Aunque en el per\u00edodo de la pospandemia hubo un sinceramiento del valor de las propiedades, el 70% de los inmuebles ofertados hoy en CABA est\u00e1 fuera de precio.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Mucha oferta, poca demanda y una cantidad de escrituras que contin\u00faa lejos de los n\u00fameros hist\u00f3ricos. El golpeado mercado inmobiliario se encuentra inmerso en un laberinto de dificultades<\/strong>, marcado por un sobrestock de viviendas en venta que exacerba la escasez en el mercado locativo; y un nivel de operaciones de venta que, con 16.879 escrituras en lo que va del a\u00f1o, un 10% por debajo de las alcanzadas en 2019, muestra un nivel de actividad inferior al de las peores crisis econ\u00f3micas del pa\u00eds<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En este marco fue que el mercado empez\u00f3 a evidenciar un sinceramiento de precios pospandemia.<\/p>\n\n\n\n En CABA hay 163.000 propiedades a la venta\u00a0<\/strong>y debido al exceso de oferta, se requieren 5,5 a\u00f1os para absorber la totalidad de inmuebles en venta, cuando el promedio hist\u00f3rico era de dos a\u00f1os. De ese total, 138.000 son departamentos, casas y PH.\u00a0\u201cUn dato que sorprende es que la mayor\u00eda est\u00e1 hasta 60% por encima del valor de mercado y son cerca de 41.000 las que est\u00e1n publicadas a valor real\u201d<\/strong>, da un panorama impensado Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, titular de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n\n\n\n En este contexto el mercado inmobiliario no da tregua a los cambios. <\/strong>Desde hace alg\u00fan tiempo, en el sector advierten que, m\u00e1s all\u00e1 de los ajustes cambiarios, ya no hay margen para que las propiedades contin\u00faen bajando<\/a>. Pese al dato planteado por el broker <\/em>inmobiliario , ya no es novedad hablar de baja de precios. Tampoco decir que ciertas tipolog\u00edas, como por ejemplo, viviendas antiguas, con poca luz natural y en barrios densos sin \u201ccielo\u201d pierden valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n Por otro lado, el verde mantiene su encanto pero pierde el protagonismo que gan\u00f3 durante el encierro con la vuelta a la ciudad. Adem\u00e1s, surgen nuevas zonas:\u00a0Buenavista se consolida como modelo de ciudad de 15 minutos<\/strong><\/a>, y una zona impensada, el corredor\u00a0Huergo en el bajo porte\u00f1o, concentra los proyectos m\u00e1s buscados por la poca demanda que hay en el mercado.<\/a><\/p>\n\n\n\n Hasta ac\u00e1, lo conocido. Pero, \u00bfcu\u00e1les son las nuevas m\u00e1ximas que definir\u00e1n la realidad para quienes buscan comprar o vender una propiedad? <\/strong>A continuaci\u00f3n, las claves que anticipan la agenda del sector inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n A todas las dificultades que atraviesa el mercado se suma la complicaci\u00f3n para entender qu\u00e9 propiedades est\u00e1s en precio y cu\u00e1les no.<\/strong> La mayor\u00eda de los informes del mercado toman los valores de venta de publicaci\u00f3n de los inmuebles, que no significan lo mismo que los precios a los que finalmente se venden las propiedades.<\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan los datos publicados por el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), en un gran porcentaje los valores de los inmuebles siguen por encima de los valores de cierre: el 70% de los inmuebles ofertados (publicados) en CABA est\u00e1n fuera de precio. En este segmento, los due\u00f1os se resisten a seguir bajando los precios<\/strong>. La lectura de esta fotograf\u00eda es: si te gusta alguna propiedad de estas, no juegues con la especulaci\u00f3n. \u00bfPor qu\u00e9 pasa esto? Ya no hay due\u00f1os \u201cdesesperados\u201d por desprenderse de la propiedad mucho menos en un mundo sin opciones atractivas de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El mismo estudio revela que\u00a0las propiedades que hoy est\u00e1n fuera del precio deber\u00edan caer un promedio de 16 % para encontrar comprador.