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A paso lento, la actividad comercial comenz\u00f3 a mostrar peque\u00f1os signos de recuperaci\u00f3n. Golpeado por la ca\u00edda del consumo masivo, comerciantes y propietarios de locales resisten con la mirada puesta en lograr el ansiado crecimiento econ\u00f3mico que ponga a girar nuevamente la rueda comercial. La apuesta al repunte promete novedades en el sector y ya hay consultas de inversores y marcas internacionales con perspectiva al mediano plazo.<\/p>\n
Con una rentabilidad promedio que puede variar del 4% al 8%, seg\u00fan el tipo de local y -sobre todo- su ubicaci\u00f3n, alquileres que rondan 49 u$s\/m2 al mes en Capital y vacancias cercanas al 2%, los protagonistas del sector comercial se ajustan el cintur\u00f3n pero miran con esperanza el camino por delante.<\/p>\n
Seg\u00fan los datos de la inmobiliaria Toribio Ach\u00e1val, el nivel de rentabilidad actual de los locales comerciales medido en d\u00f3lares billete oscila entre el 5% y el 7% anual. Judith Sygal de la divisi\u00f3n Locales complet\u00f3: “Si bien en los \u00faltimos meses la rentabilidad de los locales experiment\u00f3 una leve suba, si se analiza en referencia a los niveles hist\u00f3ricos, comparativamente contin\u00faa siendo baja. Esta disminuci\u00f3n se explica por la suba experimentada en los \u00faltimos a\u00f1os de los valores de venta de los locales comerciales la cual no pudo trasladarse al valor de los alquileres que -en el mismo per\u00edodo y en d\u00f3lares- experimentaron una significativa baja. No obstante, en los \u00faltimos meses observamos que esta tendencia en forma lenta se est\u00e1 revirtiendo”.<\/p>\n
Para Diego Migliorisi, “el mercado comercial est\u00e1 activo y crece conjuntamente con la econom\u00eda. Los niveles de rentabilidad se mantienen e incluso se han incrementado levemente”.<\/p>\n
Por su parte, David Mart\u00ednez, gerente de Korn Propiedades, coincide: “Luego de un per\u00edodo de gran ca\u00edda, se ve un acelerado repunte que puede ser motivo de las condiciones generales de la econom\u00eda actual con tendencia alcista. Los polos comerciales tradicionales est\u00e1n empezando a tener plena ocupaci\u00f3n”.<\/p>\n
En zonas de alta demanda comercial, como ser los centros comerciales a cielo abierto de la calle Florida, Santa Fe, Cabildo, Acoyte y Rivadavia, entre tantos otros, el nivel de rentabilidad ronda el 8% anual, con algunas dispersiones de acuerdo a si el local tiene expensas, si est\u00e1 sobre la arteria comercial principal o en zonas aleda\u00f1as. En tanto, en \u00e1reas con nivel de actividad comercial medio, la rentabilidad anual es del 5%. Dado estos porcentajes, el retorno de una inversi\u00f3n en un local comercial se da entre los 12 y 20 a\u00f1os aproximadamente, detalla el directivo de Korn.<\/p>\n
Palermo Soho es otra zona que contin\u00faa su crecimiento. Seg\u00fan Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “se percibe cambio de estrategias en algunos rubros y se observa la b\u00fasqueda de locales m\u00e1s chicos, de bajo alquiler y expensas. Al no haber ventas, hoy los costos influyen en el valor del alquiler. En zonas como el microcentro, solo (funcionan) Servicios y Comida. Barrio Norte, Palermo y Caballito son zonas de mucho auge que est\u00e1n estables y a la expectativa. Por ahora no se habla de centros comerciales. Hay posicionamiento, tierras pero todo en espera”.<\/p>\n
Para Melina Leiva, tambi\u00e9n de Toribio Ach\u00e1val, el polo comercial del microcentro se mantiene estable pero cabe destacar “la renovaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de rubros sobre las calles Reconquista, Suipacha y Maip\u00fa”, entre otras. Adem\u00e1s, apunta que la avenida Santa Fe que tuvo vacancia de locales durante los \u00faltimos a\u00f1os, “experimenta una incipiente recuperaci\u00f3n”.<\/p>\n
