La oferta de viviendas no crece por falta de cr\u00e9ditos intermedios y mecanismos para la compra en el pozo. Los valores de venta suben y los de alquiler bajan. Las soluciones.<\/p>\n
ENTREVISTA MARIANO\u00a0OPPEL\u00a0Los precios aumentan por la avalancha hipotecaria La falta de mecanismos para comprar en el pozo exprime el mercado de los usados. Qu\u00e9 pasa con los alquileres.<\/p>\n
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Mariano\u00a0Oppel\u00a0es el titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, con sucursales en Pilar y Belgrano. Su visi\u00f3n es que el mercado no encuentra la manera de aumentar la oferta de inmuebles en condiciones de ser hipotecados. -\u00bfC\u00f3mo ves el mercado en relaci\u00f3n al a\u00f1o pasado? -El a\u00f1o pasado fue muy movido, en lo que va de 2018 sigui\u00f3 la inercia porque el anterior termin\u00f3 muy acelerado. Diciembre fue un mes de casi 8 mil escrituras en Capital cuando el promedio del a\u00f1o es 6 mil. -\u00bfSe consigue comprar con cr\u00e9dito en las zonas consolidadas de CABA? -Hay poca oferta. El mercado se movi\u00f3 much\u00edsimo el a\u00f1o pasado y sigue, lo que pasa es que la fuerte presi\u00f3n de la demanda agot\u00f3 la oferta. El mercado est\u00e1 muy segmentado. Ese primer eslab\u00f3n de la cadena que es el que compra con cr\u00e9dito hipotecario agot\u00f3 la oferta y presion\u00f3 mucho sobre los precios. -\u00bfA cu\u00e1nto lleg\u00f3 el aumento de los precios? -Por lo menos entre un 10 y un 15% en el a\u00f1o. Es muy dif\u00edcil generalizar porque depende mucho de la ubicaci\u00f3n, el tipo de inmueble, si es a estrenar o usado. Tienen mucha diferencia. El cr\u00e9dito est\u00e1 apuntado a un segmento muy determinado que es el inmueble apto para hipotecar, lo cual deja afuera a muchos desarrollos que est\u00e1n en el pozo o terminados que a\u00fan no tienen la subdivisi\u00f3n y la escritura. La mayor demanda se concentra en uno y dos dormitorios. -\u00bfLos propietarios aceptan vender con cr\u00e9dito? -S\u00ed, si tiene todos los papeles en regla, s\u00ed. El tema es que el proceso puede durar 90 d\u00edas y en el medio pasa de todo, porque lo m\u00e1s com\u00fan son las operaciones encadenadas. Si el comprador est\u00e1 tramitando el cr\u00e9dito, \u00e9ste no puede confirmar la compra al propietario hasta que el banco se lo apruebe y, por lo tanto, el propietario no puede salir a comprar. Entonces se genera cierto grado de incertidumbre en las cadenas y se hacen propuestas condicionadas al cr\u00e9dito. -\u00bfC\u00f3mo se puede mejorar el proceso para disminuir la incertidumbre? -Nosotros hacemos hincapi\u00e9 en que los bancos deben acelerar el proceso de calificaci\u00f3n. El otorgamiento deber\u00eda ser de 30 o 40 d\u00edas, porque pasa, por ejemplo, que los compradores se comprometen end\u00f3laresylos cr\u00e9ditos son en pesos. La variaci\u00f3n del tipo de cambio complica la situaci\u00f3n. -\u00bfCre\u00e9s que los bancos pueden promover la oferta? -Ese es el desaf\u00edo. En el segmento medio, que es el que arranca la cadena se financien las compras en pozo. El Banco Central habilit\u00f3 esta v\u00eda con una comunicaci\u00f3n (A6250) que permite que el boleto sea el instrumento de garant\u00eda, en lugar de la hipoteca. Esto hace que las desarrolladoras puedan financiar emprendimientos en v\u00edas de construcci\u00f3n caucionando con el boleto. Todav\u00eda no est\u00e1 en la calle, pero es una herramienta muy importante. De igual modo, los cr\u00e9ditos m\u00e1s altos empiezan a asomar pero tampoco hay tantos. En el segmento m\u00e1s alto, hay m\u00e1s oferta pero no hay un cr\u00e9dito fluido. En el primer segmento, hay cr\u00e9dito pero falta oferta, y en el segundo, hay oferta pero falta cr\u00e9dito. -\u00bfSegmentos? -La clase alta se maneja al contado o venden para comprar y pagan una diferencia. Pero no tienen un cr\u00e9dito fluido porque los que se ofrecen son de poco monto. Los inmuebles del segmento medio alto son de 350 mil a 400 mil d\u00f3lares, entonces no hay cr\u00e9dito fluido ni para la segunda vivien- Mercado bajo stress. La demanda crece y la oferta sigue siendo la misma. Los precios suben. da. Hay otros dos segmentos, el m\u00e1s alto, que juega a otro deporte, porque es el que invierte en este rubro en cualquier \u00e9poca es el que hace girar la rueda porque tambi\u00e9n es el que construye. Este segmento tambi\u00e9n se mueve sin necesidad de cr\u00e9dito. Tiene poca oferta pero tambi\u00e9n hay poca demanda, son los del mill\u00f3n de d\u00f3lares para arriba. El otro segmento es el de los que alquilan porque no califican para un cr\u00e9dito o no quieren endeudarse. -\u00bfC\u00f3mo est\u00e1n los alquileres? -Hay muy poca oferta. El d\u00e9ficit habitacional no est\u00e1 resuelto. Ah\u00ed el desaf\u00edo pasa por fomentar la inversi\u00f3n con destino a renta. No hay oferta sin rentabilidad. En la medida en que no haya un fomento de este tipo de inversiones, desgravaci\u00f3n impositiva y que no se aliente puntualmente este tema el conflicto va a continuar. -\u00bfC\u00f3mo se puede solucionar? -Creo que es muy simple: si se desgrava la renta. Cuando uno compra un inmueble tiene un 3.6% de impuesto de sellos. Y la misma renta est\u00e1 gravada impositivamente o sea que se podr\u00eda hacer como en otra \u00e9poca, cuando se compraba y se declaraba que el destino era la renta y se quedaba exceptuado del pago de impuesto de sellos. Era una manera de fomentar que la gente compre los inmuebles y no los revenda sino que se quede porque le resulta rentable. -\u00bfC\u00f3mo est\u00e1 el mercado de alquileres en este momento? -La expectativa de inflaci\u00f3n baj\u00f3. Ya no apunta al 30% anual, tampoco al 15%. Se aumenta un 10,12% semestral. La meta inflacionaria ayud\u00f3 para que la gente crea que la inflaci\u00f3n lentamente va cediendo. -\u00bfCre\u00e9s posible que el mercado de inmuebles usados empiece a comercializarse en UVA? -Es muy dif\u00edcil. Todo lo que es vivienda en construcci\u00f3n o a estrenar es f\u00e1cil de hacerlo porque ten\u00e9s costos en pesos. En los usados es muy dif\u00edcil porque hay una raigambre muy importante con el d\u00f3lar, la gente no cambia un ladrillo por pesos, lo cambia \u00fanicamente por billetes de d\u00f3lares. No lo veo imposible si la gente luego lo puede convertir libremente en d\u00f3lares. Pero el 99% de la gente quiere d\u00f3lares o ladrillos. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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