{"id":350,"date":"2017-10-10T10:30:03","date_gmt":"2017-10-10T13:30:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=350"},"modified":"2018-08-16T13:58:41","modified_gmt":"2018-08-16T16:58:41","slug":"que-tener-en-cuenta-a-la-hora-de-invertir-en-un-local","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/que-tener-en-cuenta-a-la-hora-de-invertir-en-un-local\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 tener en cuenta a la hora de invertir en un local."},"content":{"rendered":"<p><em>Las rentas, c\u00f3mo definir la ubicaci\u00f3n y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.<\/em><\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p class=\"primero\">El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Seg\u00fan un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo per\u00edodo del a\u00f1o anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, \u00bfes un buen momento para apostar en un local como inversi\u00f3n para obtener una renta -que hoy est\u00e1 en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?<\/p>\n<aside class=\"banner caja2\" data-adpos=\"caja2\">\n<div id=\"eplAdDivcaja2\">&#8220;Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento econ\u00f3mico argentino pero se van ampliando sectores&#8221;, dice Hern\u00e1n Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no est\u00e1 para nada estancada; y si bien el contexto econ\u00f3mico repercute, a\u00fan as\u00ed surgen nuevas \u00e1reas fruct\u00edferas para la apertura de locales comerciales.<\/div>\n<\/aside>\n<p>Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuy\u00f3 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, seg\u00fan un informe realizado por Colliers. &#8220;Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participaci\u00f3n de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente&#8221;, coment\u00f3 Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.<\/p>\n<aside class=\"banner caja3\" data-adpos=\"caja3\">\n<div id=\"eplAdDivcaja3\">Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservaci\u00f3n. &#8220;Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo&#8221;, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el d\u00eda que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital .<\/div>\n<\/aside>\n<h2>D\u00f3nde instalarse<\/h2>\n<p>La ubicaci\u00f3n de un local tiene absoluta relaci\u00f3n con el rubro del negocio. &#8220;Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que ten\u00eda a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localizaci\u00f3n analizando el mejor lugar en relaci\u00f3n al rubro&#8221;, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. &#8220;No es lo mismo pensar en poner un local de gastronom\u00eda que uno de indumentaria&#8221;, agrega. Tener en cuenta el nivel socio econ\u00f3mico de la zona, el perfil de la poblaci\u00f3n que habita y circula y la competencia son clave. &#8220;Adem\u00e1s el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona&#8221;, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80\/ m2, dependiendo del foco que se trate.<\/p>\n<aside class=\"banner caja4\" data-adpos=\"caja4\">\n<div id=\"eplAdDivcaja4\"><\/div>\n<\/aside>\n<p>&#8220;Cada negocio requiere un tipo de ubicaci\u00f3n diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso f\u00e1cil son fundamentales&#8221;, se\u00f1ala Lorena Levonian, Broker Senior Divisi\u00f3n Locales de L.J. Ramos. Adem\u00e1s es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a qui\u00e9n va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qu\u00e9 hace y qu\u00e9 le gusta-. Tambi\u00e9n interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visi\u00f3n tanto para los transe\u00fantes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.<\/p>\n<p>Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qu\u00e9 momento del a\u00f1o el producto o servicio que se ofrece tiene m\u00e1s demanda. &#8220;Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy dif\u00edcil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a \u00e9stas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado&#8221;, agrega Levonian.<\/p>\n<p>De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales tambi\u00e9n tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:<\/p>\n<p>Es posible que en la calles m\u00e1s transitadas los locales salgan m\u00e1s caros y sean m\u00e1s chicos. Adem\u00e1s, la oferta suele ser m\u00e1s reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cu\u00e1l puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero m\u00e1s seguras. Esto es as\u00ed porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situaci\u00f3n macroecon\u00f3mica del pa\u00eds. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relaci\u00f3n es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez a\u00f1os atr\u00e1s la relaci\u00f3n era una renta de 9 por ciento para el inversor que dispon\u00eda de un inmueble en una \u00e1rea desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflaci\u00f3n, la renta promedia 6 por ciento.<\/p>\n<figure id=\"attachment_351\" aria-describedby=\"caption-attachment-351\" style=\"width: 640px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-351\" src=\"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/propiedades-2546218w640.jpg\" alt=\"\" width=\"640\" height=\"360\" srcset=\"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/propiedades-2546218w640.jpg 640w, https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/propiedades-2546218w640-300x169.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 640px) 100vw, 640px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-351\" class=\"wp-caption-text\">Foto: LA NACION \/ Maxie Amena<\/figcaption><\/figure>\n<p>El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco a\u00f1os el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes est\u00e1n en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. &#8220;Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflaci\u00f3n que en el mediano plazo se traducir\u00e1 en una reactivaci\u00f3n del consumo que mejorar\u00e1 las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compa\u00f1\u00edas estar\u00e1n dispuestas a alquilar m\u00e1s metros y la reactivaci\u00f3n motorizar\u00e1 mejores rentas. &#8220;Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez a\u00f1os, la renta podr\u00eda acercarse a los m\u00e1ximos hist\u00f3ricos&#8221;, concluye el informe de L.J. Ramos.<\/p>\n<h2>Cl\u00e1sicas y modernas<\/h2>\n<p>En la Capital Federal, las zonas comerciales est\u00e1n determinadas por las v\u00edas principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida C\u00f3rdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificaci\u00f3n y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcci\u00f3n y otros ya terminados que promete por la multiplicaci\u00f3n de emprendimientos con amenities.<\/p>\n<p>El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente L\u00f3pez. Un \u00e1rea de la ciudad en donde desde hace unos a\u00f1os se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonom\u00eda de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronom\u00eda pero poco a poco se ampl\u00eda la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al R\u00edo, con oficinas y un gran centro comercial en construcci\u00f3n, es otro punto comercial que est\u00e1 adquiriendo mucha fuerza.<\/p>\n<p>A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas m\u00e1s accesibles y en la mayor\u00eda de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 a\u00f1os- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Adem\u00e1s, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el \u00fanico en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollar\u00e1 o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastron\u00f3micos y despu\u00e9s se extiende el desarrollo a otros rubros.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Fuente: Lanacion.com  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Las rentas, c\u00f3mo definir la ubicaci\u00f3n y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":352,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=350"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":872,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350\/revisions\/872"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/352"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=350"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=350"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=350"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}