{"id":359,"date":"2017-10-10T10:33:44","date_gmt":"2017-10-10T13:33:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=359"},"modified":"2018-08-16T13:58:15","modified_gmt":"2018-08-16T16:58:15","slug":"cae-la-renta-de-alquileres-y-propietarios-se-preguntan-si-seran-los-perdedores-del-modelo-macrista","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/cae-la-renta-de-alquileres-y-propietarios-se-preguntan-si-seran-los-perdedores-del-modelo-macrista\/","title":{"rendered":"Cae la renta de alquileres y propietarios se preguntan si ser\u00e1n los perdedores del “modelo macrista”."},"content":{"rendered":"

Algunos ganan con el plan econ\u00f3mico del Gobierno, otros no resultan del todo favorecidos. Con el boom de hipotecarios y las nuevas disposiciones legales, el mercado inmobiliario experimenta profundos cambios. Los propietarios tienen un activo que sigue al d\u00f3lar pero que cada d\u00eda les rinde menos.<\/em><\/p>\n

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No es el mejor momento para ser el propietario de una vivienda en alquiler. Todas las noticias dadas a conocer en estos \u00faltimos meses van en la misma direcci\u00f3n: la\u00a0ca\u00edda\u00a0<\/strong>en la\u00a0rentabilidad<\/strong>.<\/p>\n

Para empezar, se reinici\u00f3 el debate parlamentario que muestra a fuerzas pol\u00edticas que apuntan a una\u00a0mayor<\/strong>\u00a0regulaci\u00f3n<\/strong>\u00a0del sector, lo que llevar\u00e1 a un\u00a0encarecimiento\u00a0<\/strong>de las obligaciones del\u00a0locador<\/strong>.<\/p>\n

\u00a0Mientras esa discusi\u00f3n avanza a nivel nacional, en la Ciudad ya se aprob\u00f3 la ley que\u00a0obliga\u00a0<\/strong>al\u00a0propietario\u00a0<\/strong>a hacerse cargo de toda la\u00a0comisi\u00f3n\u00a0<\/strong>que se le paga a las\u00a0inmobiliarias<\/strong>, m\u00e1s los gastos administrativos.<\/div>\n

Desde la vereda de enfrente, se prev\u00e9n\u00a0dos escenarios<\/strong>\u00a0posibles: el\u00a0traslado\u00a0<\/strong>al precio del\u00a0alquiler<\/strong>\u00a0o una mayor\u00a0ca\u00edda<\/strong>\u00a0en la\u00a0renta\u00a0<\/strong>que obtienen los due\u00f1os de esas unidades.<\/p>\n

Pero, m\u00e1s all\u00e1 de la cuesti\u00f3n regulatoria, se est\u00e1 dando un\u00a0cambio\u00a0<\/strong>muy\u00a0profundo\u00a0<\/strong>en el rubro inmobiliario, capaz de alterar progresivamente la ecuaci\u00f3n: el regreso del\u00a0cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>\u00a0masivo para la\u00a0clase media<\/strong>.<\/p>\n

Lo que para algunos es una buena noticia (ya que los saca de su condici\u00f3n de inquilinos) para otros\u00a0no lo es<\/strong>, porque la menor demanda de locaciones -con oferta estable o en ascenso- puede traducirse en una\u00a0menor<\/strong>\u00a0ganancia\u00a0<\/strong>para los propietarios.<\/p>\n

Por lo pronto, los\u00a0nuevos<\/strong>\u00a0pr\u00e9stamos\u00a0<\/strong>para viviendas que ajustan por\u00a0UVA\u00a0<\/strong>(inflaci\u00f3n m\u00e1s un plus, que ronda el 5%) son la sensaci\u00f3n del momento, ya que acercan mucho el valor de la cuota al alquiler mensual.<\/p>\n

Tal es as\u00ed que ya se ha otorgado la friolera de\u00a0$20.000 millones\u00a0<\/strong>repartidos en\u00a012.000 cr\u00e9ditos<\/strong>, mientras que una cantidad similar se encuentra en etapa de aprobaci\u00f3n.<\/p>\n

A los bancos estatales, que dieron el puntapi\u00e9 inicial -Naci\u00f3n, Provincia y Ciudad- se le han ido sumando los “peso pesado<\/strong>”\u00a0privados<\/strong>, que ofrecen l\u00edneas hasta\u00a030 a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

\u00a0Tal como indican varios analistas, este\u00a0boom<\/strong>\u00a0de\u00a0hipotecarios\u00a0<\/strong>ir\u00e1 ganando en\u00a0protagonismo<\/strong>\u00a0en la medida en que baje la inflaci\u00f3n y la econom\u00eda crezca de manera sustentable.<\/div>\n

