{"id":421,"date":"2018-01-05T15:47:29","date_gmt":"2018-01-05T18:47:29","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=421"},"modified":"2018-08-16T13:56:52","modified_gmt":"2018-08-16T16:56:52","slug":"los-desafios-que-enfrentara-el-sector-en-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/los-desafios-que-enfrentara-el-sector-en-2018\/","title":{"rendered":"Los desaf\u00edos que enfrentar\u00e1 el sector en 2018."},"content":{"rendered":"

Cu\u00e1les son los factores que determinar\u00e1n que mantenga el actual ritmo de crecimiento, c\u00f3mo impacta el aumento del d\u00f3lar, el futuro de los precios y de qu\u00e9 depender\u00e1 que surjan proyectos para la clase media.<\/span><\/p>\n

El sector cierra el a\u00f1o del despegue con n\u00fameros que alientan a un horizonte a\u00fan m\u00e1s soleado. Hasta noviembre el precio de los departamentos usados aument\u00f3 12 por ciento en d\u00f3lares, porcentaje al que si se le suma la correcci\u00f3n del tipo de cambio, el incremento en pesos supera al 28,4 por ciento, seg\u00fan datos de Reporte Inmobiliario. \u201cUn n\u00famero que da por encima de la inflaci\u00f3n \u2013que se estima cerrar\u00e1 en 24 por ciento\u2013 e incluso de la UVA que entre enero de 2017 y el mismo mes de 2018 habr\u00e1 registrado una suba del 22,5 por ciento\u201d, detalla Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario. A estos datos, se suma un crecimiento por encima del 44 por ciento en las operaciones de compra venta en la Capital Federal y del 177 por ciento en las ventas con cr\u00e9dito. \u201cEste a\u00f1o funcion\u00f3 muy bien pero s\u00f3lo para un determinado segmento\u201d, advierte Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima y conf\u00eda en que el mercado encontrar\u00e1 la din\u00e1mica necesaria para que la demanda no se centre s\u00f3lo en las propiedades \u201cescriturables\u201d, o de primera compra, sino tambi\u00e9n para inversiones o consumidores \u201cen pozo\u201d.<\/span><\/p>\n

De todas formas, para mantener e incluso acelerar el envi\u00f3n de la industria del ladrillo, hay algunas asignaturas macro pendientes como la reducci\u00f3n de d\u00e9ficit fiscal y la inflaci\u00f3n.\u201dSon dos variables que se est\u00e1n llevando parte del financiamiento\u201d, advierte Sebasti\u00e1n Friedman, uno de los socios de la desarrolladora Brody Friedman. \u201cLa baja de la inflaci\u00f3n permitir\u00e1 que la UVA y todos los productos denominados en UVA sean cre\u00edbles y aceptados por el mercado, como as\u00ed tambi\u00e9n que los bancos logren captar dep\u00f3sitos en UVA que permitan crear un mercado de hipotecas de volumen y sostenible en el tiempo\u201d, agrega Alejandro Reyser, socio de RED Real Estate Developers, la desarrolladora que ya tiene aprobado una l\u00ednea de financiaci\u00f3n para la construcci\u00f3n de un proyecto ubicado en la avenida L\u00f3pe de Vega. Ignacio Camps, director de la empresa de servicios inmobiliarios, Evoluer, insiste en la necesidad de bajar los impuestos y \u201cun d\u00f3lar que le gane a la inflaci\u00f3n\u201d. Mientras que Jorge D\u00b4Odorico, director de la inmobiliaria que lleva su nombre pone \u00e9nfasis en la agilizaci\u00f3n en los plazos de otorgamiento de los cr\u00e9ditos y en controlar que no se disparen las tasas. \u201cPara que el sistema funcione, la gente tiene que poder prever cu\u00e1nto deber\u00e1 pagar de cuota y la inflaci\u00f3n no debe superar el 6 por ciento\u201d, es categ\u00f3rico, Ariel Wasserman, director de la desarrolladora BW Group.<\/span><\/p>\n

