Mientras la oferta de cr\u00e9ditos UVA aumenta, las l\u00edneas para desarrolladores no
\ncrecen en la misma medida. Qu\u00e9 consecuencias ocasiona ese desfasaje.<\/p>\n
<\/p>\n
Seg\u00fan cifras del Banco Central (BCRA), los pr\u00e9stamos UVA llevan otorgados $
\n86.600 millones desde su lanzamiento. Y siguen creciendo a pesar de la inflaci\u00f3n.
\nDurante el primer trimestre del a\u00f1o redondearon un inventario de $ 164.655
\nmillones y un crecimiento nominal del 8,8 por ciento. Pero empezaron a abrir una
\ngrieta que amenaza a una de sus propias fuentes de clientes: los desarrolladores.
\nLos emprendedores aseguran que las l\u00edneas intermedias no acompa\u00f1aron el
\ncrecimiento de los pr\u00e9stamos UVA y que ese desfasaje amenaza con quitarle
\nritmo al mercado. `No existe a\u00fan la herramienta de financiaci\u00f3n en UVA para el
\ndesarrollador. Los bancos manifiestan expl\u00edcitamente su voluntad pero, por ahora,
\ntodo queda en muy buenas intenciones. Mientras no exista este veh\u00edculo, m\u00e1s
\ndura ser\u00e1 la producci\u00f3n de metros cuadrados a aplicar a la vivienda de la clase
\nmedia`, diagnostica Gustavo Ortol\u00e1, Tesorero de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de
\nla Vivienda (AEV).
\nEl desarrollador afirma que, sin financiamiento, la oferta de metros cuadrados a
\nestrenar no lograr\u00e1 satisfacer a la demanda y la construcci\u00f3n con su peso, como
\ngeneradora de movimiento en la econom\u00eda, perder\u00e1 la carrera. `Mientras no se
\ngeneralice el cr\u00e9dito intermedio para los desarrolladores y solo se aplique a la
\ndemanda de producto registrable, la aplicaci\u00f3n seguir\u00e1 siendo masiva al stock
\nde producto usado, que seguir\u00e1 subiendo de precio`, afirma.
\nEse escenario amenaza con licuar a un grupo importante de empresarios. `Se va
\na polarizar cada vez m\u00e1s en dos grupos de protagonistas: los grandes con
\nposibilidad de conseguir capital con distintas estrategias financieras y los
\npeque\u00f1os que seguir\u00e1n desarrollando para el grupo de amigos o socios iniciales
\nque solo aspiran a quedarse con producto con bajo margen o alquilar con el
\nmenor rendimiento hist\u00f3rico. Ambos enfoques especulativos que no cambiar\u00e1n la
\nrealidad de los \u00faltimos a\u00f1os`, advierte. La oferta Hoy, la oferta de financiamiento
\nintermedio est\u00e1 concentrada en la banca p\u00fablica. El Banco Naci\u00f3n, el Provincia y
\nel Ciudad marcan el movimiento, que es seguido con mucha m\u00e1s lentitud por las
\nentidades privadas. `Como banco p\u00fablico tenemos que apoyar a los
\nemprendedores inmobiliarios porque son los que mueven la econom\u00eda y generan
\nempleo`, afirma Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia.
\nLa entidad acaba de lanzar una l\u00ednea para proyectos residenciales dentro del
\nterritorio provincial con modalidad UVA. Dan la posibilidad de financiar hasta el 60
\npor ciento a tres a\u00f1os de plazo con una tasa fija del 6 por ciento. Para calificar, el
\nemprendimiento debe contar con un terreno propio, en condiciones de ser
\nhipotecado y presentar un m\u00ednimo de 1000 y un m\u00e1ximo de 10.000 metros
\ncuadrados de unidades vendibles. Quedan afuera los desarrollos en barrios
\nprivados, countries, urbanizaciones y proyectos de loteos.
\n`Es un segmento con una gran demanda de cr\u00e9dito y un actor clave a la hora de
\nincrementar la oferta de viviendas y nuevos empleos`, agrega Curutchet. Por su
\nparte, Claudio Saffirio, subgerente General de Banca Mayorista del Ciudad,
\ncoincide en la potencialidad del rubro: `Es un mercado con alta demanda si
\ntenemos en cuenta el auge que est\u00e1n teniendo los cr\u00e9ditos hipotecarios. Los
\nn\u00fameros de enero y de febrero fueron muy buenos y, desde el a\u00f1o pasado hasta
\nahora, el cr\u00e9dito hipotecario creci\u00f3 120 por ciento`, dice.
\nEn julio del a\u00f1o \u00faltimo, la entidad porte\u00f1a lanz\u00f3 dos l\u00edneas de cr\u00e9ditos intermedios
\nen UVA (ajustables por el CER, Coeficiente de Estabilizaci\u00f3n de Referencia) y en
\nUVI (actualizables en funci\u00f3n del ICC – Indice del Costo de la Construcci\u00f3n
\nelaborado por el Indec). Desde ese momento llevan 120 carpetas analizadas.
\n`Durante el primer trimestre del a\u00f1o se colocaron m\u00e1s de $ 350 millones en seis
\nproyectos que vuelcan al mercado casi 400 viviendas`, indica Saffirio.
