajar\u201d. El titular de RE\/MAX Premium, Ariel Champanier, es m\u00e1s terminante: \u201cNo hay motivos para que los precios no sigan cayendo<\/strong>\u201d, sentencia.<\/p>\n\n\n\n El empresario expresa su convencimiento al respecto. Argumenta que la brecha con el metro cuadrado nuevo se achic\u00f3 porque \u201cel usado todav\u00eda est\u00e1 caro y porque el costo de la construcci\u00f3n cay\u00f3<\/strong>\u201d nuevamente, tras la \u00faltima suba de la cotizaci\u00f3n del blue. \u201cEn el mercado inmobiliario -puntualiza Champanier- la \u00fanica moneda que vale es el d\u00f3lar\u201d.<\/p>\n\n\n\n A diferencia de los inversores, cuya l\u00f3gica para vender radica en el costo de reposici\u00f3n, los propietarios resisten a la idea de ceder con los precios. Por lo menos en teor\u00eda. En el primer semestre de 2021, el metro cuadrado usado en Capital baj\u00f3 4%<\/strong>. \u201cNo es un cambio brusco, pero la tendencia continuar\u00e1. La \u00fanica forma es que se mueva la demanda. La cantidad de operaciones creci\u00f3 algo<\/a>, pero en los niveles m\u00e1s bajos en 20 a\u00f1os<\/strong>\u201d, acota Bryn. Sobre esto, dice que en Capital se escrituran 1.900 propiedades. \u201cEn los tiempos del UVA, eran 7.900, es decir 4 veces m\u00e1s\u201d, a\u00f1ade.<\/p>\n\n\n\n La actividad var\u00eda seg\u00fan el \u00e1rea. Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, aclara que \u201cen el \u00faltimo a\u00f1o se registr\u00f3 una demanda m\u00e1s sostenida en Provincia que en Capital<\/strong>, donde la baja de precios fue m\u00e1s marcada\u201d. Con respecto a esto, el experto explica que tambi\u00e9n incide el efecto de la pandemia, ya que se acentu\u00f3 \u201cla b\u00fasqueda de lotes y viviendas en \u00e1reas suburbanas y dentro de barrios cerrados\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tal como ocurre en otras partes del mundo, la gente hoy prefiere vivir en lugares alejados de las grandes urbes por el auge del teletrabajo. En otro sentido, G\u00f3mez Picasso no prev\u00e9 una recuperaci\u00f3n en el nivel de ventas en el corto plazo y pronostica nuevas bajas en los valores de las propiedades<\/strong> por \u201cfalta de cr\u00e9dito, la crisis econ\u00f3mica, la ley de alquileres y la baja de sueldos medidos en d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n\n\n\n Pero el especialista subraya el impacto demoledor del cepo cambiario en el nivel de actividad. \u201cHist\u00f3ricamente -dice G\u00f3mez Picasso- con cepo o corralito la gente no compra propiedades. El vendedor quiere los billetes arriba de la mesa <\/strong>y con el cepo esto es pr\u00e1cticamente imposible\u201d.<\/p>\n\n\n\n Los precios de los inmuebles suben y bajan a velocidades diferentes, seg\u00fan sean usados o a estrenar. Armando Pepe, titular de la inmobiliaria hom\u00f3nima, explica que la baja de precios en 2002 fue m\u00e1s importante que la actual. \u201cEn la salida de la convertibilidad, los valores bajaron cerca del 50%<\/strong>, pero esta vez los propietarios no est\u00e1n endeudados en d\u00f3lares como en aquella ocasi\u00f3n\u201d, dice. De todos modos, se\u00f1ala que las pocas operaciones que se concretan \u201cse aplican con quitas de entre 15 y 25% sobre los valores publicados<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n Pepe coincide en que el mercado est\u00e1 muy planchado y con muy pocas consultas. No obstante, asegura que las ventas no dependen tanto del precio. \u201cLos \u00fanicos que compran son los que tienen los d\u00f3lares guardados.<\/strong> Lo que determina el precio es la oferta y la demanda. Las que s\u00ed bajaron much\u00edsimo son las oficinas, porque el nivel de vacancia es alt\u00edsimo. Los locales, en cambio, se mantienen porque los propietarios prefieren retenerlos\u201d, grafic\u00f3 el empresario.<\/p>\n\n\n\n El gerente general de LJ Ramos, Diego Cazes, analiza el contexto de otra manera. \u201cEl mercado refleja distintos comportamientos seg\u00fan la zona. En Vicente L\u00f3pez -ejemplifica- cay\u00f3 muy fuerte el precio del usado. En otros lugares, no tanto\u201d. Sobre la evoluci\u00f3n de los valores entre nuevos y usados, Cazes sostuvo que hay todav\u00eda hay que esperar. \u201cLa diferencia actual es una foto, la pel\u00edcula es m\u00e1s dif\u00edcil\u201d, comenta.