Impulsados por el costo de la construcci\u00f3n y la irrupci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, los valores de las propiedades no ceden. Qu\u00e9 est\u00e1 pasando con la demanda. La visi\u00f3n del mercado para los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n
El mercado est\u00e1 comenzando a recalentarse. El movimiento que se registra en la compra venta de viviendas usadas, impulsado por la oleada de demanda remanente de la \u00e9poca del cepo cambiario, del sinceramiento fiscal y -especialmente- a partir de las nueva correntada que trajeron las l\u00edneas hipotecarias lanzadas en los \u00faltimos meses, traccionan los precios del metro cuadrado para arriba.<\/p>\n
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El panorama de los desarrolladores aparece complicado. Los valores de los terrenos y de los costos de construcci\u00f3n que surfean en la coyuntura contra la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar -que est\u00e1 relativamente estable- complican la rentabilidad y la reposici\u00f3n que permita avanzar con nuevos proyectos.<\/p>\n
Al hacer un an\u00e1lisis del mercado inmobiliario porte\u00f1o discriminado por zonas, no se encuentran grandes sorpresas: los barrios m\u00e1s cotizados contin\u00faan siendo las locaciones consolidadas de zona norte.<\/p>\n
Las viviendas ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y N\u00fa\u00f1ez presentan los valores m\u00e1s elevados, tanto en el segmento de nuevos como de usados. En estos barrios las unidades a estrenar mostraron precios promedio del metros cuadrado entre u$s 3.625 y u$s 3.047, seg\u00fan los datos del \u00faltimo informe del sector inmobiliario elaborado por el Instituto de Econom\u00eda de la Facultad de Econom\u00eda de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que relev\u00f3 los precios ofertados por departamentos en d\u00f3lares durante febrero de este a\u00f1o.<\/p>\n
“El precio de los inmuebles a estrenar seguir\u00e1 empujado por la suba de costos en la construcci\u00f3n. El l\u00edmite lo pondr\u00e1 la demanda que ya qued\u00f3 reducida a consumidores finales e inversores de largo plazo. El usado se mantiene a buen ritmo y todav\u00eda hay muchas oportunidades, ya sea por la diferencia con el alto costo de reposici\u00f3n de un inmueble similar o porque hay determinados inmuebles, en lugares muy puntuales, que ya no tienen reposici\u00f3n porque son localizaciones donde no hay m\u00e1s tierra para reproducir determinados proyectos”, explica Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles.<\/p>\n
En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, N\u00fa\u00f1ez y Belgrano crecieron 17,8%; 8,5%; 6,2%; y 5,3% en el \u00faltimo a\u00f1o, respectivamente, en comparaci\u00f3n con febrero de 2016. Pero, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados por la UADE da un valor de u$s 2.775 (12,5% m\u00e1s que en febrero de 2016) para los departamentos nuevos y u$s 2.330 para los usados (+7,8% en igual per\u00edodo).<\/p>\n
No obstante, no todos los barrios se vieron as\u00ed de favorecidos: Boedo y Balvanera, por ejemplo, presentaron una ca\u00edda del precio de 7,2% y de 0,6%.<\/p>\n
Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Belgrano (13,5%), N\u00fa\u00f1ez (10,4%), Palermo (10,2%) y Recoleta (7,5%) pero, al comparar igual per\u00edodo, este comportamiento alcista se observ\u00f3 en la mayor\u00eda de los dem\u00e1s barrios por lo que se mantiene esa tendencia en el precio del m2 porte\u00f1o.<\/p>\n
Seg\u00fan se\u00f1ala Dina Crusizio, directora de divisi\u00f3n Residencial sucursal Recoleta de LJ Ramos, de acuerdo a las operaciones concretadas durante el primer cuatrimestre de este a\u00f1o los precios promedio pagados por metro cuadrado fueron: de u$s 5.000 en Puerto Madero, u$s 3.800 en Palermo, $s 3.500 en Belgrano, u$s 3.200 Recoleta, u$s 2.800 Barrio Norte y u$S 2.500 en Retiro.<\/p>\n
