![\"propiedades-2483307w640\"](\"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-content\/uploads\/2017\/07\/propiedades-2483307w640.jpg\")
<\/p>\nBarrio por barrio, el mapa de los valores de las propiedades; la evoluci\u00f3n en el \u00faltimo a\u00f1o; qu\u00e9 pasa en el mercado del Gran Buenos Aires y las perspectivas; por qu\u00e9 seguir\u00e1 subiendo el metro cuadrado.<\/p>\n
Ya sea que uno desee comprar la primera vivienda, mudarse de la que ya es propietario o vender alg\u00fan otro inmueble residencial es necesario conocer los valores de referencia que se manejan para no quedar afuera del mercado. Adem\u00e1s, hay que considerar si es el momento adecuado y las tendencias que se visualizan respecto al movimiento inmobiliario para evaluar la mejor estrategia a seguir.<\/p>\n
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Pero, m\u00e1s all\u00e1 del promedio de valores de cada zona y de las caracter\u00edsticas y estado de cada propiedad, en l\u00edneas generales los precios registran una tendencia alcista. Durante los \u00faltimos meses, los anuncios de las nuevas l\u00edneas de cr\u00e9dito hipotecario ajustables por UVA, el acatamiento r\u00e9cord a la iniciativa del blanqueo de bienes que promovi\u00f3 el Gobierno de la Naci\u00f3n e impuls\u00f3 a peque\u00f1os ahorristas a volcar sus d\u00f3lares a los ladrillos as\u00ed como los costos de la construcci\u00f3n que contin\u00faan en alza, se combinaron y recalentaron los precios de las propiedades.<\/p>\n
Seg\u00fan un informe del mercado porte\u00f1o elaborado en abril por Navent, empresa propietaria del sitio Zonaprop, hay que pagar US$ 114.000 para comprar un departamento de dos ambientes -50 m2- en la ciudad de Buenos Aires mientras que, para llegar a uno de tres ambientes de 70 m2, el monto crece a US$ 160.000.<\/p>\n
En la ciudad de Buenos Aires, el precio promedio del m2 es de US$ 2185. El rango parte de US$ 1086\/m2 en Villa Lugano y trepa hasta US$ 5386\/m2 en Puerto Madero. Para ser m\u00e1s claros, el precio de 20 m2 en el barrio m\u00e1s joven -y oneroso- de la ciudad de Buenos Aires equivale a comprar 100 m2 en aquel m\u00e1s econ\u00f3mico.<\/p>\n
Los precios en d\u00f3lares de los departamentos de la ciudad de Buenos Aires publicados en este sitio mantienen un ritmo de suba de 0.5 por ciento mensual en d\u00f3lares. Liniers y Saavedra contin\u00faan siendo los barrios con mayor suba de precios, 12 por ciento y 11 por ciento de variaci\u00f3n anual respectivamente mientras que Barracas y Monte Castro son los \u00fanicos dos en los que los precios bajaron entre marzo de 2017 e igual mes del a\u00f1o anterior -uno por ciento.<\/p>\n
Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, “el segmento que creci\u00f3 firmemente es el sector de la vivienda familiar usada o terminada, potenciadas por el efecto de los cr\u00e9ditos”. En tanto, respecto al precio de los terrenos, sostuvo que si bien “se mantuvieron estables en los \u00faltimos 12 meses”, cabe la excepci\u00f3n para los barrios del norte de la ciudad donde, como la demanda es muy alta, “aumentaron entre un 5 y un 10 por ciento”.<\/p>\n
Acorde a los datos de Zonaprop, el actual ciclo de crecimiento del precio de venta se inici\u00f3 a fines de 2014, luego de 26 meses de estabilidad – entre octubre de 2012 a noviembre de 2014-. Desde entonces las viviendas acumulan un incremento del 13 por ciento del valor promedio mientras que, s\u00f3lo en el \u00faltimo a\u00f1o, el avance en d\u00f3lares fue de 5,2 por ciento mientras que, en el mismo per\u00edodo, el \u00edndice de la C\u00e1mara de la Construcci\u00f3n medido en d\u00f3lares subi\u00f3 18 por ciento, lo que erosion\u00f3 los m\u00e1rgenes de los nuevos desarrollos. “A nivel pa\u00eds hay equilibrio -en los precios- aunque la diferencia entre el valor de reposici\u00f3n y el valor de venta es menor que en otras etapas. Con un d\u00f3lar bajo y costos en pesos que se incrementan a\u00f1o a a\u00f1o, se afectan los precios finales y los inmuebles a estrenar llevan una ecuaci\u00f3n relacionada a esas variables”, explic\u00f3 Migliorisi. Villa Crespo, Chacharita, Almagro, Villa Urquiza, Parque Patricios, N\u00fa\u00f1ez y Saavedra son los barrios donde m\u00e1s crecieron los valores, seg\u00fan sus registros.<\/p>\n
Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coment\u00f3 “es dif\u00edcil encontrar incidencias menores a los US$ 500 por m2 y, en las zonas premium, \u00e9stas superan c\u00f3modamente los US$ 1000. Las inversiones en pozo est\u00e1n por arriba de los US$ 2000\/ m2 en cualquier zona debido al alto costo de construcci\u00f3n”. Uno de los factores que mantiene altos los precios es la escasez de tierras disponibles en las mejores zonas de Capital.<\/p>\n
Consultado, Federico Barni, director ejecutivo de Navent, presagi\u00f3 que los valores “seguir\u00e1n subiendo”. “Hay m\u00e1s cr\u00e9dito, aumentan los costos de construcci\u00f3n -con subas en paritarias y una cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar planchado-, la inflaci\u00f3n tambi\u00e9n empuja esta variable y se registra una oferta limitada de inmuebles”.<\/p>\n
No obstante, a futuro, Migliorisi prev\u00e9 que se observar\u00e1 “una diferencia mayor entre el inmueble usado y el que est\u00e1 en proceso de construcci\u00f3n por el efecto de valor futuro de reposici\u00f3n. Con respecto a los usados mientras se mantenga la paridad entre la oferta y la demanda -situaci\u00f3n que se vislumbra para los pr\u00f3ximos 18 meses- no habr\u00e1 variaci\u00f3n de precios”.<\/p>\n
Al comparar el panorama porte\u00f1o con el bonaerense, Migliorisi afirm\u00f3 que “el costo de reposici\u00f3n de Capital y del interior vari\u00f3 solamente en la incidencia del m2 del lote” pero, adem\u00e1s, contextualiz\u00f3 los precios a nivel regional: “Si hacemos un recorrido por Latinoam\u00e9rica, hay muchas ciudades que duplican el valor del m2 nacional, lo que hace que la Argentina comience a convertirse en una alternativa internacional de inversi\u00f3n” .<\/p>\n
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Panorama bonaerense<\/p>\n
En tanto, si bien en la provincia de Buenos Aires los valores promedio son menores, la tendencia tambi\u00e9n viene en ascenso. Seg\u00fan el \u00faltimo informe realizado por la consultora Reporte Inmobiliario, a marzo de 2017 el precio promedio de los departamentos usados de dos y tres ambientes en las 13 localidades del primer cord\u00f3n del Gran Buenos Aires relevadas -Avellaneda, Quilmes, Lan\u00fas, Lomas de Zamora, La Plata, Ramos Mej\u00eda, Haedo, Mor\u00f3n, Vicente L\u00f3pez, Olivos, Mart\u00ednez, San Isidro y Tigre- alcanz\u00f3 su valor m\u00e1s alto desde hace 10 a\u00f1os. El precio de compraventa del metro cuadrado promedio alcanz\u00f3 los US$ 2095\/m2, traccionado por las localidades del norte que superan en todos los casos los US$ 2.000\/m2 (US$ 2.445\/m2). Las cotizaciones promedio de las unidades localizadas al oeste y sur del Conurbano se ubican en US$ 1870\/m2.<\/p>\n
En otro negocio, el de los barrios cerrados, \u00c1lvaro Castro, socio de Fraher Group, desarrollador del Alcanfores que posee 192 lotes en Pilar afirma que “repuntaron los valores en Tigre y tambi\u00e9n hay algunos casos en Pilar y Escobar. A su vez, zona sur ha tenido en algunos proyectos un incremento que ha superado las expectativas, principalmente en aquellos que se encuentran a 15 o 20 minutos de Puerto Madero”, detall\u00f3.<\/p>\n
Actualmente, los costos de vivir en una urbanizaci\u00f3n privada pueden ser altos, aunque no en regla general. El titular de Fraher advirti\u00f3: “A la hora de analizar la decisi\u00f3n de compra, es esencial el n\u00famero de unidades que tenga porque hoy una urbanizaci\u00f3n con menos de 350 unidades tiende a formar un consorcio d\u00e9bil en el que el prorrateo de los gastos m\u00e1s el alto nivel de morosidad, va a terminar impactando en la expensa com\u00fan por lo que generalmente termina siendo un emprendimiento de altas expensas”.<\/p>\n
Sobre el futuro rumbo de los precios, Castro proyect\u00f3: “En l\u00edneas generales los precios tender\u00e1n a subir, no solo por la necesidad de que esto suceda debido al incremento de costos de incidencia de los terrenos y del m2 de construcci\u00f3n sino porque, adem\u00e1s, con la reactivaci\u00f3n de la demanda y los planes de financiaci\u00f3n, hay lugar para que esto suceda; y una necesidad de mejorar los m\u00e1rgenes de un sector que viene de cinco a\u00f1os de baja rentabilidad”.<\/p>\n