Es en este marco en el que muchos han comenzado a preguntarse si el\u00a0negocio<\/strong>\u00a0de\u00a0alquilar\u00a0<\/strong>se ir\u00e1 reduciendo a cifras cada vez m\u00e1s bajas que puedan marcar un\u00a0profundo cambio\u00a0<\/strong>respecto a lo conocido hasta ahora.<\/p>\n

Esto, producto de un eventual y paulatino\u00a0descenso\u00a0<\/strong>de la\u00a0cantidad<\/strong>\u00a0de\u00a0inquilinos\u00a0<\/strong>que -gracias a los cr\u00e9ditos- cumplen el\u00a0sue\u00f1o<\/strong>\u00a0del\u00a0techo propio.<\/strong><\/p>\n

Para peor, los due\u00f1os pueden enfrentar el “descalce<\/strong>\u00a0de\u00a0monedas<\/strong>“. Es decir:<\/p>\n

– Tienen un\u00a0bien<\/strong>\u00a0que se cotiza en\u00a0divisa estadounidense<\/strong><\/p>\n

– La renta de ese activo debe ser una\u00a0porci\u00f3n\u00a0<\/strong>de ese\u00a0precio\u00a0<\/strong>(en\u00a0d\u00f3lares<\/strong>)<\/p>\n

– Pero cobran la mensualidad en\u00a0pesos<\/strong><\/p>\n

El problema entonces se genera cuando la\u00a0tasa<\/strong>\u00a0de\u00a0devaluaci\u00f3n supera<\/strong>\u00a0a la\u00a0inflaci\u00f3n<\/strong>\u00a0y al\u00a0crecimiento\u00a0<\/strong>de los\u00a0salarios<\/strong>, ya que no logran trasladar la suba del billete verde a lo que cobran por un alquiler.<\/p>\n

Para peor, el punto de partida con el que deben enfrentar este cambio de modelo ya es de por s\u00ed complicado: la\u00a0renta\u00a0<\/strong>que obtienen hoy d\u00eda est\u00e1 en sus\u00a0m\u00ednimos hist\u00f3ricos.<\/strong><\/p>\n

Parecer\u00eda entonces que tienen\u00a0todo para<\/strong>\u00a0perder<\/strong>, si es que se profundiza este auge de hipotecarios.<\/p>\n

Este nuevo contexto lleva a que muchos se planteen si los\u00a0propietarios\u00a0<\/strong>de viviendas pasaron a ser los\u00a0grandes<\/strong>\u00a0perdedores\u00a0<\/strong>del modelo econ\u00f3mico macrista.<\/p>\n

Un margen cada vez m\u00e1s finito<\/strong><\/span>
\n<\/strong><\/span>La\u00a0renta<\/strong>, medida como porcentaje de ese activo dolarizado, ha\u00a0disminuido\u00a0<\/strong>a tal punto que muchos expertos del sector no ocultan su asombro.<\/p>\n

“Ya\u00a0dej\u00f3 de ser un gran negocio<\/strong>\u00a0la compra de un departamento para luego alquilarlo”, afirma a\u00a0iProfesional\u00a0<\/strong>Pablo Brodsky, director de la divisi\u00f3n Comercial de Predial Propiedades.<\/p>\n

“Para vivir de rentas, una persona tendr\u00eda que tener\u00a0varios inmuebles\u00a0<\/strong>volcados al mercado locativo”, completa.<\/p>\n

Seg\u00fan Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, “la\u00a0ganancia bruta\u00a0<\/strong>de un alquiler\u00a0no llega\u00a0<\/strong>al\u00a05%<\/strong>. Descontando impuestos, mantenimiento y otros gastos, se reduce a la mitad:\u00a02%<\/strong>\u00a0a\u00a03%\u00a0<\/strong>neto, en relaci\u00f3n al valor de la propiedad”.<\/p>\n

\"\"
iprofesional.com<\/figcaption><\/figure>\n

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As\u00ed las cosas, el due\u00f1o de un inmueble valuado en\u00a0u$s100.000<\/strong>\u00a0ubicado en un barrio intermedio -no premium- consigue una ganancia de\u00a0u$s2.500 netos\u00a0<\/strong>en el a\u00f1o, equivalente a\u00a0$45.000\u00a0<\/strong>($3.800 mensuales).<\/p>\n

“Hace un par de d\u00e9cadas, generaban una\u00a0ganancia<\/strong>\u00a0bruta\u00a0<\/strong>de hasta\u00a012%<\/strong>anual<\/strong>. Hoy d\u00eda resulta\u00a0inferior<\/strong>\u00a0al\u00a05%<\/strong>, es decir, menos que un bono en d\u00f3lares”, resume Brodsky.<\/p>\n