En la zona norte del Gran Buenos Aires, el shopping Tortugas Open Mall, del grupo Pegasus, cuenta con 155 locales y 70 espacios de stands (g\u00f3ndolas) sobre 43.000 m2 de superficie pero van por m\u00e1s para el a\u00f1o pr\u00f3ximo: extender\u00e1n 10.500 m2 el \u00e1rea bruta de un ala del actual centro comercial, lo cual demandar\u00e1 una inversi\u00f3n de u$s 9 millones. “Si bien esta ampliaci\u00f3n ya estaba planificada hay un contexto de optimismo que hace que vayamos a iniciar la obra en el momento justo”, cuenta Rub\u00e9n Bacc\u00e1, su director general.<\/p>\n
Adem\u00e1s, a mediano plazo (en cinco a\u00f1os aproximadamente) prev\u00e9n llevar a cabo un m\u00e1ster plan “m\u00e1s agresivo y ambicioso” para construir un complejo de oficinas, una ampliaci\u00f3n del shopping de 25.000 m2 adicionales, una cl\u00ednica m\u00e9dica y una universidad. Este proyecto lo concretar\u00e1n en una tierra lindera al centro comercial que compraron hace dos a\u00f1os por u$s 4 millones y terminar\u00e1n de pagar en 2018.<\/p>\n
En cuanto a la performance del centro comercial, el entrevistado sostiene que “lo peor ya pas\u00f3 y, si bien el consumo fue el que estuvo m\u00e1s castigado, desde agosto se ve una recuperaci\u00f3n. Fue el primer mes que tuvimos un incremento de ventas nominales superior a la inflaci\u00f3n, se est\u00e1 sosteniendo y pensamos que seguir\u00e1 esa misma tendencia”.<\/p>\n
Y ampl\u00eda: “Hay un optimismo en la gente y en los empresarios, si bien sab\u00edamos que hab\u00eda que acomodarse a esta nueva situaci\u00f3n de sinceramiento de tarifas que afectan al consumo. Desde agosto se fue incrementando la demanda. Gastronom\u00eda y entretenimiento es lo que mejor se recuper\u00f3. Lo m\u00e1s dif\u00edcil fue desde mitad de 2015 a julio de 2016 pero as\u00ed y todo no hay locales vac\u00edos”.<\/p>\n
En tanto, en el kil\u00f3metro 46 del ramal Pilar de la autopista Panamericana abrir\u00e1 la primera etapa -52 locales- del centro comercial de Pueblo Caama\u00f1o, emprendimiento de 65.000 m2 de edificios residenciales, oficinas y tambi\u00e9n departamentos que levanta Vitrium Capital en un espacio de m\u00e1s de tres hect\u00e1reas de superficie.<\/p>\n
El proyecto comercial comprende en total cuatro etapas constructivas que conformar\u00e1n 500 metros lineales de negocios. Al finalizarse habr\u00e1n conseguido abrir 90 locales distribuidos en 7.300 m2 de superficie que tendr\u00e1n como clientes directos a las 1.500 personas que vivir\u00e1n y trabajar\u00e1n en este complejo, adem\u00e1s de ofrecer entretenimiento y servicio de gastronom\u00eda a las m\u00e1s de 25.000 personas que habitan barrios cerrados de los alrededores.<\/p>\n
Actualmente tienen locales a la venta -solo quedan 12- con cochera cubierta incluida, a partir de los $ 35.933 el m2. Asimismo, los primeros contratos de alquiler que est\u00e1n cerrando est\u00e1n en el orden de los $ 280 el metro cuadrado, m\u00e1s un 15% de fondo de publicidad y promoci\u00f3n.<\/p>\n
“Los locales comerciales siguen siendo un resguardo seguro del capital a largo plazo. La rentabilidad de un centro comercial como \u00e9ste es de 8% anual estabilizado. La vacancia en los centros comerciales es muy baja y se encuentra alrededor del 4%, que es la rotaci\u00f3n org\u00e1nica de los contratos vigentes. La demanda de locales de servicios, productos de alto valor agregado y gastronom\u00eda es la que predomina”, detalla Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital.<\/p>\n
