Los inquilinos pueden llegar a pedir una reducci\u00f3n en el monto o su pesificaci\u00f3n; tambi\u00e9n hay debates jur\u00eddicos sobre si es legal o no dolarizar un contrato de locaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
La inestabilidad econ\u00f3mica del pa\u00eds y la conflictiva Ley de Alquileres tienen en vilo al mercado inmobiliario. El impedimento de actualizar el precio del alquiler de manera escalonada y la obligaci\u00f3n de hacerlo de forma anual lleva a muchos propietarios a querer cerrar los contratos<\/a> en d\u00f3lares.<\/p>\n\n\n\n \u201cEl alquiler en d\u00f3lares se utiliz\u00f3 desde siempre en la Argentina y mucho m\u00e1s en los \u00faltimos dos o tres a\u00f1os<\/strong>, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba m\u00e1s vinculado a ciertas viviendas como las de diplom\u00e1ticos, en zonas de mucho poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los \u00faltimos a\u00f1os se ha expandido a viviendas comunes<\/strong>, a zonas que nos son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel\u201d, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n A pesar de la creciente popularidad de este tipo de arreglo, el mismo viene aparejado de riesgos considerables para los actores involucrados. Seg\u00fan la visi\u00f3n del letrado, \u201csi el propietario quiere cobrar en d\u00f3lares\u00a0corre el riesgo de que el inquilino alg\u00fan d\u00eda le haga un planteo y quiera pesificar todo o parte del alquiler.\u00a0<\/strong>Para el inquilino, el riesgo es que si su ingreso es en pesos,\u00a0puede que un d\u00eda se le haga una monta\u00f1a impagable y quiera terminar litigando el contrato y pesificando todo o parte del alquiler\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, comenta sobre las seguridades que respaldan a los contratos<\/a> para evitar que esto suceda: \u201cSi hay un contrato de US$1000 por mes, el due\u00f1o tendr\u00eda que tener alg\u00fan tipo de seguridad para saber que en ocho meses no va a recibir de parte del inquilino un planteo de que no puede pagar m\u00e1s en d\u00f3lares por alg\u00fan motivo\u201d. A partir de esto, hace \u00e9nfasis en que \u201csi el contrato est\u00e1 en d\u00f3lares, el inquilino debe pagar en d\u00f3lar billete o por transferencia, no el equivalente en pesos<\/strong> porque eso ser\u00eda un contrato en pesos\u201d.<\/p>\n\n\n\n A pesar de esto, Esper da a entender que por muchas cl\u00e1usulas que tenga el contrato, \u201cno se puede impedir que el inquilino un d\u00eda se presente con un abogado y litigue diciendo que se le hace imposible pagarlo, que sus ingresos son en pesos, que no tiene para comprar d\u00f3lares y entonces pida que tomen en consideraci\u00f3n la modificaci\u00f3n del contrato de forma transitoria y\/o definitiva\u201d. Sin embargo, indica que se puede redactar un contrato \u201cpreparado de la mejor manera posible para que respalde al due\u00f1o si el inquilino quiere judicializarlo. Por ejemplo, se pueden incluir cl\u00e1usulas que digan quela obligaci\u00f3n de pagar en d\u00f3lares es \u00fanica e inmodificable<\/strong>, que como inquilino conoc\u00e9s la situaci\u00f3n inestable econ\u00f3mica del pa\u00eds, que asum\u00eds las variaciones del peso-d\u00f3lar y te comprometes a pagar en d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n\n\n\n El letrado se remite entonces a la experiencia y afirma que a la hora de evaluar el caso, \u201dla situaci\u00f3n global no se queda solo con la letra del contrato sino que eval\u00faa muchas cosas. Por ejemplo, muchas veces pasa que la Justicia reconsidera los valores del alquiler en d\u00f3lares y fija de manera cautelar (temporaria) valores intermedios<\/strong>, toma en consideraci\u00f3n las quejas del locatario y accede a modificar el valor del alquiler que supuestamente era innegociable\u201d. Entonces, si bien al locatario le significa un gasto judicializar su caso, a su vez le representa una reducci\u00f3n en el alquiler. No obstante, el famoso refr\u00e1n \u00b4Mejor mal arreglo que buen juicio\u00b4 influye en la decisi\u00f3n de los inquilinos que consideran llevar su caso a la Justicia. De acuerdo a Esper, los casos publicados muestran que \u201ccomo saben que el reclamo puede caer en un juzgado con determinada particularidad, que la Justicia no tiene una pol\u00edtica uniforme en este tema y que depende de circunstancias que el due\u00f1o no maneja, resignan un poco y no quieren juicio\u201d. En adici\u00f3n, a estos factores se le suma el hecho de que por los claroscuros de la ley en esta materia, un juicio de este tipo podr\u00eda demorarse varios a\u00f1os e incluso hasta podr\u00eda demorar m\u00e1s all\u00e1 de la extensi\u00f3n propia del contrato de alquiler.