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<\/p>\nLa evoluci\u00f3n de la oferta y de la demanda, las unidades m\u00e1s buscadas, los barrios m\u00e1s accesibles y d\u00f3nde est\u00e1n los departamentos m\u00e1s caros; qu\u00e9 zonas dejan mejores rentas al inversor.<\/p>\n
Inquilinos, propietarios e inmobiliarias atraviesan una \u00e9poca de tensiones. La reciente aprobaci\u00f3n de la Legislatura porte\u00f1a de las reformas a la ley 2340 de corretaje inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires increment\u00f3 los cruces entre las partes.<\/p>\n
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Los cambios introducidos eximen a los inquilinos de pagar 4,15 por ciento del monto del contrato que se abonaba en concepto de comisi\u00f3n inmobiliaria y de los gastos de gestor\u00eda y escriban\u00eda, e impide tambi\u00e9n el traslado de estos costos al propietario al mantener el l\u00edmite de honorarios que ya se le cobra a esta parte.<\/p>\n
Pero, aunque \u00e9ste es el punto m\u00e1s actual en debate, no es el \u00fanico. Un cl\u00e1sico conflicto es el del precio acordado a pagar mensualmente en concepto del alquiler. El abanico de precios en la Capital Federal es amplio. Seg\u00fan el promedio de los datos del mercado relevados por Zonaprop y Properati, que la naci\u00f3n volc\u00f3 en un mapa interactivo, para rentar un departamento de dos ambientes la base m\u00ednima a pagar por mes es de $ 5283 que corresponde a propiedades en Villa Riachuelo y escala hasta $ 18.605, en el exclusivo Puerto Madero.<\/p>\n
Al suroeste, Villa Lugano y Soldati tambi\u00e9n concentran los alquileres m\u00e1s baratos. En el rango de $ 6000 a $ 7000 est\u00e1n las propiedades ubicadas en Parque Avellaneda, Villa Real, Floresta, Constituci\u00f3n, V\u00e9lez Sarsfield, La Boca, Villa General Mitre, Mataderos y Nueva Pompeya.<\/p>\n
Le siguen -desde ese tope hasta $ 8000 por mes- Villa Santa Rita, Liniers, Villa Luro, Monte Castro, Paternal, Villa del Parque, Flores, Boedo, San Crist\u00f3bal, Balvanera, Barracas, Parque Patricios, Villa Devoto, Parque Chacabuco, Versalles y Agronom\u00eda.<\/p>\n
Por encima de este valor y hasta $ 9000 mensuales, est\u00e1n San Nicol\u00e1s, Villa Pueyrred\u00f3n, Caballito, Monserrat, Parque Chas, Almagro, Villa Ort\u00fazar, Villa Crespo, Chacarita, Saavedra y Villa Urquiza. Hacia arriba contin\u00faan los alquileres en San Telmo y Coghlan, Retiro, Recoleta y Belgrano.<\/p>\n
En tanto, la barrera de $ 10.000 se supera en departamentos ubicados en Colegiales, N\u00fa\u00f1ez, Palermo y, en el ya mencionado, Puerto Madero, el barrio m\u00e1s joven de la ciudad, que encabeza el ranking.<\/p>\n
“No se registran baja de precios dado que, si bien se vuelcan gran cantidad de metros cuadrados construidos al mercado de alquiler, todav\u00eda la demanda es muy alta y ocasiona que los valores de los alquileres se mantengan estables o subiendo”, afirm\u00f3 Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. De acuerdo a su relevamiento, el precio global de alquiler en Capital para unidades de 1 ambientes es de $ 8900; de dos ambientes $ 9600; de tres, $ 17.000; y de cuatro ambientes $ 25.000. No obstante, Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, se\u00f1al\u00f3 que en Barracas, La Boca y Catalinas Sur, mercado en los que operan, “la evoluci\u00f3n de los precios de alquiler en las unidades de un ambiente est\u00e1 ralentizada porque la oferta supera a la demanda. \u00c9sta es la tipolog\u00eda estrella del ciclo inmobiliario previo al actual pero se sostiene una buena absorci\u00f3n en el resto de las unidades”. Una causa posible de ello es que, ante la falta de financiamiento durante los \u00faltimos a\u00f1os, la construcci\u00f3n se concentr\u00f3 en desarrollar edificios para venderle al inversor que entraba durante la obra para revender luego o utilizarlo como bien de renta, con lo cual aument\u00f3 notablemente en el mercado la oferta de los monoambientes.<\/p>\n