Se estima que la cuota de los cr\u00e9ditos hipotecarios ajustados por UVA aumentar\u00e1n un 10 por ciento promedio por cada punto que suba la tasa de inter\u00e9s que los bancos le adosen a ese indexador -basado en la inflaci\u00f3n-. Adem\u00e1s, la barrera de acceso a esos pr\u00e9stamos subir\u00e1 casi 20 por ciento. \u201cMe preocupa la suba de tasas porque ese incremento disminuye el valor al cual puede acceder el comprador, dado que aumenta la cuota. El nivel actual es insostenible a largo plazo y ser\u00e1 atacado una vez que disminuya la inflaci\u00f3n\u201d, analiza Christian Bazarian, presidente de Corporaci\u00f3n Am\u00e9rica Inmobiliaria ,quien cree que mientras la inflaci\u00f3n siga por encima del 20 por ciento, el nivel de tasas ser\u00e1 alto para poder mantener tasas reales positivas. \u201cLas tasas bancarias de pr\u00e9stamos son todav\u00eda elevad\u00edsimas si se las mide contra los retornos de los negocios, y queda claro que la tasa de retorno financiera que paga el mercado es un atractivo muy fuerte contra la inversi\u00f3n\u201d, relata Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora GNV Group, quien adem\u00e1s reclama la baja del costo de la construcci\u00f3n, la carga impositiva y laboral; y la agilizaci\u00f3n en el otorgamiento de los permisos municipales.<\/span><\/p>\n

Mariano Sard\u00e1ns, director de la gerenciadora de patrimonio FDI afirma que mientras que el Banco Central otorgue una tasa real de inter\u00e9s positiva, \u201ccinco puntos por encima de la inflaci\u00f3n\u201d, se va a seguir ahorrando en pesos y los bancos podr\u00e1n seguir prestando. Otra visi\u00f3n tiene Ra\u00fal S\u00e1enz Valiente, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU): \u201cque el dinero de los inversores y clientes finales en lugar de ir a producci\u00f3n vaya al mercado financiero que paga tasas m\u00e1s altas que los cr\u00e9ditos hipotecarios generar\u00e1 que en un momento los bancos decidan no prestar m\u00e1s\u201d, analiza.<\/span><\/p>\n

El reto de sostener el modelo<\/h2>\n

Para lograr un sistema financiero solvente que responda el actual ritmo de los cr\u00e9ditos es fundamental \u201clograr un esquema de securitizaci\u00f3n \u2013la venta de carteras de pr\u00e9stamos entre inversores\u2013, que las proyecciones macroecon\u00f3micas de crecimiento del pa\u00eds se cumplen y la confianza de argentinos y extranjeros que genere ingresos genuinos de divisas\u201d, enumera Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. \u201cLos bancos deben poder calzar los pr\u00e9stamos a 20-30 a\u00f1os en UVA con dep\u00f3sitos en la misma moneda a un plazo similar para no perder liquidez, para esto debemos ver dep\u00f3sitos y plazos fijos a largo plazo en UVA\u201d, agrega Bazarian.<\/p>\n

La aprobaci\u00f3n de la ley que regula el mercado de capitales es condici\u00f3n clave para desarrollar el mercado de securitizaci\u00f3n de hipotecas. \u201cHay que encontrar la forma de descargar estos cr\u00e9ditos en paquetes securitizados para inversores de largo plazo y que las ONs que puedan ir colocando, a plazos mayores y con tasas m\u00e1s bajas, encuentren demanda\u201d, detalla Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons.<\/p>\n

\u201cEl pr\u00f3ximo a\u00f1o encuentra al mercado: muy pobre y muy rico\u201d, describe Mart\u00edn Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Ach\u00e1val. Se refiere a que desde 2007 y hasta 2015 los que ten\u00edan dinero ganaron m\u00e1s y los que no estaban l\u00edquidos gastaron, \u201cpor eso una franja se qued\u00f3 sin nada y la otra ahorro en exceso\u201d. Boquete conf\u00eda en que si se lograra consolidar el crecimiento econ\u00f3mico, el cr\u00e9dito hipotecario funcionar\u00e1 como acelerador del crecimiento del mercado inmobiliario y el volumen crecer\u00e1 varias veces.<\/p>\n