Por su parte, Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de Landa Inmobiliaria, comercializadora de Ayres Desarrollos, empresa que avanza con la construcci\u00f3n del mega proyecto Ayres Vila, ubicado en Pilar, sostuvo que los precios siguen estando por debajo de lo que hay que invertir para arrancar un proyecto similar. “Los valores del mercado tiene una tendencia a la suba ya que el valor de reposici\u00f3n del inmueble hoy es superior por los costos de la construcci\u00f3n. Subir\u00e1 el precio por demanda; la oferta solo ser\u00e1 de los proyectos con respaldo de marca”, agrega.<\/p>\n
All\u00ed dentro, en el complejo de departamentos Vilahaus, una unidad a estrenar terminada tiene un valor promedio de US$ 2400\/ m2 y los lofts de US$ 2.300\/m2. Esta desarrolladora cuenta en su haber con otros dos proyectos ya consolidados: Ayres de Pilar y Ayres Plaza. En el primero de ellos hay lotes de 1.000 m2 que van desde los US$ 265.000 hasta US$ 380.000 mientras que en el otro emprendimiento hay terrenos de 600 m2 que van desde US$ 104.000 hasta US$ 160.000, n\u00fameros que marcan un incremento de 50 por ciento en dos a\u00f1os . Hacia el oeste, el rango de precios es m\u00e1s accesible. En el mercado suburbano de Moreno los lotes var\u00edan entre US$ 50 y US$ 120\/m2, mientras que las casas a estrenar parten desde US$ 1500 \/m2. Edgardo Ciscar, gerente comercial de la desarrolladora Umbrales de la Merced, condominio cerrado, se\u00f1al\u00f3: “Hay que invertir en construir casas, que es lo que se necesita hoy en el mercado. En cuanto a precios, la clave est\u00e1 en la financiaci\u00f3n: poder comprar tu casa en cuotas que se puedan pagar con los ingresos mensuales de una familia. Quiz\u00e1s a precio final hay competencia pero no as\u00ed a precio final financiado”. Para Ignacio O’Keefe, director de Finanzas de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, la zona sur tiene opciones muy variadas marcadas por realidades de mercado diferenciales pero estima que “en el futuro cercano las puntas van a equilibrarse, tendiendo los valores a aumentar. Los precios de propiedades usadas en esta zona han sufrido grandes bajas en los \u00faltimos a\u00f1os y su recuperaci\u00f3n ha sido lenta. Por ello es que se perciben grandes diferencias con los valores de las propiedades a estrenar y el mercado del usado es el m\u00e1s proclive a presentar oportunidades. Esto se acent\u00faa por la aparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos”.<\/p>\n
En Fincas de San Vicente, un barrio desarrollado por Grandes Emprendimientos Inmobiliarios, empresa que lanz\u00f3 Condominios Fincas Club, dentro de esa misma urbanizaci\u00f3n del suroeste bonaerense, los lotes de 800 m2 a 1.300 m2 parten desde US$ 25\/m2. “Tambi\u00e9n cuentan con proyectos de casas a construir y terminadas desde US$ 1000\/m2”, afirma Rodolfo Barravecchia, gerente comercial de Fincas de San Vicente. El corredor Canning es un sector que a\u00fan cuenta con mucha tierra, una zona todav\u00eda con mucho potencial de capitalizaci\u00f3n y donde se puede obtener una buena rentabilidad. “Es un corredor que sum\u00f3 una gran cantidad de servicios en los \u00faltimos a\u00f1os, raz\u00f3n por la que los precios seguir\u00e1n subiendo”, afirma Jan Sonnevi, Presidente de La Providencia Resort & Country Club. El proyecto es vedette en esa zona. Tiene una oferta de 652 lotes de entre 1000 y 3000 m2. Se lanz\u00f3 en mayo de 2011. “Los terrenos arrancan en US$ 90.000 con descuentos para quienes paguen al contado”, agrega el ejecutivo. Hacia el final, Barravecchia tambi\u00e9n compar\u00f3 el mercado porte\u00f1o con el bonaerense y fue contundente: “Alejarse al verde tiene sus beneficios. Por el precio al que se accede a un departamento de dos ambientes en Caballito se puede adquirir una casa de 160 m2 con tres dormitorios all\u00ed”. La mejor elecci\u00f3n est\u00e1 atada a lo que priorice el comprador: cercan\u00eda o metros.<\/p>\n
Fuente:
\nLa Naci\u00f3n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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