\u00a0<\/strong>Sin embargo, se\u00f1ala Ach\u00e1val, seg\u00fan datos del Radar Inmobiliario, es tan grande la dispersi\u00f3n de precios, que se pueden encontrar\u00a0desde unidades levemente fuera de su valor hasta otras que presentan distorsiones de hasta un 60<\/strong>%. \u201cEn zonas fuera de precio no se llega a contraofertas porque directamente son invisibles para quien busca, descartadas o eliminadas a trav\u00e9s de los filtros de b\u00fasqueda como presupuesto\u201d.<\/p>\n\n\n\n Otro dato del relevamiento es que s\u00f3lo un 11% de los inmuebles publicados se encuentra en un rango de mercado <\/strong>-los propietarios pueden aceptar la contraoferta cl\u00e1sica del mercado, es decir alrededor del 5%-, lejos del 15% o 20% en plena pandemia.<\/p>\n\n\n\n Por otra parte, el relevamiento plantea que hay un 19% de propiedades publicadas que est\u00e1n en zona de oportunidad.<\/strong> En este caso implica que ya casi no hay casi margen de contraoferta. Estas \u00faltimas son propiedades que se venden r\u00e1pido, es decir en pocas semanas. \u201cEs muy raro que se concrete una venta con una contraoferta de m\u00e1s del 20%, por lo general esas no prosperan. El piso del precio siempre lo termina poniendo el vendedor y el techo el comprador\u201d, dice Balayan.<\/p>\n\n\n\n As\u00ed, las contraofertas agresivas parecen haber quedado fuera del mercado.<\/strong>Lo que est\u00e1 fuera de precio, se\u00f1ala Balayan, directamente no se vende y cuesta llegar al sinceramiento por desinter\u00e9s de los due\u00f1os. Y lo que se publica a precio de mercado u oportunidad se suele vender r\u00e1pido al valor ofertado.<\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan las operaciones relevadas en el ROI para unidades usadas, desde enero de 2019 (pre pandemia), se registr\u00f3 una ca\u00edda del 35% del valor promedio del metro cuadrado (contemplando tambi\u00e9n la contraoferta). Este sinceramiento del mercado ha dejado que ya casi un 20% de las propiedades se encuentren en zona de oportunidad<\/strong>. \u00bfQu\u00e9 supone que un inmueble est\u00e9 dentro de la \u201czona de oportunidad\u201d? Que la publicaci\u00f3n est\u00e1 por debajo de su precio de cierre.<\/p>\n\n\n\n Entonces hoy, los que venden caro no tienen necesidad y hay poca oferta en zona de oportunidad <\/strong>en comparaci\u00f3n a lo que sucedi\u00f3 en el \u00faltimo a\u00f1o y medio.<\/p>\n\n\n\n \u201cNosotros tuvimos un caso de una venta a precio de publicaci\u00f3n. El que est\u00e1 mirando propiedades hace mucho (que por lo general es el comprador promedio de hoy) ya conoce lo que est\u00e1 publicado y a menos que le interese por alg\u00fan atributo en particular, que no encuentre en otras opciones, dif\u00edcilmente compre una propiedad en zona fuera de precio\u201d, a\u00f1ade Balay\u00e1n. En este sentido, agrega que muchos de quienes compran hoy \u201ctampoco tienen apuro\u201d, con lo cual, miran muy bien las alternativas y saben en definitiva cuales son las propiedades que est\u00e1n en precio.<\/p>\n\n\n\n Es una ca\u00edda muy grande a nivel de oportunidad. \u201cEmpezamos a ver compradores internacionales que comienzan a aparecer, de pa\u00edses lim\u00edtrofes como Chile y tambi\u00e9n de Estados Unidos, lo cual es un indicador de que estamos en zona de compra\u201d<\/strong>, indica Ach\u00e1val.<\/p>\n\n\n\n Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, comparte un ejemplo: el de un monoambiente en Palermo, que inicialmente lo compraron para destinarlo a renta temporal y despu\u00e9s decidieron ponerlo en venta a US$105.000, un precio de mercado. El departamento estuvo meses sin venderse, hasta que los due\u00f1os aceptaron bajarlo a un valor atractivo: Se public\u00f3 en US$79.000 y a los dos d\u00edas se cerr\u00f3 la operaci\u00f3n. \u201cEste es un ejemplo claro de que a valor de cierre, las ventas se dan r\u00e1pidamente, independientemente del momento que vive el mercado\u201d<\/strong>, se\u00f1ala.<\/p>\n\n\n\n Entre los ejemplos de la baja de los valores de venta, el broker <\/em>de una reconocida inmobiliaria mencion\u00f3 por ejemplo el caso de un dos ambientes sobre Libertador, en Vicente L\u00f3pez, que se vendi\u00f3 a un valor de US$1700\/m\u00b2 cuando en 2018 ese mismo departamento estaba por encima de US$2800\/3000\/m\u00b2. Otro caso se dio en La Lucila, un departamento vendido en US$115.000 cuando en pre pandemia el mismo departamento hab\u00eda sido reservado en US$240.000 y el vendedor no acept\u00f3. No hay dudas, estos ejemplos muestran, tal como anticip\u00f3 LA NACION<\/strong>, a principio de a\u00f1o, las propiedades realmente en venta -de las que los due\u00f1os se quieren desprender- tocaron piso.