{"id":475,"date":"2018-04-18T20:23:12","date_gmt":"2018-04-18T23:23:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=475"},"modified":"2018-08-16T13:55:11","modified_gmt":"2018-08-16T16:55:11","slug":"las-nuevas-reglas-de-juego-que-protegen-la-compra-en-pozo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/las-nuevas-reglas-de-juego-que-protegen-la-compra-en-pozo\/","title":{"rendered":"Las nuevas reglas de juego que protegen la compra en pozo"},"content":{"rendered":"

Los desarrolladores est\u00e1n obligados a contratar un seguro de cauci\u00f3n que, en el caso de que la obra se detenga, reembolsa el dinero invertido a quien adquiri\u00f3 una unidad en construcci\u00f3n.<\/p>\n

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Hoy quien compra un departamento desde el pozo est\u00e1 amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un inter\u00e9s adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de cauci\u00f3n rige desde que comenz\u00f3 a regir el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue “letra muerta” hasta el 17 de octubre del a\u00f1o pasado cuando la Superintendencia de Seguros public\u00f3 la resoluci\u00f3n que habilit\u00f3 que la cauci\u00f3n “calzara” con ese tipo de seguros.<\/p>\n

Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. “Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago”, afirma Dami\u00e1n Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate.<\/div>\n

“Los art\u00edculos 2070 a 2072 del C\u00f3digo son los que reglamentan la prehorizontalidad y los que establecen la obligaci\u00f3n de contratar al seguro, inclusive la resoluci\u00f3n de la Superintendencia de Seguros de la Naci\u00f3n que reglamenta la figura plantea un modelo de p\u00f3liza de cauci\u00f3n y se establece la devoluci\u00f3n del dinero m\u00e1s un inter\u00e9s retributivo”, detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, tambi\u00e9n profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral. Hasta que se sancion\u00f3 el nuevo C\u00f3digo, los compradores estaban amparados por la ley 19.724 de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor adquir\u00eda la unidad en el pozo o en construcci\u00f3n hasta que se constitu\u00eda el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscrib\u00eda en el registro. “Si bien el modelo proteg\u00eda mucho m\u00e1s a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcion\u00f3 y pr\u00e1cticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos”, explica el abogado. En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos, el fiduciario es el propietario del inmueble en el cual se desarrolla el edificio o emprendimiento y, por lo tanto, \u00e9l tambi\u00e9n tiene que cumplir con la contrataci\u00f3n del seguro a favor del comprador. La \u00fanica excepci\u00f3n en materia de fideicomisos la ofrece el art\u00edculo 2072, que dice que no hay obligaci\u00f3n de contratar seguro en las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales -como por ejemplo el Procrear-o de entidades financieras.En estos casos, es clave que en el contrato del fideicomiso surja que el boleto de compra venta sea firmando por el ente financiador o fiduciario -es decir el organismo oficial o el banco-.<\/p>\n

Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de cauci\u00f3n funciona como una especie de “cr\u00e9dito”. Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compa\u00f1\u00eda de seguros le pagar\u00e1 al comprador perjudicado pero luego le reclamar\u00e1 dinero al desarrollador. “Por eso no se busca a las aseguradoras m\u00e1s reconocidas sino que eleg\u00eds por precio”, confiesa un constructor.<\/p>\n

Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los cr\u00e9ditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcci\u00f3n de la obra- los requieren como condici\u00f3n obligatoria durante el proceso de aprobaci\u00f3n. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayor\u00eda de los desarrolladores lo contraten.<\/p>\n

Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un cr\u00e9dito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. “Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garant\u00edas”, confiesa una fuente. La obligaci\u00f3n de contratar un seguro profundiza el proceso de depuraci\u00f3n de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupci\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

El tema toma a\u00fan m\u00e1s relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio tambi\u00e9n depende de las espaldas de la desarrolladora. “Cu\u00e1nto m\u00e1s respaldo, m\u00e1s bajo es el costo del servicio”, explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerr\u00f3 el primer fondo cerrado de inversi\u00f3n aprobado por la Comisi\u00f3n Nacional de Valores que permit\u00eda blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasi\u00f3n recogi\u00f3 US$30 millones que se destinar\u00e1n a la construcci\u00f3n de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversi\u00f3n ubicado en el barrio de Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrat\u00f3 el servicio-.<\/div>\n
“El seguro en s\u00ed no es malo pero no s\u00e9 cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos”, es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que tambi\u00e9n contrat\u00f3 el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con m\u00e1s de 115.000 metros cuadrados de obra, US$240 millones de inversi\u00f3n y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo parte desde los US$3700. “Quien tiene un presupuesto de US$160.000 puede comprar una unidad”, agrega. Este proyecto ser\u00e1 uno de los beneficiados por efecto que generar\u00e1 sobre el mercado la finalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n del Paseo del Bajo, la obra de infraestructura de US$650 millones de inversi\u00f3n que modificar\u00e1 el perfil de la avenida Madero, dado que el tr\u00e1nsito de carga pasar\u00e1 por otro nivel. Se trata de una v\u00eda de 7,1 kil\u00f3metros que conectar\u00e1 las autopistas Buenos Aires-La Plata e Illia e incluir\u00e1 una autopista y carriles r\u00e1pidos, con m\u00e1s cruces peatonales para solucionar el problema de tr\u00e1nsito. De todas formas, Spina adelanta en el alg\u00fan momento los seguros se van a extender al resto del mercado con diferente impacto para la estructura financiera de los proyectos. “Definitivamente los que acrediten mayor solvencia y menos incertidumbre pagar\u00e1n menos por el servicio. Por otro lado, quienes tengan mejor encuadrado el emprendimiento contar\u00e1n no s\u00f3lo con una ventaja competitiva del lado de los costos sino tambi\u00e9n como parte de una se\u00f1al de calidad”, explica.<\/div>\n
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El impacto en los precios es otra preocupaci\u00f3n del mercado porque en la mayor\u00eda de los casos se traslada. “Igual pega poco”, aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda 1 y 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman cr\u00e9dito, la mayor\u00eda paga s\u00f3lo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra-. Cuando no hab\u00eda cr\u00e9dito en cambio, los inversores sol\u00edan pagar toda la unidad mientras se constru\u00eda. “Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante”, detalla Gustavo Llambias, Socio Real Estate Developers SA y agrega: “es un sobrecosto para quien no lo contempl\u00f3 cuando arm\u00f3 el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sab\u00edamos que era una cuesti\u00f3n de tiempo y que se implementar\u00eda”, explica el desarrollador que contrat\u00f3 el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversi\u00f3n total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVA). “Bien utilizado termina convirti\u00e9ndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte est\u00e1 garantizado es una se\u00f1al de confianza que incentiva la compra”, finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.<\/p>\n

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FUENTE: www.lanacion.com.ar<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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