{"id":1475,"date":"2021-09-13T10:06:37","date_gmt":"2021-09-13T13:06:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=1475"},"modified":"2021-09-13T10:06:37","modified_gmt":"2021-09-13T13:06:37","slug":"alquileres-por-que-hay-tanta-disparidad-de-precios-entre-los-contratos-nuevos-viejos-y-avisos-publicados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/alquileres-por-que-hay-tanta-disparidad-de-precios-entre-los-contratos-nuevos-viejos-y-avisos-publicados\/","title":{"rendered":"Alquileres: por qu\u00e9 hay tanta disparidad de precios entre los contratos nuevos, viejos y avisos publicados"},"content":{"rendered":"\n

Por una misma unidad, los inquilinos desembolsan montos diferentes; por qu\u00e9 se da la brecha y cu\u00e1l es la variable contra la que apuntan desde el sector.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Son tiempos dif\u00edciles para el mercado de los alquileres. Hablar de los precios, una de las principales preocupaciones en un contexto con baja oferta, p\u00e9rdida de poder adquisitivo y falta de acceso a cr\u00e9ditos hipotecarios, no es tarea sencilla: entre los contratos nuevos y los prorrogados, los valores var\u00edan,<\/strong> algo que se suma a la distorsi\u00f3n de los avisos publicados. En este escenario, los inquilinos atraviesan situaciones dispares, al punto de terminar pagando montos muy diferentes por una misma unidad.<\/p>\n\n\n\n

Una de las principales modificaciones que introdujo la Ley de Alquileres (27.551) es\u00a0la actualizaci\u00f3n anual del precio del alquiler en base al \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/strong>\u00a0que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variaci\u00f3n de la inflaci\u00f3n (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, seg\u00fan la remuneraci\u00f3n promedio de los trabajadores estables (Ripte).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan ese \u00edndice, desde el 1 de julio 2020, cuando empez\u00f3 a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres <\/strong>deber\u00edan actualizarse un 48%.<\/strong><\/a> Los contratos que aplican la suba son solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir, aquellos que se cerraron hace un a\u00f1o atr\u00e1s. En tanto, los inquilinos que acuerdan seguir prorrogando el contrato anterior todav\u00eda ajustan el valor de forma semestral, algo que puede hacerse por 20 a\u00f1os, seg\u00fan indica a LA NACION Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n\n\n\n

LA NACION estudi\u00f3 el caso de una mujer que vive en un departamento promedio de dos ambientes de 42m\u00b2 en la zona c\u00e9ntrica del barrio porte\u00f1o de Belgrano. Inici\u00f3 el contrato en noviembre de 2019, antes de la sanci\u00f3n de la ley de alquileres, por un precio mensual de $22.000. <\/strong>En ese momento, el valor de una unidad de esas caracter\u00edsticas en la zona rondaba los $18.087, seg\u00fan datos de ZonaProp.<\/p>\n\n\n\n

El precio de ese mismo inmuebles se actualiz\u00f3 en mayo de 2020 y pas\u00f3 a costar alrededor de $25.000 (13% m\u00e1s) y luego en noviembre alcanz\u00f3 los $29.000 (16% m\u00e1s). Finalmente, en mayo de este a\u00f1o, el valor aument\u00f3 a $33.500. <\/strong>A dos meses de que el acuerdo se venza, la inquilina ya defini\u00f3 con el propietario prorrogar el contrato por dos a\u00f1os con una actualizaci\u00f3n inicial del 25%: en noviembre de este a\u00f1o, empezar\u00e1 a pagar $41.875 por ese departamento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En una situaci\u00f3n hipot\u00e9tica, si la misma inquilina se hubiese mudado al departamento en julio de 2020, con la ley ya sancionada, habr\u00eda partido de una base de $25.507, de acuerdo a los valores de la zona. La primera actualizaci\u00f3n de su contrato se habr\u00eda realizado en julio de este a\u00f1o, por lo que el precio se tendr\u00eda que haber ajustado un 41%, es decir, hubiese ascendido a $35.964 ($2400 m\u00e1s).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, los bolsillos m\u00e1s golpeados son los de aquellos que deben iniciar un alquiler hoy:<\/strong> por esa misma unidad ubicada en Belgrano, una persona hoy pagar\u00eda al menos $44.091.<\/p>\n\n\n\n

