En los pr\u00f3ximos d\u00edas el gobierno propondr\u00e1 una serie de modificaciones a la ley que regula los alquileres que tuvo media sanci\u00f3n del Senado y que ser\u00e1 debatida pr\u00f3ximamente en la C\u00e1mara Baja. Para abrir el debate Comunidad Real Estate consult\u00f3 sobre el tema a dos especialistas de Chile y Uruguay. En los pa\u00edses vecinos \u00bfSe regulan los precios de los alquileres? \u00bfCu\u00e1nto y qui\u00e9n paga la comisi\u00f3n inmobiliaria? \u00bfExiste un descuento del impuesto a las ganancias? Todas las respuestas en este informe.<\/p>\n
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Los alquileres son objeto de debate ya hace varios a\u00f1os. Seg\u00fan la Defensor\u00eda del Pueblo de la Ciudad un 32% de los porte\u00f1os son inquilinos. Pero el dato m\u00e1s llamativo es que en 2001 era solo un 22%. La contracara es que en el censo de 2010 en Capital se registraron 43.000 propietarios menos que en 2001. En resumen, la cantidad de inquilinos aument\u00f3 y la de propietarios decreci\u00f3. Como contrapartida l\u00f3gica, esto se vio reflejado en un aumento del rol del alquiler en el negocio inmobiliario en detrimento de las operaciones de venta.<\/p>\n
Este aumento de la demanda sumado a la inflaci\u00f3n galopante de los \u00faltimos a\u00f1os provoc\u00f3 un aumento generalizado del precio de alquiler que afect\u00f3 gravemente el bolsillo de los inquilinos. Para intentar mejorar esta situaci\u00f3n se ha propuesto una nueva ley que regula el mercado de alquileres que fue aprobada en primera instancia. Por otra parte, los cambios en el impuesto a las ganancias reglamentados por la Afip recientemente, tambi\u00e9n se dirigen a aliviar el bolsillo del inquilino quien podr\u00e1 descontar hasta un 40% de lo que paga mensualmente del total imponible.<\/p>\n
Con la nueva sesi\u00f3n legislativa abierta se espera que el proyecto de ley de alquileres se trate en Diputados aunque el gobierno prepara modificaciones. Mientras tanto, inmobiliarios e inquilinos quedan a la espera de su impacto en el mercado.<\/p>\n
Comunidad Real Estate quiso ampliar la perspectiva del debate y para eso consult\u00f3 a dos especialistas, uno chileno y uno uruguayo, sobre c\u00f3mo se manejan los puntos m\u00e1s pol\u00e9micos que se debaten en Argentina actualmente, en estos dos pa\u00edses vecinos.<\/p>\n
Julio Villamide es asesor inmobiliario con m\u00e1s de 40 a\u00f1os de experiencia y colabora con la Asociaci\u00f3n de Promotores Privados de la Construcci\u00f3n del Uruguay (Appcu). Por su parte, V\u00edctor Danus es titular de la inmobiliaria chilena Prourbe y hace m\u00e1s de diez a\u00f1os trabaja en empresas inmobiliarias de nivel internacional.<\/p>\n
Regulaci\u00f3n de precios de alquiler <\/p>\n
Entre los puntos m\u00e1s importantes, el nuevo proyecto de ley argentino establece una actualizaci\u00f3n anual de los contratos a trav\u00e9s de un \u00edndice ponderado que elaborar\u00e1 el Indec en base a la evoluci\u00f3n de los \u00edndices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variaci\u00f3n salarial (CVS), promediados en partes iguales. Esta actualizaci\u00f3n operar\u00e1 s\u00f3lo si existe una inflaci\u00f3n superior al 10%. Adem\u00e1s, ya no se podr\u00eda aumentar semestralmente sino una vez por a\u00f1o.<\/p>\n
Julio Villamide explica que en Uruguay rige la libre contrataci\u00f3n, es decir, los precios pueden pactarse bajo cualquier sistema de reajustes, el que libremente acuerden las partes: \u201cEl l\u00edmite es el mercado pero lo habitual es que se ajusta por inflaci\u00f3n cada 4 o 6 meses, tambi\u00e9n hay quienes solo lo hacen una vez al a\u00f1o\u201d, aclara Villamide. Es importante destacar que la inflaci\u00f3n de nuestros vecinos rioplatenses es mucho menor a la argentina, alrededor del 8,5% anual.<\/p>\n
Por su parte, Victor Danus describe una situaci\u00f3n similar en Chile en donde tampoco hay una regulaci\u00f3n de los precios por ley: \u201cEs una pr\u00e1ctica habitual que el aumento en el tiempo de los precios acordados est\u00e9n sujetos a variaci\u00f3n o ajuste y \u00e9ste se establece indistintamente a trav\u00e9s de la unidad de fomento o del \u00edndice de precios al consumidor\u201d. La Unidad de Fomento o UF chilena es una unidad de cuenta similar a la UVA, creada recientemente en Argentina, que se ajusta por inflaci\u00f3n. Tambi\u00e9n en el caso de Chile la inflaci\u00f3n es mucho menor a la argentina con un 2.7% anual en 2016 seg\u00fan par\u00e1metros del IPC.<\/p>\n
Cobro de comisi\u00f3n por alquiler <\/p>\n
En cuanto a las comisiones inmobiliarias la nueva norma argentina dispone que sean determinadas por ley de cada jurisdicci\u00f3n y, en caso de no estar reguladas, que no superen nunca el valor de un mes de alquiler. Estos \u00faltimos a\u00f1os las inmobiliarias cobraron entre uno y dos meses de alquiler como comisi\u00f3n.<\/p>\n
Julio Villamide explica que en Uruguay la ley tampoco regula este tema aunque la C\u00e1mara Inmobiliaria Uruguaya, establece dos meses de comisi\u00f3n, uno a cada parte. \u201cHay inmobiliarias que cobran menos o no cobran al propietario. All\u00ed el problema pueden tenerlo con los colegas pero no con las autoridades\u201d, aclara Villamide.<\/p>\n