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1l es el segmento m\u00e1s afectado? El usado. Particularmente las propiedades ubicadas \u201centre medianeras\u201d: sus precios cayeron el doble que lo que est\u00e1 cayendo el segmento de pozo y a estrenar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Por esa raz\u00f3n, los brokers <\/em>coinciden en que en este segmento est\u00e1n las mayores oportunidades y, en muchos casos, es un puente tambi\u00e9n a la renovaci\u00f3n: muchos propietarios de usados que buscan renovar metros y migrar, por ejemplo, a un proyecto con amenities. <\/em>Seg\u00fan los datos de diferentes inmobiliarias, hay una diferencia de precio que se estima en un 20% entre los inmuebles ubicados en edificios y aquellos con vistas m\u00e1s abiertas, m\u00e1s amplios y servicios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cLo m\u00e1s dif\u00edcil de vender son los departamentos oscuros, sin balc\u00f3n, que requieren inversi\u00f3n. Este tal vez puede ser el segmento que no encontr\u00f3 piso. En cambio un producto espec\u00edfico con algo que lo diferencie si puede mantener el valor\u201d, advierte Balay\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n Este segmento es para los especialistas el que tuvo que resignar mucho m\u00e1s precio por metro cuadrado. <\/strong>Si bien siempre fue as\u00ed, antes hab\u00eda m\u00e1s oferta en el mercado. Hoy no s\u00f3lo casi no se registran ventas de departamentos con m\u00e1s de 200 metros cuadrados sino que cada vez son menos los que se ponen en venta, porque los propietarios no est\u00e1n dispuestos a \u201cperder metros\u201d.<\/p>\n\n\n\n Ante la baja -y casi nula- cantidad de operaciones registradas en inmuebles con esta superficie, los especialistas consultados no quisieron dar n\u00fameros exactos sobre la depreciaci\u00f3n del valor en comparaci\u00f3n a otras tipolog\u00edas. Sin embargo, fuentes del mercado se\u00f1alaron a LA NACION que la baja en este tipo de inmuebles \u201cronda el 10%\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n \u201cLos departamentos m\u00e1s grandes son los que m\u00e1s cuesta vender, especialmente los que tienen un menor estado de mantenimiento. Como son oportunidades hay que trabajarlas y detectarlas una a una. Ac\u00e1 est\u00e1 un poco el valor que agrega el ROI en detectar, entender y trasladar la oportunidad al cliente y diferenciar qu\u00e9 es una oportunidad y qu\u00e9 no lo es\u201d, sostiene Schuff.<\/p>\n\n\n\n En cuanto a la radiograf\u00eda de la oferta, el relevamiento (RIO) detalla qu\u00e9 es lo que m\u00e1s se vendi\u00f3 por ahora en 2022 y qu\u00e9 es lo que m\u00e1s se ofrece. <\/strong>La distribuci\u00f3n de las ventas por cantidad de ambientes a partir de los datos recolectados fue la siguiente:<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s all\u00e1 de la existencia de una demanda especializada, el verdadero rey del mercado inmobiliario es hoy el due\u00f1o, el vendedor. \u201cLa del inmueble es una demanda contenida naturalmente, por el tipo de compra<\/strong>, es una transacci\u00f3n importante en la que se piensa, en la que se ahorra y la coyuntura hace atrasar la decisi\u00f3n\u201d, analiza Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val. De todas formas, sostiene que es necesario evaluar que, en realidad, el inmueble tiene una vida m\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura, \u201cla decisi\u00f3n de comprar tiene que ver con la vida de la persona m\u00e1s que con el contexto<\/strong>\u201d, sentencia.