{"id":442,"date":"2018-02-17T12:26:56","date_gmt":"2018-02-17T15:26:56","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=442"},"modified":"2018-08-16T13:56:19","modified_gmt":"2018-08-16T16:56:19","slug":"ante-un-escenario-que-abre-el-juego-con-buenas-cartas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/ante-un-escenario-que-abre-el-juego-con-buenas-cartas\/","title":{"rendered":"Ante un escenario que abre el juego con buenas cartas"},"content":{"rendered":"

Los desarrolladores sostienen que el clima cambi\u00f3 a partir del efecto de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), y creen que los proyectos que vendr\u00e1n, apuntar\u00e1n mucho a captar a este p\u00fablico, y ya no tanto al inversor como fue hasta 2015. El impulso de los que toman los cr\u00e9ditos solo podr\u00eda verse afectado por cuestiones macroecon\u00f3micas, pero se estima que\u00a0 2018, ser\u00e1 un gran a\u00f1o para el mercado.<\/em><\/p>\n

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El balance de los sectores\u00a0 inmobiliarios y de la construcci\u00f3n es totalmente favorable en 2017 y la sensaci\u00f3n que se respira en el ambiente est\u00e1 nutrida de ingredientes muy positivos por lo que vendr\u00e1.<\/p>\n

El impulso de los cr\u00e9ditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), logr\u00f3 renovar el mercado y se espera por un a\u00f1o que puede ser r\u00e9cord en operaciones. Esto tambi\u00e9n empuj\u00f3 los precios de las propiedades tanto usadas como a estrenar, en un promedio del 15 por ciento (en d\u00f3lares), en la Capital y en los principales partidos del Gran Buenos Aires (GBA).<\/p>\n

Al respecto del sector y lo que vendr\u00e1 en lo inmediato, Mariano Oppel, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, puntualiz\u00f3, que,\u00a0\u201cel a\u00f1o 2017 funcion\u00f3 muy bien pero s\u00f3lo para un determinado segmento, el de los usados, pero confiamos en que el mercado encontrar\u00e1 la din\u00e1mica necesaria para que la demanda no se centre s\u00f3lo en las propiedades escriturables, o de primera compra, sino tambi\u00e9n para las inversiones o para los consumidores \u201cen pozo\u201d.<\/em><\/p>\n

Tambi\u00e9n, Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, consider\u00f3, que\u00a0\u201cmuchos desarrolladores est\u00e1n pensando en construir para atraer a quienes acceden a las UVA, y creemos que las condiciones aun con cambios incluidos en correcciones del tipo de cambio, ser\u00e1n favorables para que crezca el sector, m\u00e1s sobre todo, si se logra contener bien la inflaci\u00f3n, un tema que preocupa mucho, sobre todo a las empresas que emprenden las obras\u201d.<\/em><\/p>\n

Desde otra \u00f3ptica, y con algunas alarmas que se encienden en el futuro cercano, Sebasti\u00e1n Friedman, de la desarrolladora Brody Friedman, puntualiz\u00f3, que \u201clas asignaturas pendientes por la actual gesti\u00f3n son la reducci\u00f3n del d\u00e9ficit fiscal y la inflaci\u00f3n. Son dos variables que se est\u00e1n llevando parte del financiamiento\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cLa disminuci\u00f3n real de la inflaci\u00f3n permitir\u00e1 que las UVA y todos los proyectos que se apunten a captar al p\u00fablico que tome estos cr\u00e9ditos sean cre\u00edbles y aceptados por el mercado, como as\u00ed tambi\u00e9n que los bancos logren captar dep\u00f3sitos en UVA que permitan crear un mercado de hipotecas de volumen y sostenible en el tiempo\u201d,<\/em>\u00a0agreg\u00f3 Alejandro Reyser, socio de RED Real Estate Developers, la desarrolladora que ya tiene aprobado una l\u00ednea de financiaci\u00f3n para la construcci\u00f3n de un proyecto IN, ubicado en la Avenida Lope de Vega.<\/p>\n

Tanto\u00a0Ignacio Camps, director de la empresa de servicios inmobiliarios, Evoluer, como Hern\u00e1n Nucifora, de la empresa hom\u00f3nima, coinciden en que es necesario bajar m\u00e1s impuestos, y que el d\u00f3lar, le gane finalmente a la inflaci\u00f3n.\u00a0\u201cLa merma de los grav\u00e1menes alentar\u00eda a que m\u00e1s gente invierta tanto en nuevas obras como en la compra de la unidades\u201d<\/em>, dijo Camps.<\/p>\n