N\u00fameros<\/strong><\/p>\n Seg\u00fan el relevamiento de la consultora inmobiliaria internacional Colliers, el promedio del valor de alquiler mensual de locales comerciales en los principales ejes de la Ciudad durante el primer semestre de este a\u00f1o es de u$s 63 por metro cuadrado, si bien al tomar todos los corredores el valor del mercado desciende a u$s 49\/m2. Al contraponer estos valores con el mercado de las principales capitales de Am\u00e9rica latina se ve que Buenos Aires queda por debajo de M\u00e9xico DF donde un alquiler comercial ronda los 90 u$s\/m2 y San Pablo que llega a 75 u$s\/m2 por mes mientras que en Lima o Santiago es de 50 u$s\/m2.<\/p>\n “Los valores se mantienen bastante estables. En venta (de locales) hubo algunos aumentos pero -con las Lebacs al 25 \u00f3 27%- no hay mucho inter\u00e9s en invertir en el mercado inmobiliario todav\u00eda, por lo menos en el comercial. Entonces se hacen pocas operaciones, se cierran solo aquellas que realmente son una oportunidad. Las marcas aprovechan a posicionarse en algunos lugares importantes que despu\u00e9s le resultar\u00edan m\u00e1s caros y las b\u00fasquedas se circunscriben a algunas cadenas de fast-food, tiendas de cafeter\u00eda o restaurantes de menor categor\u00eda. Obviamente las noticias a mediano y largo plazo son muy buenas”, asegura Marcelo Zuliani, director comercial de esta firma.<\/p>\n En los primeros seis meses del a\u00f1o se registr\u00f3 “una fuerte rotaci\u00f3n de comercios en los principales corredores comerciales de la Ciudad”: pas\u00f3 de 5,8 en la \u00faltima mitad de 2016 al 8,9% de 2017. Esto implic\u00f3 una ca\u00edda del 9,41% de la superficie ofrecida disponible.<\/p>\n La vacancia en este per\u00edodo “no es importante”, se ubic\u00f3 en 2,1%, si bien la zona del cruce de las avenidas Santa Fe y Pueyrred\u00f3n present\u00f3 4% (la mayor) y el entorno de Cabildo y Juramento la menor, con 0,6%.<\/p>\n A su vez, la baja de la inflaci\u00f3n comienza a volcarse en las renegociaciones de los contratos entre propietarios e inquilinos. Seg\u00fan cuenta Mart\u00ednez, “actualmente el mercado convalida renegociaciones que pueden ir del 25% anual o el 12,5% semestral, de acuerdo al rubro. Pero, dado que la inflaci\u00f3n tiene tendencia en baja, se est\u00e1n empezando a cerrar acuerdos en torno al 20% anual”. En tanto, para el a\u00f1o entrante, Zuliani expres\u00f3 que se habla de acercarse al 18% anual de ajuste y que se piensa en 12% anual para el tercer a\u00f1o.<\/p>\n Gagliardo acota: “Los contratos se siguen ajustando por inflaci\u00f3n y no hay mayores cambios, salvo que el Indec ahora es un buen par\u00e1metro de referencia para medir la inflaci\u00f3n real”. En cuanto a la venta de locales comerciales, los inversores “siguen convalidando precios interesantes en las zonas m\u00e1s demandadas por lo que la venta de este tipo de locales nunca lleg\u00f3 a contraerse, sino que solo se dejaron de convalidar valores fuera de mercado. En zonas de alta demanda comercial, se pueden ver algunos locales vac\u00edos en alquiler -aunque cada vez menos- y se encuentran pr\u00e1cticamente para la venta”, analizan desde Korn.<\/p>\n Para el titular de Altgelt “el valor de los locales en venta est\u00e1 relacionado con su renta que es baja, 4%. Los valores hist\u00f3ricos, en relaci\u00f3n a otros inmuebles est\u00e1n por debajo un 30% y esto depende del resurgimiento del comercio”.<\/p>\n Acorde al estudio de Colliers, el rubro textil contin\u00faa liderando los comercios en todos los ejes, con un promedio de 45,5% del total de locales y le sigue la gastronom\u00eda con 14,9%. En promedio “hay m\u00e1s demanda que oferta” de locales en t\u00e9rminos generales.<\/p>\n El ejecutivo de Korn acota que, entre los rubros que m\u00e1s crecieron, est\u00e1n las empresas de servicios, comidas r\u00e1pidas y todo lo relacionado con el entretenimiento. “Si bien durante el a\u00f1o pasado hubo una ca\u00edda marcada en el rubro textil, a partir de 2017 se empez\u00f3 a notar un repunte en dicha actividad”, afirma.