Las estad\u00edsticas elaboradas por esta firma inmobiliaria a partir de operaciones de ventas concretadas entre 2015 y 2017 muestran un aumento del precio del m2 en d\u00f3lares que oscila entre 12 y 20%. “Los precios a\u00fan no est\u00e1n en equilibrio. El mercado es dispar, sobre todo en zonas donde hoy la oferta es significativamente mayor a la demanda, como Puerto Madero y Barrio Parque”, considera Crusizio.<\/p>\n
En los barrios donde Capital Brokers Propiedades tiene m\u00e1s clientes -Palermo y Belgrano- los precios que manejan van desde u$s 2.300 a u$s 4.000 el metro cuadrado, pudiendo encontrar rangos m\u00e1s elevados en zonas exclusivas como Palermo Nuevo y Palermo Chico.<\/p>\n
“Los precios est\u00e1n en alza, se ve m\u00e1s movimiento de parte de los compradores y hay m\u00e1s inter\u00e9s en tomar decisiones. El cr\u00e9dito hipotecario ayud\u00f3 a acelerar este proceso pero los valores de negociaci\u00f3n siguen existiendo y los compradores todav\u00eda no est\u00e1n dispuestos a avalar cualquier precio. Por eso esta suba de precios ser\u00e1 paulatina y no ser\u00e1 igual en todas las propiedades. Cuando los propietarios perciben que las visitas crecen, o tienen m\u00e1s de un interesado, suben los precios y se vuelven m\u00e1s firmes en las negociaciones. Esto no ven\u00eda sucediendo hace unos meses pero, de a poco, se est\u00e1 volviendo a este escenario”, analiza Hern\u00e1n Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.<\/p>\n
En tanto, el presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria de Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, destaca que m\u00e1s all\u00e1 de las locaciones tradicionales, “en la Ciudad los barrios centrales de clase media como los del corredor de la l\u00ednea B del subte han incrementado su incidencia con respecto a dos a\u00f1os atr\u00e1s en un 10% aproximadamente. Mientras que los barrios del corredor norte en los ejes de Santa Fe y Las Heras, un 15% . La zona sur como Parque Patricios tambi\u00e9n comenz\u00f3 a seducir a inversores de la mano de la obra p\u00fablica y eso sin duda tracciona las incidencias”.<\/p>\n
Hacia adelante<\/p>\n
Por su parte, Silvia Caviola, directora del Departamento de Econom\u00eda y Finanzas de Fundaci\u00f3n UADE, se\u00f1ala que “el sector inmobiliario est\u00e1 adquiriendo de forma paulatina mayor dinamismo que se traduce en un aumento en el precio de las unidades, tanto nuevas como usadas. Las primeras se ven influidas por el incremento en los costos de la construcci\u00f3n en tanto que las segundas reflejan el resultado de oferta y demanda. Pero, cabe esperar que los precios mantendr\u00e1n esta tendencia en ambos tipos de unidades, especialmente en aquellas de 1 \u00f3 2 ambientes o con un metraje inferior a los 100 m2 traccionados b\u00e1sicamente por el aumento de los cr\u00e9ditos hipotecarios”.<\/p>\n
Al respecto, Crusizio agrega: “El cr\u00e9dito est\u00e1 moviendo el mercado de los usados pero sobre todo en la demanda de unidades de 1 a 3 ambientes. Nuestro volumen de operaciones residenciales creci\u00f3 un 32% en relaci\u00f3n al mismo periodo de 2016, siendo el 63% de estas operaciones en valores no mayores a los u$s 500.000, generalmente de usuarios finales que ven\u00edan postergando la idea de mudarse, compradores de primer vivienda con cr\u00e9dito hipotecario e inversores conservadores que est\u00e1n volviendo al ladrillo. Si el cr\u00e9dito hipotecario sigue tomando impulso, los productos bien ubicados, de 1 a 3 ambientes, dentro del rango de valores mencionados aumentar\u00e1n”.<\/p>\n
Para Siwacki, “el usado es el que est\u00e1 m\u00e1s rezagado y subir\u00e1 m\u00e1s r\u00e1pido debido a que los bancos solo prestan con hipoteca contra escritura y en el mercado de la construcci\u00f3n eso no sucede. El inmueble a estrenar con escritura tambi\u00e9n sentir\u00e1 este empuje, por el mismo motivo”.<\/p>\n