<\/p>\n\n\n\n La brecha hoy se achica en funci\u00f3n de la \u00faltima escalada del blue<\/strong>, que abarat\u00f3 relativamente el costo de la construcci\u00f3n. \u201cAhora, si la intenci\u00f3n del Gobierno es pisar el d\u00f3lar, eso podr\u00eda encarecer la construcci\u00f3n\u201d, dijo. \u201c\u00bfSi los precios pueden seguir bajando? Es complicado anticiparlo, pero los valores se acomodaron bastante. Ocurre que el mercado sube muy r\u00e1pido cuando aparece la demanda y baja muy lento\u201d, opin\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Visto en perspectiva, los precios de las propiedades suben y bajan en funci\u00f3n de la demanda. Los entendidos, no obstante, analizan otras variables que inciden en los valores, como el nivel de stock, el tipo de cambio y la facilidad para obtener pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/a> En Capital, seg\u00fan indica un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado de una vivienda usada marc\u00f3 un r\u00e9cord de US$2.367 en mayo de 2019. Hoy vale US$1.732, lo que representa una ca\u00edda de 26,8%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Los precios actuales remiten al a\u00f1o 2014, cuando cotizaba en US$1.694 (ver infograf\u00eda). Las ca\u00eddas en GBA y el interior del pa\u00eds fueron mucho m\u00e1s pronunciadas: 32,9% (US$1.502 el metro cuadrado) y 39,5% (US$973), respectivamente. La marcada par\u00e1lisis del mercado inmobiliario queda reflejada en el stock acumulado de propiedades. En Capital, \u201chay 156.000 inmuebles a la venta<\/strong>: 114.000 departamentos, 5.600 casas,10.200 PH, 6.200 oficinas y 6.400 terrenos\u201d, enumera Daniel Bryn, de Bryn Real State.<\/p>\n\n\n\n As\u00ed las cosas, en la Ciudad de Buenos Aires, el 61% de la oferta son propiedades usadas y el 39%, a estrenar y en construcci\u00f3n<\/strong>. En el primer semestre del a\u00f1o, los precios cayeron 4% en promedio<\/strong> y los barrios que lideran el ranking fueron Monte Castro (7,5%), Agronom\u00eda (6,4%), San Crist\u00f3bal (5,6%) y Barracas (5,3%), seg\u00fan un informe de Monitor Inmobiliario en base a datos de Zona Prop.<\/p>\n\n\n\n Bryn explica que las ca\u00eddas m\u00e1s pronunciadas se registraron en los barrios perif\u00e9ricos y un reflejo palpable es la cantidad de propiedades a la venta en cada lugar. \u201cEn 2017 -grafica Bryn- el promedio era de 3 por manzana. Hoy estamos en 10 y en algunos barrios, como Recoleta, Palermo y Belgrano, son 30\u201d.<\/p>\n\n\n\n El ranking de barrios con mayores bajas en lo que va de 2021 lo completan Villa Santa Rita, Nueva Pompeya, Recoleta, Constituci\u00f3n, Palermo, Villa Crespo, Belgrano y Colegiales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En cuanto a stock de propiedades a la venta, los barrios que lideran son La Paternal, Belgrano y Coghlan, que superan el 12% del total. De todos, SanTelmo sobresale: \u201cEn ese barrio, el 18% de los inmuebles est\u00e1n a la venta<\/strong>\u201d, dice Bryn. Por su ubicaci\u00f3n, se trata de una de las \u00e1reas de mayor inter\u00e9s tur\u00edstico, uno de los rubros m\u00e1s castigados por la pandemia.<\/p>\n\n\n\n Diego Cazes, socio gerente de la inmobiliaria LJ Ramos, se\u00f1ala que el nivel de demanda marca el rumbo de los precios. \u201cLa demanda actual est\u00e1 muy d\u00e9bil, no obstante eso no implica necesariamente que los valores bajen. El mercado ya se acomod\u00f3 bastante\u201d, opin\u00f3 el especialista.<\/p>\n\n\n\n Cazes interpreta que hay otro aspecto a tener en cuenta y es el costo de mantenimiento de las propiedades que no se venden. \u201cMuchos edificios est\u00e1n muy mal mantenidos y eso tambi\u00e9n impacta en el valor<\/strong>\u201d, asegura.<\/p>\n\n\n\n Para Cazes, a diferencia de las oficinas, que en su mayor\u00eda cuentan con un encargado de mantenimiento aunque est\u00e9n vac\u00edas, \u201chay mucha gente que no quiere, o no puede, pagar las expensas<\/a>, y existen muchos edificios con deterioros importantes\u201d.<\/p>\n\n\n\n En el mercado tambi\u00e9n observan la diferencias de precios entre las propiedades nuevas y usadas, que en los \u00faltimos a\u00f1os se vienen achicando.<\/p>\n\n\n\n![\"Precio](\"https:\/\/www.clarin.com\/redaccionfiler\/clarin\/infografia\/2021\/economico\/08\/precio-de-venta-webOK620.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nEn Capital hay 156.000 propiedades a la venta<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n