<\/p>\n\n\n\n En este sentido, los brokers <\/em>coinciden en que <\/em>la situaci\u00f3n tiene que ver \u201cm\u00e1s con lo que le pasa al vendedor que con el inmueble\u201d. Y la realidad es que hoy ya no acepta contraofertas –lo que est\u00e1 en valor de oportunidad queda ah\u00ed y lo que no, sencillamente no se vende-; el que necesit\u00f3 vender por la crisis, ya lo hizo<\/strong>. El que resign\u00f3 metros en busca de otra tipolog\u00eda; el que se fue del pa\u00eds, ya vendi\u00f3 o lo pas\u00f3 a sus descendientes; y el que vende caro, no tiene otras opciones de inversiones certeras y prefiere quedarse en ladrillos, pese a no destinar la unidad en alquiler.<\/p>\n\n\n\n Hoy los pocos que publican a precio de oportunidad venden por necesidad de liquidez, o alguna otra por el motivo que fuera. o porque se escapa alg\u00fan otro negocio y prefiere resignar precio para no pagar el costo de oportunidad que se le escape. Hay quienes venden para invertir fuera del pa\u00eds. empresarios con la actividad muy resentida que buscan deshacerse de alguna inversi\u00f3n \u201cSi no hay necesidad, los due\u00f1os no aflojan el precio y no venden\u201d, coinciden los brokers.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan los datos del Radar Inmobiliario, de Fabi\u00e1n Ach\u00e1val Propiedades, en la actualidad se observa una dispersi\u00f3n tan fuerte en el mercado que hace que la ca\u00edda de valores de publicaci\u00f3n haya sido en el \u00faltimo tiempo muy homog\u00e9nea.<\/p>\n\n\n\n En este sentido, hoy se puede acceder a un proyecto de calidad en Colegiales por el mismo valor que uno en Belgrano. Los brokers <\/em>vuelven al punto anterior: el factor que se repite en los barrios es la ca\u00edda del valor de las unidades de m\u00e1s 200 metros cuadrados, que al tener que resignar mucho m\u00e1s valor por metro cuadrado que otros, cuesta m\u00e1s venderlos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n No hay zonas espec\u00edficas ni barrios m\u00e1s afectados que otros que marquen la ca\u00edda del valor de venta de las propiedades. Es decir, estamos frente a un mercado homog\u00e9neo.<\/p>\n\n\n\n Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario coincide con que \u201cla dispersi\u00f3n y polarizaci\u00f3n de precios hoy es muy marcada\u201d<\/strong>. Y agrega: \u201cSi bien ya hay barrios que comenzaron a mostrar un amesetamiento de valores y, en algunos casos peque\u00f1as subas, no se puede decir a\u00fan que haya ganadores o perdedores. Estos acomodamientos llevan su tiempo, puede que un trimestre una zona caiga m\u00e1s o suba m\u00e1s que el resto pero luego todo se va acomodando\u201d.<\/p>\n\n\n\n Por \u00faltimo, hay una grieta que viene tomando fuerza desde los inicios del 2000 que es la polarizaci\u00f3n de los precios. Mientras que el valor del metro cuadrado en la d\u00e9cada del 90 en CABA era bastante uniforme (con valores cercanos a los US$1000\/m\u00b2), en los \u00faltimos a\u00f1os se ha ido acrecentando la brecha entre los valores de los inmuebles, por cualidades y por zonas que van desde US$500\/m\u00b2 hasta US$20.000 en las propiedades m\u00e1s caras de la ciudad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u201cLos segmentos de altos ingresos siguen invirtiendo en el sector o adquiriendo inmuebles de cada vez mayor valor mientras que los sectores de ingresos m\u00e1s bajos pierden capacidad de compra de un activo inmobiliario. Eso hace que los valores m\u00ednimos y m\u00e1ximos tengan cada vez una mayor brecha\u201d, explica G\u00f3mez Picasso.<\/p>\n\n\n\n En definitiva, con las propiedades cotizadas en d\u00f3lares, la brecha entre el oficial y el paralelo, salarios que no acompa\u00f1an a la inflaci\u00f3n, sumados a la falta de cr\u00e9ditos hipotecarios, se convirtieron en un escenario en el que los sectores bajos y medios bajos quedaron pr\u00e1cticamente fuera del mercado.<\/p>\n\n\n\n1- Precios: ya no hay margen para contraofertas<\/h2>\n\n\n\n
2-Los precios ya bajaron 35% desde 2019 y no bajar\u00e1n m\u00e1s<\/h2>\n\n\n\n
3-Las unidades usadas en edificios entre medianeras, la tipolog\u00eda m\u00e1s castigada.<\/h2>\n\n\n\n
4-Los departamentos de m\u00e1s de 200 m2 son los que m\u00e1s precio deben resignar<\/h2>\n\n\n\n
5-El due\u00f1o, el amo y se\u00f1or del mercado<\/h2>\n\n\n\n
6-Los valores de referencia por barrio son cada vez menos representativos<\/h2>\n\n\n\n
7-En el mercado inmobiliario tambi\u00e9n hay grieta: la polarizaci\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n\n\n\n