Hoy la foto es una demanda de clase media que califica para los cr\u00e9ditos pero que tiene pocas opciones a la hora de comprar. S\u00f3lo adquiere unidades usadas que son las que se pueden escriturar. \u201cA\u00fan no se logr\u00f3 repuntar el submercado de los nuevos desarrollos, el cual sin cr\u00e9dito y con la suba del costo de la construcci\u00f3n, la alta carga impositiva y un inversor volcado al sector financiero, llev\u00f3 a que se tuviera que repensar el negocio\u201d, advierte Bruno Martino, director Ejecutivo de la desarrolladora Coma. Por eso el surgimiento de proyectos para ese segmento e incluso de viviendas sociales es fundamental. Pero para arrancar los desarrolladores necesitan cr\u00e9dito. \u201cVamos bien porque los bancos ya tienen l\u00edneas y gerentes de real estate aunque el ritmo es a\u00fan muy lento\u201d, afirma Dami\u00e1n Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate. Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades anticipa que pareciera que esta vez s\u00ed est\u00e1n form\u00e1ndose las condiciones para que surjan proyectos para este segmento pero advierte como limitante al sistema financiero general que a\u00fan no permite un modelo que cierre el c\u00edrculo a largo plazo para el acceso masivo al cr\u00e9dito. \u201cSin eso, s\u00f3lo seguiremos hablando de excepciones o ejemplos puntuales, pero no vamos a ver una soluci\u00f3n estructural a este problema hist\u00f3rico\u201d, analiza. \u201cLas constructoras y desarrolladoras no invertir\u00e1n por caridad sino por rentabilidad\u201d, es pol\u00e9mico Salaya Romera para quien un modelo a copiar son las ventajas impositivas que otorg\u00f3 Uruguay al fomento de la vivienda social.<\/p>\n

\u201cCon financiaci\u00f3n bancaria, una modificaci\u00f3n en la carga impositiva y un planeamiento conjunto entre los desarrolladores y el Estado, estar\u00edamos camino a un nuevo boom inmobiliario\u201d, adelanta Hern\u00e1n Nucifora, director de Global Investments y Nuc\u00edfora Propiedades. Las condiciones est\u00e1n empez\u00e1ndose a dar, pero los emprendimientos no surgir\u00e1n de la noche a la ma\u00f1ana. \u201cEn la medida que los bancos aceleren el proceso de otorgamiento de cr\u00e9ditos a los desarrolladores, y flexibilicen y faciliten las condiciones y la operatorio de los mismos, estos proyectos podr\u00e1n materializarse y potenciarse\u201d, analiza Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.<\/p>\n

En otras palabras, para que la clase media vuelva a estar incluida en el mercado inmobiliario en el corto plazo, deber\u00e1 mejorar a\u00fan m\u00e1s el cr\u00e9dito a largo plazo. \u201cLos proyectos para la clase media tardar\u00e1n en materializarse entre dos y tres a\u00f1os, pero en 2018 se ver\u00e1n renders, planos y movimientos de suelo de esos proyectos\u201d, adelanta Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario. \u201cLos desarrolladores ahora tenemos que trabajar con las entidades financieras en la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamos para las obras\u201d, relata Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, director de la desarrolladora hom\u00f3nima. El empresario afirma estar listo para lanzar tres desarrollos para el segmento medio. \u201cEsperamos condiciones crediticias un poco m\u00e1s avanzadas porque hoy el mercado est\u00e1 basado en la demanda real, y no solamente inversi\u00f3n del high class\u201d, explica. Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments detalla que no es accesible la implementaci\u00f3n de ese tipo de cr\u00e9dito con tasas superiores a un 12 o 14 por ciento anual. Mario Korn, presidente de Korn Propiedades destaca que algunos desarrolladores se est\u00e1n animando a tomar financiaci\u00f3n por el 30 y hasta el 50 por ciento de la inversi\u00f3n en la obra para que el comprador pueda subirse luego de la posesi\u00f3n a un cr\u00e9dito UVA a 25 a\u00f1os por el saldo. Spina reclama paciencia: \u201cestamos muy acostumbrados a las soluciones de tipo shock pero hay que ser optimistas y entender que los procesos son graduales\u201d.<\/p>\n