<\/strong><\/p>\n\n\n\n A estos problemas se le suma un debate t\u00e9cnico sobre la interpretaci\u00f3n de la ley. El abogado y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, Enrique Abatti, explica que seg\u00fan el art\u00edculo 1187 del C\u00f3digo Civil y Comercial Nacional que define al contrato de locaci\u00f3n, se aclara que el uso de la propiedad debe ser \u201ca cambio del pago de un precio en dinero\u201d. Sin embargo, el art\u00edculo 765 del mismo C\u00f3digoreconoce a la divisa como a una \u201ccosa\u201d y no como dinero en s\u00ed, por lo que pedir un monto en d\u00f3lares para el pago de un contrato ser\u00eda lo mismo que pedir cantidades de otros bienes, como kilos de soja o litros de nafta<\/strong>. Esto tambi\u00e9n se justifica con el art\u00edculo 1133, que permite determinar el precio en referencia a una cosa cierta, por lo que en este caso se deber\u00eda pagar el monto equivalente en pesos al costo de esos bienes. A\u00fan as\u00ed, los contratos de locaci\u00f3n no permiten que se convenga un precio en referencia a cierta cosa sino que obligatoriamente deben ser en dinero<\/strong>, percibido como moneda oficial del pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n Para Abatti, \u201cno se pueden hacer contratos en d\u00f3lar billete porque no ser\u00eda un contrato de locaci\u00f3n<\/strong>, sino que ser\u00eda un contrato innominado (de otra naturaleza).\u00a0De lo contrario el propietario corre el grave riesgo de terminar en juicio para llevarlo a un contrato de locaci\u00f3n\u00a0<\/strong>y que a trav\u00e9s de un juicio por reconocimiento de calidad de inquilino el locatario pida judicialmente que fijen el precio a pagar. Entonces, si vas a alquilar un departamento por tres a\u00f1os, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, no se puede pactar el precio en d\u00f3lares porque tiene que ser en pesos y\u00a0no habr\u00eda posibilidad de aplicar la indexaci\u00f3n del Banco Central que es lo rige en la ley como aumento anual<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n En cambio, en los contratos de alquileres comerciales y en los alquileres temporales vacacionales de hasta tres meses s\u00ed est\u00e1 permitido que el precio sea en d\u00f3lares<\/strong>, y seg\u00fan el abogado: \u201cLo recomendable es que se ponga en el contrato la cantidad necesaria de pesos para comprar d\u00f3lares en el exterior o a trav\u00e9s del d\u00f3lar MEP o Bolsa\u201d.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, Esper insiste en que este aspecto es muy t\u00e9cnico, un debate muy te\u00f3rico, apoyado \u201cpor una minor\u00eda\u201d y que \u201cel riesgo de que reclamen con la tecnicidad de la ley existe pero es m\u00ednimo\u201d. \u201cPara quienes piensan que un contrato de alquiler en d\u00f3lares no es legal, un contrato de compraventa tampoco se podr\u00eda hacer en d\u00f3lares, ni tampoco uno servicio u obra porque tienen que hacerse en dinero y el dinero son solamente pesos\u201d, agrega. Se\u00f1ala que como contracara existe una mayor\u00eda que est\u00e1 a favor de poder contratar un alquiler en d\u00f3lares y que \u201cson quienes dicen que esta diferencia no es una adecuada interpretaci\u00f3n de la ley y que el dinero extranjero es dinero en la Argentina aunque tenga un r\u00e9gimen jur\u00eddico diferente al dinero nacional<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n Desde su perspectiva, \u201cla\u00a0realidad negocial\u00a0<\/strong>avala esa posibilidad, indica que est\u00e1 absolutamente instalado desde hace a\u00f1os -y cada vez con m\u00e1s fuerza- la contrataci\u00f3n de alquileres en moneda extranjera con distintos destinos, ya sean contratos de dep\u00f3sito, profesi\u00f3n, vivienda o alquileres temporarios\u201d. En caso de realizarlos en d\u00f3lares, el abogado y docente de la UBA y de la Universidad Austral s\u00ed deja en claro que\u00a0\u201cno se puede usar como referencia el d\u00f3lar\u00a0<\/strong>blue\u00a0<\/strong><\/em>pero s\u00ed el d\u00f3lar Bolsa o el contado con liquidaci\u00f3n porque son l\u00edcitos\u201d.<\/strong>\u00a0A\u00fan as\u00ed, muchas veces este tipo de contratos se paga en d\u00f3lar billete y el letrado se\u00f1ala que\u00a0no necesitar\u00edan la actualizaci\u00f3n anual del Banco Central por estar atados a una moneda estable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, argumenta que no hay ninguna jurisprudencia que diga lo contrario: \u201cNo hay ning\u00fan fallo que haya dicho que est\u00e9 prohibido alquilar con moneda extranjera<\/strong>. Hay much\u00edsimas sentencias que tratan alquileres en d\u00f3lares y ninguna dice que est\u00e1 prohibido hacerlo en d\u00f3lares sino que tratan si est\u00e1 bien el precio, si se puede reducir, si el locatario pag\u00f3, etc.\u201d.<\/p>\n\n\n\nEl debate jur\u00eddico: \u00bfes legal o no?<\/h2>\n\n\n\n