\u201cPara que el sistema funcione, la gente tiene que poder prever cu\u00e1nto deber\u00e1 pagar de cuota y la inflaci\u00f3n no debe superar el 6 por ciento, eso dar\u00eda m\u00e1s previsibilidad\u201d,<\/em>\u00a0dijo, Ariel Wasserman, director de la desarrolladora BW Group.<\/p>\n

La suba de tasas, una preocupaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n

Se calcula que la cuota de los cr\u00e9ditos hipotecarios ajustados por UVA subir\u00e1 un 10 por ciento promedio por cada punto que suba la tasa de inter\u00e9s que los bancos le anexen a ese indexador -basado en la inflaci\u00f3n-. Adem\u00e1s, la barrera de acceso a esos pr\u00e9stamos subir\u00e1 casi 20 por ciento. \u201cMe preocupa la suba de tasas porque ese incremento disminuye el valor al cual puede acceder el comprador, dado que aumenta la cuota. El nivel actual es insostenible a largo plazo y ser\u00e1 atacado una vez que disminuya la inflaci\u00f3n\u201d,<\/em>\u00a0coment\u00f3 Cristian Mieres, de Mieres Propiedades.<\/span><\/p>\n

\u201cLas tasas bancarias de pr\u00e9stamos son todav\u00eda elevad\u00edsimas si se las mide contra los retornos de los negocios, y queda claro que la tasa de retorno financiera que paga el mercado es un atractivo muy fuerte contra la inversi\u00f3n\u201d,<\/em>\u00a0cont\u00f3 Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora GNV Group, quien adem\u00e1s reclama la baja del costo de la construcci\u00f3n, la carga impositiva y laboral; y la agilizaci\u00f3n en el otorgamiento de los permisos municipales.<\/span><\/p>\n

Por su parte, Ra\u00fal S\u00e1enz Valiente, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destac\u00f3,\u00a0\u201cque el dinero de los inversores y clientes finales en lugar de ir a producci\u00f3n vaya al mercado financiero que paga tasas m\u00e1s altas que los cr\u00e9ditos hipotecarios generar\u00e1 que en un momento los bancos decidan no prestar m\u00e1s\u201d<\/em>, analiza.<\/p>\n

Para lograr un sistema financiero solvente que responda el actual ritmo de los cr\u00e9ditos es fundamental\u00a0\u201clograr un esquema de securitizaci\u00f3n \u2013la venta de carteras de pr\u00e9stamos entre inversores\u2013, que las proyecciones macroecon\u00f3micas de crecimiento del pa\u00eds se cumplen y la confianza de argentinos y extranjeros que genere ingresos genuinos de divisas\u201d<\/em>, detall\u00f3 Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n

La aprobaci\u00f3n de la ley que regula el mercado de capitales es condici\u00f3n clave para desarrollar el mercado de securitizaci\u00f3n de hipotecas.\u00a0\u201cHay que encontrar la forma de descargar estos cr\u00e9ditos en paquetes securitizados para inversores de largo plazo y que las Obligaciones Negociables que puedan ir colocando, a plazos mayores y con tasas m\u00e1s bajas, encuentren la demanda en gran medida\u201d<\/em>, detalla Carlos Spina, gerente comercial de Argencons.<\/p>\n

Para Mart\u00edn Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Ach\u00e1val,\u00a0\u201cEste a\u00f1o encuentra al mercado entre la pobreza y la riqueza. Desde 2007 y hasta 2015 los que ten\u00edan dinero ganaron m\u00e1s y los que no estaban l\u00edquidos gastaron, \u201cpor eso una franja se qued\u00f3 sin nada y la otra logr\u00f3 ahorrar en exceso. Si se lograra consolidar el crecimiento econ\u00f3mico, el cr\u00e9dito hipotecario funcionar\u00e1 como acelerador del crecimiento del mercado inmobiliario y el volumen crecer\u00e1 como pocas veces visto antes’.<\/em><\/p>\n