Ahora bien \u00bfcu\u00e1nto debe valer el m2 en la Argentina para que sea accesible a la clase media? Saenz Valiente responde que no debe superar los $ 40.000, el valor promedio al prestan los bancos. \u00c1ngel Di Benedetto, director general del Grupo Unicer que tiene 62,5 por ciento de participaci\u00f3n del mercado nacional en la industria de ladrillos cer\u00e1micos estima que entre US$ 1800 y US$ 2000 es un buen valor del m2 para que accediera la gran gama de la clase media. \u00c1lvaro Castro, socio de Fraher Group aumenta \u201cla apuesta\u201d y estima que dentro de la Capital Federal, el rango promedio del m2 para la clase media deber\u00eda oscilar entre US$ 2300 y US$ 3500, mientras que fuera de los l\u00edmites de la General Paz, el rango disminuye a US$ 1800 y US$ 2000. \u201cNo hay que mirar solo el valor del m2. Para que haya expansi\u00f3n sostenida, la combinaci\u00f3n del costo del m2 y del costo financiero para el comprador tiene que estar por debajo de 50 salarios\u201d, relata Sebasti\u00e1n Sommer, director de la desarrolladora CasasArg, una de las primeras en lanzar un emprendimiento nuevo para la clase media.<\/p>\n

Foto: LA NACION \/ Soledad Aznarez<\/p>\n

Hoy el aumento de los costos financieros provoca un enlentecimiento del crecimiento de la oferta ya que se hace m\u00e1s vulnerable la ecuaci\u00f3n econ\u00f3mica del desarrollador y por otro lado disminuye la posibilidad de compra para una franja de la demanda. Federico Gagliardo CEO de Vitrium Capital apunta que el acceso a la vivienda depende del plazo al que se financia el bien, el valor porcentual que el banco financia respecto del precio total del inmueble, la tasa y la relaci\u00f3n cuota\/ingreso del pr\u00e9stamo. \u201cA mayor plazo, menor tasa y mejor relaci\u00f3n cuota\/ingreso, hay una mayor probabilidad de que las familias argentinas puedan acceder a su vivienda. La variaci\u00f3n del precio por m2 impacta muy levemente en el valor de la cuota cuando estas tres variables son buenas\u201d relata el desarrollador y ejemplifica: una familia de clase media en Uruguay financia un departamento de US$150.000 pagando US$ 15.000 de anticipo, y el saldo lo financia a 25 a\u00f1os en pesos uruguayos, con una tasa real del 6 por ciento m\u00e1s inflaci\u00f3n \u2013que ronda tambi\u00e9n 6 por ciento\u2013 y una relaci\u00f3n cuota ingreso del 30 por ciento.<\/p>\n

El efecto d\u00f3lar<\/h2>\n

La correcci\u00f3n del tipo de cambio de los \u00faltimos d\u00edas bajar\u00e1, en d\u00f3lares, el valor del metro cuadrado pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades. \u201cHemos atravesado devaluaciones m\u00e1s grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en d\u00f3lares no se tocaron\u201d, agrega Rozados. \u201cEs positivo para el sector que se necesiten menos d\u00f3lares para comprar una propiedad\u201d, advierte el desarrollador Gonzalo Monarca, a quien tampoco lo sobresalt\u00f3 la \u201crelajaci\u00f3n\u201d de la meta de inflaci\u00f3n al 15 por ciento. \u201cYa est\u00e1bamos trabajando con un presupuesto de 17 por ciento para 2018\u201d, aclara. \u201cSon correcciones que generan alg\u00fan sobresalto en el corto plazo pero en el largo ayudan porque se generan metas realistas y cre\u00edbles\u201d, minimiza Sommer.<\/p>\n