De acuerdo a los datos recolectados por la divisi\u00f3n Inmuebles de Mercado Libre sobre el tipo de unidades m\u00e1s demandadas para alquilar, el 70,1 por ciento de sus usuarios busca departamentos de menos de 50 m2 de superficie y, en particular, los de dos ambientes representan la mayor proporci\u00f3n, con 46,1 por ciento de la demanda.<\/p>\n
Sobre las preferencias de barrios, Hern\u00e1n Iba\u00f1ez, gerente comercial de Clasificados de Mercado Libre, cont\u00f3 que el top five del segundo trimestre del a\u00f1o lo integr\u00f3 Caballito, Palermo, Belgrano, Flores y Almagro.<\/p>\n
“La gran masa de inquilinos suele ser la gente joven y ellos quieren estar cerca de las facultades y de medios de transporte”, coment\u00f3 Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Hay menos demanda y menos oferta. Algunos inquilinos se volcaron a los cr\u00e9ditos hipotecarios y tambi\u00e9n, desde hace un a\u00f1o, sucede que los departamentos que entraban en alquiler, ahora lo hacen a la venta. Cambi\u00f3 el mercado. Lo que antes se alquilaba en un mes, tal vez hoy lleva tres meses, depende mucho de las condiciones de la oferta”, agreg\u00f3.
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M\u00e1s due\u00f1os<\/strong><\/p>\n Acorde a una encuesta realizada por Mercado Libre Inmuebles a m\u00e1s de 27.400 usuarios, un 49 por ciento de los millennials tiene mayor inter\u00e9s en alquilar que en comprar, mientras que en la denominada Generaci\u00f3n X, este porcentaje baja a 32 por ciento. En el primer grupo, uno de los principales motivos para privilegiar el alquiler es que consideran que los precios para acceder a comprar “a\u00fan son elevados para este segmento”.<\/p>\n En cuanto a demanda, los inmuebles en alquiler representan un 36 por ciento del total de favoritos generados por sus usuarios en el \u00e1rea metropolitana de Buenos Aires y las viviendas en venta, el 64 por ciento restante. Hace un a\u00f1o, el 47 por ciento del total eran propiedades en alquiler -baj\u00f3 11 por ciento- lo que refleja un cambio de comportamiento de la demanda a favor de la compra. “Esta tendencia se observa sobre todo a partir de abril de este a\u00f1o y esto va en l\u00ednea con estudios realizados por el Banco Central en los que tambi\u00e9n se evidencia un aumento en el inter\u00e9s por comprar a partir de 2017. La principal causa que se plantea son las mejores condiciones de financiamiento dadas por el lanzamiento de instrumentos ajustables por inflaci\u00f3n, la simplificaci\u00f3n del tr\u00e1mite de los cr\u00e9ditos hipotecarios y la ampliaci\u00f3n de garant\u00edas de financiamiento”, destac\u00f3 Iba\u00f1ez.<\/p>\n Mario G\u00f3mez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro de la Comisi\u00f3n Directiva del Consejo Profesional Inmobiliario (CPI), consider\u00f3 que “el mercado de alquileres y el de la venta corren por cuentas separadas”. Si bien coincidi\u00f3 en parte con el an\u00e1lisis anterior, detall\u00f3: “Dentro del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires se da un fen\u00f3meno -que tambi\u00e9n se ve en otras grandes capitales del mundo- que es que mucha gente, sobre todo los millennials, decide ser inquilina. Inclusive, hay quienes hacen las cuentas financieras y sacan la conclusi\u00f3n de que les conviene alquilar porque pagan una renta de 2 \u00f3 3 por ciento anual mientras que sus ahorros los colocan en otro tipo de inversiones que rindan m\u00e1s. En cambio, en el interior del pa\u00eds la gente tiene una mayor vocaci\u00f3n propietaria”.