<\/p>\n En tanto, Altgelt tambi\u00e9n se\u00f1ala que los \u00fanicos rubros que funcionan en la actualidad son los de servicios y los gastron\u00f3micos (bar, supermercados) pero aclara que “de estos, en un porcentaje muy alto, el reglamento proh\u00edbe el uso para venta de productos alimenticios”.<\/p>\n Ambas brokers de Toribio Ach\u00e1val se\u00f1alaron que las cadenas de supermercados abren tipolog\u00edas de menor superficie y que durante el \u00faltimo a\u00f1o “las cervecer\u00edas fueron la revelaci\u00f3n como nuevo rubro gastron\u00f3mico, lo que gener\u00f3 nuevos polos cerveceros en los barrios. Actualmente hay en promedio un local de este tipo por cuadra en Palermo”. Seg\u00fan explicaron, estas cervecer\u00edas toman espacios comerciales de todos los tama\u00f1os.<\/p>\n En tanto, mencionaron que las franquicias de cadenas de cafeter\u00edas siguen siendo el negocio que m\u00e1s crece y el que lidera el mercado de alquileres. Las zonas m\u00e1s solicitadas por el rubro gastron\u00f3mico son Palermo Hollywood y Soho, inmediaciones del Boulevard Cervi\u00f1o, N\u00fa\u00f1ez, Belgrano, Villa Urquiza y la calle Reconquista en el microcentro porte\u00f1o.<\/p>\n Tambi\u00e9n “el inter\u00e9s internacional se despierta poco a poco, a medida que la Argentina presenta alternativas econ\u00f3micas s\u00f3lidas. En concreto hay consultas de marcas e inversores internacionales aunque a\u00fan no se ha notado un desembarco masivo”, suma Migliorisi. Y Sygal concuerda: “Las grandes marcas se muestran cautelosas, enfocadas en el an\u00e1lisis de las mejoras de las variables”. En los \u00faltimos meses, agrega, recibieron “una cantidad significativa” de consultas de marcas internacionales lo que “constituye en s\u00ed mismo una novedad, dado que en la \u00faltima d\u00e9cada la mayor\u00eda de ellas no mostraron inter\u00e9s”. Al respecto, detalla que las consultas “se enfocaron en ubicaciones premium y a\u00fan est\u00e1n en etapa exploratoria”.<\/p>\n Zuliani confirma que empezaron a recibir consultas de una marca internacional de zapatos “que est\u00e1 con sus primeras averiguaciones” y hay una cadena chilena de restaurantes tambi\u00e9n preguntando por el mercado. “Las marcas internacionales claramente tarde o temprano llegar\u00e1n. Tenemos detectadas 45 empresas que est\u00e1n presentes en pa\u00edses lim\u00edtrofes pero a\u00fan no se radicaron en la Argentina. Seguramente habr\u00e1 franquicias o m\u00e1ster franquicias primero y despu\u00e9s vendr\u00e1n”, concluy\u00f3.<\/p>\n Hacia delante<\/strong><\/p>\n Sobre la din\u00e1mica de los corredores comerciales y tendencias de este mercado, Mart\u00ednez se\u00f1al\u00f3 que “hace tiempo que se puede comprobar el surgimiento de nuevos polos comerciales, dado el agotamiento de los existentes. En dichas zonas, las marcas consiguen por valores menores, locales mucho m\u00e1s espaciosos, que les permiten tener distintos tipos de productos, como saldos, discontinuos y de temporadas anteriores. Esto genera tr\u00e1fico de gente que puede acceder a productos de marcas reconocidas a precios m\u00e1s econ\u00f3micos que los que consigue en los shopping. Por ello vemos la proliferaci\u00f3n de la zonas tales como Villa Crespo y Barracas, donde cada vez queda menos espacio comercial disponible y casas de viviendas se transforman en showrooms”.<\/p>\n Para Altgelt, “por ahora el sector comercial vive el d\u00eda a d\u00eda. Esto ser\u00e1 lento. Hoy las condiciones se mantienen pero sabemos que en un futuro cambiar\u00e1n, depende del surgimiento comercial. El comercio necesita cambio de reglas en el comercio y el resurgimiento del pa\u00eds. No lo dudo vamos en ese camino, por ende es el mejor momento para invertir.