En su visi\u00f3n, entre las causas de esta merma aparece la\u00a0reducci\u00f3n<\/strong>\u00a0del\u00a0poder adquisitivo<\/strong>\u00a0combinada con las sucesivas\u00a0devaluaciones\u00a0<\/strong>en las que incurrieron los gobiernos de turno.<\/p>\n

“Los alquileres, medidos en pesos, van a seguir subiendo, pero no m\u00e1s que los salarios”, afirma.<\/p>\n

En la misma direcci\u00f3n, Paul Reynolds, propietario inmobiliaria Reynolds, se\u00f1ala que los valores de los alquileres “no podr\u00e1n dispararse<\/strong>\u00a0porque hay un\u00a0tope\u00a0<\/strong>que es del\u00a030%<\/strong>\u00a0del\u00a0sueldo<\/strong>” para este \u00edtem.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, el modelo de negocios basado en la\u00a0renta<\/strong>\u00a0parece haber\u00a0dejado<\/strong>\u00a0atr\u00e1s<\/strong>\u00a0sus\u00a0a\u00f1os\u00a0<\/strong>de\u00a0gloria.<\/strong><\/p>\n

Un cambio en dosis lenta<\/span><\/strong><\/p>\n

Los expertos del mercado consultados por\u00a0iProfesional\u00a0<\/strong>ven dif\u00edcil que la ganancia mejore. Tampoco vislumbran un cambio dr\u00e1stico que pueda empeorar a\u00fan m\u00e1s la situaci\u00f3n de los propietarios.<\/p>\n

Basan sus argumentos en cuestiones estructurales del mercado de viviendas: ha sido tan intenso el proceso de “inquilinizaci\u00f3n<\/strong>” en la \u00faltima d\u00e9cada que, por m\u00e1s que ahora se empiece a revertir, pasar\u00e1 un\u00a0largo tiempo\u00a0<\/strong>hasta que se note un\u00a0cambio sustancial<\/strong>.<\/p>\n

De hecho, las nuevas medidas para favorecer a los compradores finales parecen min\u00fasculas respecto a los\u00a0problemas\u00a0<\/strong>de fondo que arrastra el rubro inmobiliario, uno de los m\u00e1s perjudicados por el cepo cambiario de 2011.<\/p>\n

Debieron pasar\u00a0seis a\u00f1os\u00a0<\/strong>para que pueda\u00a0revertir<\/strong>\u00a0el\u00a0ciclo<\/strong>\u00a0bajista<\/strong>.<\/p>\n

Este baj\u00f3n tiene su correlato en una oferta a la que le llevar\u00e1 tiempo aggionarse.<\/p>\n

“No hay mucho stock<\/strong>\u00a0de\u00a0departamentos\u00a0<\/strong>disponibles. Para que se vea afectado el negocio de los alquileres, tiene que haber mucha m\u00e1s construcci\u00f3n, para as\u00ed volver a los\u00a02 millones\u00a0<\/strong>de\u00a0metros cuadrados\u00a0<\/strong>por a\u00f1o como los que se generaban antes del cepo”, afirma Brodsky.<\/p>\n

Seg\u00fan afirma este experto, en 2016 se cre\u00f3\u00a0apenas un mill\u00f3n<\/strong>\u00a0de metros cuadrados. Es decir,\u00a0la mitad<\/strong>.<\/p>\n

La realidad del sector, al menos para el corto plazo, indica que a\u00fan se\u00a0<\/strong>est\u00e1\u00a0lejos<\/strong>\u00a0de\u00a0resolver\u00a0<\/strong>el\u00a0d\u00e9ficit<\/strong>\u00a0habitacional<\/strong>. El stock de viviendas es bajo y esto se refleja en la\u00a0escasez<\/strong>\u00a0unidades<\/strong>\u00a0de tres ambientes orientadas a la clase media.<\/p>\n

La apuesta por lo hipotecarios
\n<\/span><\/strong>Seg\u00fan datos del Banco Central, a\u00fan sigue siendo\u00a0baja<\/strong>\u00a0la\u00a0participaci\u00f3n<\/strong>\u00a0de los\u00a0pr\u00e9stamos\u00a0<\/strong>para la vivienda en t\u00e9rminos de\u00a0PBI<\/strong>: apenas un\u00a02%<\/strong>, un nivel de los m\u00e1s bajos del mundo.<\/p>\n