Dudas y consejos<\/strong><\/p>\n

Varios especialistas del sector, coinciden en que para que\u00a0 la clase media vuelva a estar incluida a gran escala en el mercado inmobiliario en el corto plazo, deber\u00e1 mejorar a\u00fan m\u00e1s el cr\u00e9dito a largo plazo.\u00a0\u201cLos proyectos para la clase media tardar\u00e1n en materializarse entre dos y tres a\u00f1os, pero en 2018 se ver\u00e1n renders, planos y movimientos de suelo de esos proyectos\u201d,<\/em>\u00a0cont\u00f3 Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario.<\/p>\n

\u201cLos desarrolladores ahora tenemos que trabajar con las entidades financieras en la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamos para las obras\u201d,<\/em>\u00a0dijo Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, director de la desarrolladora hom\u00f3nima. El empresario est\u00e1 preparado para lanzar tres desarrollos para el segmento medio.\u00a0\u201cEsperamos condiciones crediticias un poco m\u00e1s avanzadas porque hoy el mercado est\u00e1 basado en la demanda real, y no solamente en la inversi\u00f3n del clase alta\u201d,<\/em>\u00a0ampli\u00f3.<\/p>\n

Por otro lado, muchos estiman que el precio ideal del m2 de las propiedades para los que tomen las UVA no deber\u00eda superar\u00a0 los\u00a0 40.000 pesos, que es de alguna forma el valor promedio que prestan los bancos.<\/p>\n

Mientras que el aumento de los costos financieros provoca que muchas obras vayan a un ritmo m\u00e1s lento e impacten en la oferta que vendr\u00e1 ya que se hace m\u00e1s vulnerable la ecuaci\u00f3n econ\u00f3mica del desarrollador y por otro lado disminuye la posibilidad de compra para una franja de la demanda. Federico Gagliardo CEO de Vitrium Capital apunta que el acceso a la vivienda depende del plazo al que se financia el bien, el valor porcentual que el banco financia respecto del precio total del inmueble, la tasa y la relaci\u00f3n cuota\/ingreso del pr\u00e9stamo.\u00a0\u201cA mayor plazo, menor tasa y mejor relaci\u00f3n cuota\/ingreso, hay una mayor probabilidad de que las familias argentinas puedan acceder a su vivienda\u201d.<\/em><\/p>\n

La\u00a0correcci\u00f3n del tipo de cambio de los \u00faltimos d\u00edas bajar\u00e1, en d\u00f3lares, el valor del metro cuadrado pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades.\u00a0\u201cHemos atravesado devaluaciones m\u00e1s grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en d\u00f3lares no se tocaron. Es positivo para el sector que se necesiten menos d\u00f3lares para comprar una propiedad\u201d,<\/em>\u00a0dijo Gonzalo Monarca, del Grupo Monarca, a quien tampoco lo sobresalt\u00f3 la distenci\u00f3n de la meta de inflaci\u00f3n al 15 por ciento estipulada por el gobierno al final del a\u00f1o que se despidi\u00f3 reci\u00e9n.<\/p>\n

Finalmente, el mercado inmobiliario estima que dada la valuaci\u00f3n de las unidades en d\u00f3lares, la variaci\u00f3n del tipo de cambio producir\u00e1 que el precio de las viviendas aumente en pesos, al tiempo que los cr\u00e9dito en UVA podr\u00edan extender las cuotas para atenuar el impacto del tipo de cambio.<\/p>\n

Alejandro Bennazar, presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo que\u00a0\u201csi la valuaci\u00f3n de los inmuebles es en d\u00f3lares, todo movimiento al alza de la divisa lleva a un aumento en pesos del precio de la unidad\u201d.
\n\u201cPara evitar estas movidas de la valuaci\u00f3n del d\u00f3lar, la C\u00e1mara pide que las propiedades se tasen, se oferten y se vendan en las unidades UVA\u201d<\/em>, expres\u00f3.<\/p>\n

Tambi\u00e9n otros especialistas, indicaron que es probable que los bancos estiren los plazos en el tiempo de las cuotas para apagar este efecto que puede ser negativo para quienes crucen el puente para poder ser propietarios. Pero de encarrilarse bien el sendero, la confianza lograda en 2017, abrir\u00e1 el camino para que 2018 sea el a\u00f1o del gran despegue para lo inmobiliario y la construcci\u00f3n.<\/p>\n

FUENTE:\u00a0www.grupoconstruya.com.ar <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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