<\/p>\n En el an\u00e1lisis final Leiva destaca que “de acuerdo a la percepci\u00f3n del mercado de un espiral inflacionario y una cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar controlado, se proyecta una estabilidad que repercutir\u00e1 de forma positiva en el nivel de ocupaci\u00f3n de los locales comerciales, disminuyendo la vacancia actual. La tendencia de baja de la inflaci\u00f3n experimentada en forma gradual en los \u00faltimos meses, opera en forma beneficiosa ya que un escenario de mayor estabilidad econ\u00f3mica permite que las marcas proyecten y definan estrategias de expansi\u00f3n”.<\/p>\n Las tendencias del marketing y de la din\u00e1mica de la actividad en general desvelan a comerciantes y propietarios de locales y centros comerciales. Sobre ello Gagliardo advierte que los centros comerciales de proximidad “son los protagonistas de la expansi\u00f3n del retail de los \u00faltimos cinco o siete a\u00f1os; hace muchos a\u00f1os que no se inauguran grandes centros comerciales nuevos en el pa\u00eds. Los consumidores est\u00e1n cambiando su conducta y hoy buscan m\u00e1s tiempo al aire libre, quieren acceder a los productos y servicios que necesitan m\u00e1s cerca de sus casa, recorrer lugares m\u00e1s \u00edntimos y no grandes superficies fr\u00edas”.<\/p>\n Sin embargo, para Zuliani “hay un gran potencial” para instalar nuevos centros comerciales en el pa\u00eds, en especial en el Interior “que por un tema de commodities est\u00e1 mejor que Capital en cuanto a ingresos”. Prev\u00e9 que estos “empezar\u00e1n a desarrollarse en toda ciudad de m\u00e1s de cien mil habitantes con escasez de centros comerciales” y proyecta “muy buenas oportunidades en el mediano y largo plazo para el retail en general”, si mejora el volumen de ventas y se logra bajar los precios del rubro indumentaria con miras a solucionar “el \u00e9xodo y compra de productos a muy bajo costo del otro lado de la frontera, en la zona cordillerana y en Misiones”.<\/p>\n De todas maneras, Zuliani menciona que tambi\u00e9n hay una tendencia de los negocios de cercan\u00eda que va cambiando la comercializaci\u00f3n de los inmuebles: “El fen\u00f3meno de los supermercados se est\u00e1 trasladando tambi\u00e9n a otros rubros como cadenas de farmacias o cafeter\u00edas que por ah\u00ed venden casi lo mismo en Florida que en un barrio perif\u00e9rico pero el alquiler es un tercio. Inclusive, los formatos empiezan a achicarse en dimensi\u00f3n de los locales. Hoy el retailer busca m\u00e1s la fidelidad del habitante de la zona”, si bien no se dejan las buenas ubicaciones en focos principales.<\/p>\n En tanto, Migliorisi concluye: “La era digital representa un cambio de paradigma. Muchos rubros mutan a oficinas internas o a sitios m\u00e1s alejados y no tan comerciales como las empresas de servicios, dejando esos espacios para rubros de imperiosa necesidad visual. Este fen\u00f3meno se ver\u00e1 profundizado en el futuro”.<\/p>\n <\/p>\n FUENTE:\u00a0www.cronista.com <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Con un mercado en lento repunte y vacancias que se mantienen bajas, volvieron las expectativas de crecimiento al segmento de locales comerciales. Qu\u00e9 est\u00e1 ocurriendo con la rentabilidad y los contratos por la baja de la inflaci\u00f3n. Los proyectos en danza.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":400,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=399"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":862,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399\/revisions\/862"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/400"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=399"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=399"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=399"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}