Seg\u00fan sus proyecciones las unidades usadas subir\u00e1n entre 5 y 7% hasta fin de a\u00f1o, mientras que los departamentos a estrenar trepar\u00e1n hasta un 10% “ya que se trata de productos muy demandados, sobre todo en un contexto en el que los proyectos al pozo ya est\u00e1n en los mismos valores. El mercado es dispar, hoy puede valer lo mismo un departamento terminado que uno que se est\u00e1 por construir en la misma cuadra y -como los cr\u00e9ditos hipotecarios no se materializan a\u00fan- tampoco se puede hablar de precios inflados. Todav\u00eda es un mercado 100% cash por lo que no existe burbuja alguna. Pero si los cr\u00e9ditos comienzan a volcarse masivamente al mercado, los precios se ir\u00e1n para arriba. En todo caso hoy se podr\u00eda pensar en precios infl\u00e1ndose en el corto plazo”.<\/p>\n
En tanto, Oppel considera que si hay distorsiones del mercado “pueden ser puntuales y excepcionales. El precio es real cuando lo convalida un comprador y, hasta ese momento, es una expresi\u00f3n de deseo. En t\u00e9rminos generales no veo desequilibrio en los precios. Todav\u00eda existe una oportunidad en algunos usados por estar retrasados y en muchos proyectos que necesitan fondeo y deciden vender a un precio m\u00e1s bajo, compartiendo rentabilidad. En ambos casos, nuevo o usado, lo exclusivo y escaso, siempre ser\u00e1 la mejor elecci\u00f3n en la medida que se pueda”.<\/p>\n
Bennazar es m\u00e1s cauto en su an\u00e1lisis: “El mercado se encuentra con propiedades en stock suficientes para abastecer a la demanda. Las perspectivas son que me a mes ingresar\u00e1n nuevas unidades a estrenar con posibilidad de escriturarse y se mantendr\u00e1 una ecuaci\u00f3n equilibrada. No se observa variaci\u00f3n en los precios de los usados ni una tendencia que indique que vaya a ocurrir en el futuro. Vemos un mercado totalmente equilibrado en la Ciudad de Buenos Aires y en el Interior mucho m\u00e1s. Lo que s\u00ed se observa es a muchos compradores regresando al mercado, nuevos compradores que ven la inversi\u00f3n en el real estate como una alternativa segura y hasta se incrementaron las consultas de grupos extranjeros para invertir”.<\/p>\n
En particular, respecto a los proyectos en pozo, Siwacki resume “El escenario es m\u00e1s complicado debido a los altos costos de la tierra y de la construcci\u00f3n, adem\u00e1s del d\u00f3lar planchado. La rentabilidad en este negocio se achic\u00f3 y el desarrollador apuesta a seguir pero con m\u00e1s cautela. Hoy la tierra m\u00e1s la construcci\u00f3n est\u00e1 por encima de los u$s 2.500 el m2. Entonces, \u00bfcu\u00e1nto se ganar\u00e1 de punta a punta? En el corto plazo estimo que entre 15 y 20% es un n\u00famero posible (de rentabilidad) pero la apuesta es por m\u00e1s y eso depender\u00e1 de lo que pase en la econom\u00eda. Si el contexto cambia, es decir la inflaci\u00f3n se modera, los costos bajan y el d\u00f3lar sube, entonces este modelo volver\u00eda a ser tentador para el inversor”.<\/p>\n
Al realizar una comparaci\u00f3n con los precios de venta en Latinoam\u00e9rica, “el m2 argentino es uno de los m\u00e1s baratos de la regi\u00f3n. Esto, sumado a que se recuper\u00f3 la confianza hace que el mercado inmobiliario argentino est\u00e9 siendo visto por el mundo como una alternativa seria de inversi\u00f3n”, afirma el titular de la CIA.<\/p>\n
Una muestra de las expectativas que existen entre los players del sector es que una delegaci\u00f3n de empresarios, brokers y funcionarios locales viaj\u00f3 para participar en el Sal\u00f3n Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) que comienza hoy en la capital espa\u00f1ola. En ese marco, ma\u00f1ana se celebrar\u00e1 el Seminario de Inversi\u00f3n en la Argentina que apuntar\u00e1 a exponer la ventajas que tiene el pa\u00eds para los inversores.”El mercado argentino est\u00e1 siendo observado con muy buenos ojos”, concluy\u00f3 Bennazar.<\/p>\n
Fuente: El Cronista <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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