<\/p>\n No obstante, aclar\u00f3 que “obviamente hay inquilinos que quieren ser propietarios pero no pod\u00edan y, con la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito, tal vez compren”. Aunque advirti\u00f3 que “a\u00fan es dif\u00edcil” porque para acceder “hay que contar con un 30 por ciento de fondos propios, las propiedades tienen valores importantes y muchas veces lo que la persona podr\u00eda comprar no es lo que quiere”.<\/p>\n Si bien Korn confirma que existe un incremento en compraventas impulsadas por las operaciones con hipotecas, “la demanda se mantiene constante y todav\u00eda la oferta de inmuebles que est\u00e1n disponibles en el mercado no llega a cubrir el d\u00e9ficit de viviendas que hay en la Ciudad”.<\/p>\n Por su parte, Di Mitrio opin\u00f3: “Vemos como locatarios se convierten d\u00eda a d\u00eda en propietarios a partir del cr\u00e9dito. Al menos hasta ahora, las unidades que ellos van dejando vacante se ocupan sin mayores dificultades. Habr\u00e1 que estar atentos para advertir los cambios que se puedan producir en la oferta y demanda”.<\/p>\n Por otra parte, la forma de establecer los valores de actualizaci\u00f3n de los contratos de alquiler es otra de las cuestiones que promete generar debate en el sector, dado que se analizan iniciativas que apuntan a establecer contratos en UVA, la unidad de valor que cre\u00f3 el a\u00f1o pasado el Banco Central que se ajusta de acuerdo al ritmo de la inflaci\u00f3n. Actualmente, vencidos los dos a\u00f1os de vigencia del contrato, locador y locatario renegocian el monto a pagar en el nuevo per\u00edodo con aumentos que promedian el 24 por ciento anual o 12 por ciento semestral.<\/p>\n “Se renuevan con escalonamientos que tratan de prever lo que pasar\u00e1 con la inflaci\u00f3n. Ser\u00eda muy bueno que directamente los contratos se celebren en UVAs. y perfectamente legal”, cont\u00f3 G\u00f3mez.<\/p>\n Al visualizar c\u00f3mo continuar\u00e1 la evoluci\u00f3n del mercado de alquiler, Iba\u00f1ez de Mercado Libre se\u00f1al\u00f3 que “si bien las nuevas condiciones de financiamiento generan mejores posibilidades para la compra, la demanda por alquiler siempre existir\u00e1 porque hay un p\u00fablico que privilegia esta opci\u00f3n dada la libertad y flexibilidad que ofrece”. Altgelt opin\u00f3 que “si bien hay inversores a los que el ladrillo les da tranquilidad aunque sepan que la rentabilidad es menor, hay otros que si ven en el alquiler una dificultad, probablemente orienten su inversi\u00f3n hacia otro mercado o bien, si ya tienen un departamento, opten por venderlo”.<\/p>\n Para Korn, “este segmento continuar\u00e1 siendo un refugio del ahorrista tradicional, que est\u00e1 acostumbrado a invertir en ladrillos”, aunque reconoci\u00f3 que hay opciones “que dejan m\u00e1s rentabilidad como comprar en pozo y salir de la inversi\u00f3n antes de que la unidad se entregue”.<\/p>\n Hacia el final, Di Mitrio concluy\u00f3: “El mercado de inmuebles destinados al alquiler residencial sufrir\u00e1 transformaciones en el corto plazo por el impacto de los cr\u00e9ditos hipotecarios sobre la demanda. Adem\u00e1s, en el \u00e1mbito de la Capital Federal, la entrada en vigencia de la modificaci\u00f3n a la ley 2340 probablemente genere alg\u00fan impacto de corto plazo en la oferta.<\/p>\n Fuente: La Naci\u00f3n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La evoluci\u00f3n de la oferta y de la demanda, las unidades m\u00e1s buscadas, los barrios m\u00e1s accesibles y d\u00f3nde est\u00e1n los departamentos m\u00e1s caros; qu\u00e9 zonas dejan mejores rentas al inversor. Inquilinos, propietarios e inmobiliarias atraviesan una \u00e9poca de tensiones. 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