En la misma sinton\u00eda Victor Danus dijo que la ley chilena no establece nada al respecto pero por lo general el valor de la comisi\u00f3n es del 50% m\u00e1s IVA de un mes de arriendo, que pagan ambas partes s\u00f3lo una vez.<\/p>\n
Sobre descuentos en Impuesto a las Ganancias<\/p>\n
Al igual que el proyecto de ley de alquileres, en diciembre se trat\u00f3 y aprob\u00f3 la reforma al r\u00e9gimen de Ganancias. Entre otras modificaciones ahora se le permite deducir al inquilino una parte de lo que paga de alquiler. Para probar el pago se necesita de las facturas aunque gran parte de este mercado est\u00e1 en negro. El locador deber\u00eda estar inscripto ante la AFIP, ya sea como monotributista o aut\u00f3nomo, declarar la operaci\u00f3n en su presentaci\u00f3n anual de Ganancias, pagar el impuesto correspondiente e incorporar los bienes alquilados a la liquidaci\u00f3n de Bienes Personales. En cuanto al inquilino, podr\u00e1 deducir de la base imponible de Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas de alquileres de inmuebles con un tope de $ 4.330 mensuales o $ 51.967 anuales.<\/p>\n
Julio Villamide explica que en Uruguay sucede algo similar: los arrendatarios de viviendas pueden deducir una parte de los alquileres de su Impuesto a la Renta de la Persona F\u00edsica (IRPF) equivalente a Ganancias en Argentina.<\/p>\n
Por su parte, Victor Danus explica que en Chile no existe este tipo de beneficios.<\/p>\n
Impuestos que paga el propietario<\/p>\n
En Uruguay para el propietario el costo fiscal de la renta de capital generada por sus alquileres, tiene una al\u00edcuota neta de 10,5% sobre el alquiler. Adicionalmente paga una Contribuci\u00f3n Inmobiliaria a la Municipalidad. Los impuestos municipales de puerta son a cargo del inquilino, al igual que las expensas algo que plantea una situaci\u00f3n muy diferente a la Argentina.<\/p>\n
Villamide agrega un ejemplo: \u201cUn departamento de U$S 140.000, generar\u00e1 un alquiler equivalente a unos U$S 9.100 anuales y tendr\u00e1 un costo municipal y fiscal de U$S 1.544\/a\u00f1o, lo que representa una renta neta de 5,3% anual en d\u00f3lares\u201d. Adem\u00e1s, como fomento para la construcci\u00f3n, los alquileres est\u00e1n exonerados del Impuesto a las Rentas de Capital y Patrimonio (Bienes Personales) por diez a\u00f1os luego de la finalizaci\u00f3n de la obra. <\/p>\n
Por otra parte, en cuanto al nivel de evasi\u00f3n de estos impuestos el inmobiliario cree que es alto por los controles laxos de la autoridad reguladora. Sin dudas, la obligatoriedad reciente que tienen los inquilinos de pagar el alquiler en una cuenta corriente y el fin del secreto bancario en Uruguay podr\u00edan determinar a futuro que la evasi\u00f3n disminuya, pronostic\u00f3 Villamide.<\/p>\n
En Chile, Danus explica que los propietarios por arrendar generan impuestos por el total de los ingresos anuales percibidos en su Global Complementario. Adem\u00e1s, la ley obliga a dar factura o boleta a los due\u00f1os de la propiedad solo en el caso que se arrienden propiedades amobladas, gravando solo el mobiliario. <\/p>\n
Situaci\u00f3n general del mercado de alquiler <\/p>\n
Julio Villamide analiza que en 1985 la regulaci\u00f3n del mercado de alquileres provoc\u00f3 que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado contrayendo la oferta. Actualmente el r\u00e9gimen de libre contrataci\u00f3n ha tenido muy buenos resultados: \u201cLos privados han invertido m\u00e1s de 10.000 millones de d\u00f3lares en construir o comprar viviendas para alquilar, el tama\u00f1o del mercado de arrendamiento comenz\u00f3 a crecer luego de 120 a\u00f1os de constante contracci\u00f3n y llegamos a hoy con una oferta y demanda estabilizada, pese a que esta \u00faltimo es enorme\u201d, explic\u00f3 Villamide. En cuanto a los precios han bajado en el \u00faltimo a\u00f1o un 1,2% en el Interior y 2,2% en Montevideo, en t\u00e9rminos reales al igual que la rentabilidad que se ubica entre 6 y 7% anual, en d\u00f3lares. \u201cLa Libre Contrataci\u00f3n, que se recuper\u00f3 plenamente en 1987, ya lleva 30 a\u00f1os de vigencia plena y eso ayuda a generar confianza a los inversores\u201d, agreg\u00f3 el empresario.<\/p>\n
Por su parte, Danus dijo que durante el a\u00f1o 2016 en Chile aument\u00f3 la demanda de alquiler debido a nuevas tendencias en vivienda: amigos que viven juntos, familias unifamiliares, menos hijos, postergaci\u00f3n del casamiento, etc. En cuanto a los precios Danus explic\u00f3 que a nivel macroecon\u00f3mico Chile sufri\u00f3 una contracci\u00f3n y las transacciones por arriendo reflejaron este cambio generando una baja en los precios sobre todo en los sectores de mayores ingresos. El inmobiliario aclar\u00f3 que en particular, el aumento de stock en el segmento de oficinas fij\u00f3 una tendencia con los precios a la baja.<\/p>\n
Fuente: Comunidad Real Estate <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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