En otros pa\u00edses llega a ser del\u00a080%.<\/strong>\u00a0Por caso, en\u00a0Estados<\/strong>\u00a0Unidos\u00a0<\/strong>equivale al\u00a065%\u00a0<\/strong>del producto y en\u00a0Nueva Zelanda<\/strong>, al\u00a078%<\/strong>.<\/p>\n

Por otro lado, m\u00e1s all\u00e1 que los nuevos cr\u00e9ditos\u00a0UVA\u00a0<\/strong>lucen m\u00e1s accesibles, igual se necesita cumplir con ciertos\u00a0requisitos\u00a0<\/strong>para acceder.<\/p>\n

Se requiere de\u00a0ingresos estables\u00a0<\/strong>y un caudal importante de\u00a0ahorros propios<\/strong>, ya que los bancos cubren, en general, hasta el 75% del valor del inmueble.<\/p>\n

Por ejemplo, en caso de querer comprar una vivienda de\u00a0u$s100.000<\/strong>, el interesado deber\u00e1 contar con fondos disponibles por cerca de\u00a0u$s25.000<\/strong>($430.000). Es una barrera que no todos pueden traspasar.<\/p>\n

“Comprar no es para cualquiera, se necesita disponer de hasta el\u00a030%<\/strong>\u00a0del valor de la\u00a0propiedad<\/strong>“, acota Brodsky a\u00a0iProfesional<\/strong>.<\/p>\n

“No todo el mundo clasifica para un cr\u00e9dito o tiene a su disposici\u00f3n el anticipo. En otros pa\u00edses esto es com\u00fan, pero en la Argentina\u00a0se perdi\u00f3\u00a0<\/strong>la\u00a0cultura\u00a0<\/strong>del\u00a0ahorro<\/strong>\u00a0y del cr\u00e9dito hipotecario”, completa G\u00f3mez Picasso.<\/p>\n

En cuanto al nuevo marco legal, la previsi\u00f3n del mercado es que los propietarios trasladar\u00e1n sus mayores costos de forma prorrateada a los inquilinos. Como el de las inmobiliarias, que cobran 4,15% de comisi\u00f3n.<\/p>\n

El dilema del propietario
\n<\/span><\/strong>En medio de este debate, hay otra pregunta que queda flotando: si el alquiler resulta un negocio de renta tan exigua, \u00bfpor qu\u00e9 sigue siendo\u00a0percibido<\/strong>\u00a0por tantos\u00a0inversores\u00a0<\/strong>como una\u00a0alternativa<\/strong>\u00a0deseable<\/strong>?<\/p>\n

Para los expertos, hay una mezcla de factores\u00a0econ\u00f3micos<\/strong>\u00a0y\u00a0culturales<\/strong>.<\/p>\n

El propietario no solamente procura una ganancia, sino tambi\u00e9n tener “en poder” un\u00a0bien<\/strong>\u00a0que se\u00a0capitaliza<\/strong>\u00a0con transcurso de los a\u00f1os, siguiendo los pasos del d\u00f3lar.<\/p>\n

Esto implica cierta\u00a0contradicci\u00f3n<\/strong>: si los precios de los departamentos suben pero los alquileres no, entonces\u00a0cae\u00a0<\/strong>la\u00a0renta<\/strong>\u00a0sobre el capital.<\/p>\n

Y si, como algunos analistas creen, viene una\u00a0correcci\u00f3n<\/strong>\u00a0de\u00a0precios<\/strong>\u00a0del mercado inmobiliario, esa renta subir\u00eda pero el “ladrillo<\/strong>”\u00a0perder\u00eda<\/strong>\u00a0su\u00a0atractivo\u00a0<\/strong>como refugio de valor.<\/p>\n

Si se toman los \u00faltimos datos del mercado, es un activo que en el \u00faltimo a\u00f1o subi\u00f3 un\u00a010%<\/strong>\u00a0y, de cara a los pr\u00f3ximos 12 meses, se prev\u00e9 un\u00a0repunte similar<\/strong>, por la mayor demanda generada por los\u00a0cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/strong><\/p>\n

Pero en Argentina hay dos cosas que van m\u00e1s all\u00e1 de cualquier pol\u00edtica econ\u00f3mica o gobierno de turno: el\u00a0d\u00f3lar\u00a0<\/strong>y el\u00a0ladrillo<\/strong>.<\/p>\n

Por cierto, ambos\u00a0van de la mano<\/strong>, han sorteado con \u00e9xito todo tipo de crisis y\u00a0escapan<\/strong>\u00a0a cualquier\u00a0l\u00f3gica<\/strong>\u00a0financiera\u00a0<\/strong>que marque una relaci\u00f3n entre el precio de un bien y el rendimiento que ofrece.<\/p>\n

Fuente: iprofesional.com <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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