En s\u00edntesis, un mismo departamento y tres montos de alquiler diferentes:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Contrato anterior a la nueva ley:<\/strong>\u00a0acuerdo inicial en 2019, $22.000; con ajustes semestrales en 2020, $25.000 y $29.000; con ajustes semestrales en 2021, $33.500 y $41.875<\/li>
  2. Contrato con la nueva ley:<\/strong>\u00a0si el contrato se iniciaba a partir de julio 2020, monto inicial $25.507; ajuste anual mediados de 2021\/22, $35.964<\/li>
  3. Publicaci\u00f3n actual:<\/strong>\u00a0para iniciar contrato, $44.091<\/li><\/ol>\n\n\n\n
    \"Los
    Los bolsillos m\u00e1s golpeados son los de los inquilinos que deben iniciar un contrato hoy. Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    La situaci\u00f3n pone de manifiesto la distorsi\u00f3n de los precios<\/strong> que marca el pulso del mercado de los alquileres. Es que, en un mismo edificio, hoy conviven inquilinos que, de acuerdo al momento en el que empezaron su contrato, desembolsan mensualmente montos diferentes por unidades iguales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Seg\u00fan se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertir\u00e9 Real Estate, el precio promedio de un alquiler publicado por un departamento de dos ambientes de 42 m\u00b2 en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (CABA) actualmente gira en torno a los $41.447 al mes. Son $9068 m\u00e1s que los $32.379, el valor mensual que estar\u00eda pagando por la misma unidad un inquilino cuyo contrato hubiera estado regido por las actualizaciones escalonadas (de entre 15% y 20% de ajuste cada seis meses) que se realizaban antes de que se aprobara la nueva norma y $10.905 m\u00e1s que lo que le cuesta a un inquilino el alquiler cuyo contrato se actualiza de acuerdo al ICL (Banco Central) establecido por ley. Estos n\u00fameros muestran que, a quien tiene que renovar el contrato por estos d\u00edas, le conviene mantener el mismo acuerdo<\/strong> porque si sale al mercado en busca de un departamento con las mismas caracter\u00edsticas, el alquiler le costar\u00eda un 25% m\u00e1s que si optara por quedarse en donde vive.<\/p>\n\n\n\n

    Distintas visiones sobre un mismo \u00edndice<\/h3>\n\n\n\n

    Dentro del sector, muchos apuntan contra el ICL como una de las principales variables que desconfigur\u00f3 los precios del mercado. Seg\u00fan Abatti, quien sostiene que \u201cla ley perjudic\u00f3 a todas las partes\u201d, los aumentos escalonados que se aplicaban hasta antes de la sanci\u00f3n de la norma aportaban mayor previsibilidad<\/strong> y arrojaban como resultado valores m\u00e1s bajos que los actualizados con el ICL.<\/p>\n\n\n\n

    \u201cEl aumento que fija el BCRA, entre agosto de 2020 y 2021, fue del 47% y super\u00f3 a los alquileres pactados en contratos anteriores. Adem\u00e1s, las subas se basan en otras de base,<\/strong> porque el locador cuando supo que por un a\u00f1o no iba a poder modificar el valor del alquiler, empez\u00f3 a pedir de entrada un monto superior\u201d, explica el especialista. \u201cEntonces, la actualizaci\u00f3n es del 47%, pero hay que tener en cuenta ese incremento del 20% de base\u201d, agrega.<\/p>\n\n\n\n

    En el mismo sentido opina Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien sostiene que una actualizaci\u00f3n como la que se realizaba antes de la ley \u201chubiese sido una mejor opci\u00f3n\u201d: \u201cEl aumento que da el ICL en estos meses para los inquilinos es muy alto, pero con un escalonamiento del 20%\u00a0arrojaba un n\u00famero similar, quiz\u00e1s menor.\u00a0<\/strong>Sin embargo, hubiera sido un incremento m\u00e1s liviano a los seis meses,\u00a0en cambio de esta forma es un sacud\u00f3n de una\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n Hern\u00e1n Perrone, corredor responsable y due\u00f1o de RE\/MAX Parque, considera que el ICL \u201cperjudic\u00f3 a los inquilinos, que lo ven con desagrado\u201d. \u201cEl aumento que arroja hoy es mucho m\u00e1s elevado que lo que han aumentado sus sueldos\u201d, asegura. Sostiene que una actualizaci\u00f3n escalonada de los contratos \u201chubiese sido conveniente\u201d<\/strong> y ejemplifica: \u201cEn los contratos comerciales en los que podemos no aplicar el ICL, se est\u00e1 acordando una suba del 16% o 18% semestral, lo que significa un incremento del 39% anual, 10 puntos abajo de este \u00edndice\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Quien se para en la vereda opuesta es Ariel Rodr\u00edguez, CEO de Value Bet Inmuebles, que afirma que quien hoy realizar\u00eda un ajuste semestral aplicar\u00eda \u201cuna suba del 20% o 22%, lo que sumado arroja al menos entre un 44% o 48% anual\u201d, una cifra que, asegura, \u201cser\u00eda pr\u00e1cticamente igual que con el ICL\u201d. \u201cPara la mayor\u00eda de las inmobiliarias y quienes representan \u00fanicamente a los propietarios es m\u00e1s f\u00e1cil decir que la ley perjudic\u00f3 a todas las partes, porque no est\u00e1n de acuerdo con la misma, pero en la pr\u00e1ctica no es as\u00ed\u201d<\/strong>, enfatiza.<\/p>\n\n\n\n

    En el medio de los an\u00e1lisis y opiniones encontradas est\u00e1n\u00a0los inquilinos, que hoy atraviesan un verdadero callej\u00f3n sin salida:\u00a0<\/strong>presionados por las subas desmedidas de precios y por un mercado cada vez m\u00e1s chico y distorsionado, conseguir un lugar donde vivir se convierte para ellos en una odisea. De cara a las elecciones, el sector se mantiene expectante a la espera de una soluci\u00f3n que alivie el peso que carga sobre los hombros.<\/p>\n\n\n\n

    Fuente: La Naci\u00f3n<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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