Alejandro Belio, director de operaciones de TGLT coincide en que la disparada del d\u00f3lar tiene su lado positivo. \u201cQuienes est\u00e1n parados en esa moneda, salen a comprar propiedades que se venden en pesos como en nuestro caso porque en el imaginario valen menos\u201d, detalla el ejecutivo que asegura que el a\u00f1o que viene preparan la artiller\u00eda para \u201ctener mercader\u00eda en g\u00f3ndola para 2019, el a\u00f1o de mayor auge del sector\u201d, define.<\/p>\n

Respecto al futuro de los precios, Adri\u00e1n Mercado, presidente del grupo Adri\u00e1n Mercado afirma que puede haber nuevos aumentos pero que igual son accesibles. \u201cUn tres ambientes de 70 metros en un barrio demandado se vende a US$ 220.000, poco m\u00e1s de $ 4.200.000, un monto que se puede obtener ya que la mayor\u00eda de los bancos prestan hasta $ 5.000.000\u201d, ejemplifica. La buena noticia es que en la Argentina no existe la burbuja inmobiliaria por ser a\u00fan muy baja la toma de cr\u00e9dito hipotecario. \u201cLos porcentajes no superan 70 por ciento del valor de la propiedad\u201d, detalla D\u2019 Odorico.<\/p>\n

\u201cLos valores del usado premium de tres y cuatro ambientes se van a mantener por la escasa oferta y por que est\u00e1n por debajo del valor inflado de reposici\u00f3n\u201d, relata Camps quien cree que los cr\u00e9ditos hipotecarios ya absolvieron el remate de unidades buenas y a precio de cr\u00e9dito. \u201cQue se contagie el dinamismo que actualmente hay en la demanda de las unidades chicas de hasta tres ambientes a otros segmentos depender\u00e1 de que los bancos ampl\u00eden y ajusten su oferta de pr\u00e9stamos. Tambi\u00e9n que el mercado financiero, acomode sus tasas evitando que siga creciendo la especulaci\u00f3n financiera y que el tipo de cambio acompa\u00f1e la evoluci\u00f3n de la inflaci\u00f3n\u201d, relata Dina Crusizio, directora de la divisi\u00f3n residencial Recoleta de L.J. Ramos.<\/p>\n

Marcelo Di Mitrio, director de la inmobiliaria Di Mitrio Inmobiliaria cree que para mitigar el aumento de las propiedades es necesario incrementar la oferta. En este punto destaca la reciente sanci\u00f3n del Decreto 420 que permite afectar a propiedad horizontal un desarrollo inmobiliario con la tercera inspecci\u00f3n en lugar de hacerlo con el conforme a obra. \u201cAs\u00ed se acortan de manera significativa los tiempos del ciclo del negocio en beneficio de la seguridad jur\u00eddica, de menores costos financieros y de un incremento de la oferta de unidades nuevas e hipotecables que es justamente lo que el mercado demanda\u201d, analiza.<\/p>\n

Un costo de construcci\u00f3n en niveles record \u2013US$ 1500\/m2 mientras que en 2004 rondaba los US$ 400\/m2\u2013 es otro condicionante para el crecimiento del sector. \u201cLa carga impositiva, ineficiencia y la baja adopci\u00f3n de nuevas tecnolog\u00edas son los grandes obst\u00e1culos a los que se enfrenta la industria de la construcci\u00f3n\u201d, relata Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, y reclama una revisi\u00f3n profunda del r\u00e9gimen impositivo que incentive la actividad. Mercado anticipa que incluso podr\u00eda seguir aumentando. \u201cSi bien las perspectivas inflacionarias son menores la mayor demanda y recuperaci\u00f3n del mercado impulsa al alza. Este a\u00f1o el incremento fue de 17 por ciento, ojal\u00e1 sea menor\u201d, concluye.<\/p>\n

FUENTE: Lanacion.com <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cu\u00e1les son los factores que determinar\u00e1n que mantenga el actual ritmo de crecimiento, c\u00f3mo impacta el aumento del d\u00f3lar, el futuro de los precios y de qu\u00e9 depender\u00e1 que surjan proyectos para la clase media.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":422,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/421"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=421"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/421\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":855,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/421\/revisions\/855"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/422"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=421"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=421"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=421"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}