\nEntre los requisitos el banco exige que las unidades (departamentos, oficinas y
\ncocheras) se construyan para su posterior venta a usuarios finales y que el
\ndesarrollador demuestre experiencia t\u00e9cnica para encararlo. El aporte de capital
\nque se le exige oscila entre un 15 y un 30 por ciento del costo total del desarrollo.
\n`Las unidades luego podr\u00e1n ser adquiridas con nuestros cr\u00e9ditos`, explica Saffirio.
\nEsta modalidad se repite en todas las entidades. Financiar las obras les permite
\nacceder a un p\u00fablico casi cautivo y seguir expandiendo sus negocios de base
\ninmobiliaria.
\nEl Banco Naci\u00f3n financia hasta el 100 por ciento de la obra. Cuando los proyectos
\nobtienen el final de obra, ofrece tambi\u00e9n cr\u00e9ditos a los consumidores finales con
\nel boleto de compraventa como garant\u00eda hasta que sea posible la escrituraci\u00f3n y
\nsu eventual hipoteca. Tambi\u00e9n tiene una l\u00ednea de financiamiento en pozo con
\ndistintas alternativas de garant\u00eda. `La cantidad de desembolsos y su periodicidad,
\ncomo m\u00ednimo bimestral, se acuerdan sobre la base de hitos constructivos y
\ncertificaciones de obra. Es importante destacar que financiamos desarrollos
\ninmobiliarios que impliquen la utilizaci\u00f3n de sistemas constructivos
\nindustrializados`, explica Guillermo Galluzi, gerente de Desarrollo Inmobiliario y
\nVivienda del Naci\u00f3n.
\nBanco Ita\u00fa financia los desarrollos inmobiliarios bajo un esquema de Project
\nFinance, con lo cual cada estructura financiera es diferente. La entidad lanz\u00f3 sus
\nl\u00edneas a fines del a\u00f1o pasado y financia al desarrollador durante la construcci\u00f3n y
\na los individuos interesados en la compra de departamentos, con boletos, desde
\nel momento de la posesi\u00f3n. `El objetivo es alinear los intereses del desarrollador,
\nlos compradores finales y el banco de manera tal que el proyecto se termine en
\ntiempo y forma`, explica Mariel Manzano, responsable del \u00e1rea de negocios de
\nReal Estate de Banco Ita\u00fa.
\nEl desarrollo, financiado por avance de obra, requiere la garant\u00eda hipotecaria de
\nla tierra y la cesi\u00f3n del flujo de cobranzas de las ventas que se vayan originando.
\n`Durante la etapa de construcci\u00f3n el desarrollador solo abona intereses y la
\namortizaci\u00f3n se produce al terminarse la obra, con el producido de la integraci\u00f3n
\nde los saldos de precio que deben pagar los compradores finales`, agrega
\nManzano, quien agrega que
\nmmm llevan otorgados los pr\u00e9stamos UVA desde su lanzamiento, seg\u00fan cifras del
\nBCRA. `Como banco p\u00fablico tenemos que ayudar a los emprendedores
\ninmobiliarios porque son los que mueven la econom\u00eda y generan empleo`. Juan
\nCuruchet, presidente del Banco Provincia. hoy ya tienen varios proyectos
\naprobados en Buenos Aires, C\u00f3rdoba y Tucum\u00e1n, en diferentes etapas de
\ninstrumentaci\u00f3n. `Los desarrolladores ya est\u00e1n comercializando sus
\nemprendimientos con los pr\u00e9stamos Ita\u00fa`, se\u00f1ala la ejecutiva. La demanda `Los
\ncr\u00e9ditos bancarios para desarrolladores son escasos y a\u00fan no hay una l\u00ednea de
\ncr\u00e9dito que se adapte a la realidad de la ejecuci\u00f3n de la obra, los bancos piden
\ndocumentaci\u00f3n y requisitos que no se condicen con la etapa del anteproyecto.
\nPor ejemplo, exigen el track record y los \u00faltimos tres balances, siguen sin entender
\nque cada obra es un negocio independiente, fideicomiso en muchos casos, y
\nque el desarrollador PyME no necesariamente es el constructor o due\u00f1o del 100
\npor ciento del proyecto`, diagnostica Fernando Romay, de Romay
\nDesarrollos Inmobiliarios.
\nY la demanda es clara. `Los desarrolladores necesitamos la ayuda crediticia para
\npoder atender la creciente demanda`, afirma Gonzalo Monarca, presidente de
\nGrupo Monarca. Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, coincide: `No hay dudas de
\nque hay una demanda que contin\u00faa en aumento a ra\u00edz del surgimiento de los
\ncr\u00e9ditos hipotecarios. Sin embargo, es fundamental solventar la asignatura
\npendiente con los desarrolladores que somos en definitiva los que vamos a poder
\nampliar la oferta y atender las demandas del sector. Los cr\u00e9ditos intermedios van
\na marcar la agenda del a\u00f1o como uno de los instrumentos clave que empujar\u00e1n
\na la industria`.
\nEl cambio de paradigma ampli\u00f3 la base del negocio. `El mayor financiamiento
\nhipotecario est\u00e1 haciendo crecer la demanda y para sostenerla, esperamos que
\nexistan condiciones crediticias un poco m\u00e1s avanzadas porque hoy el mercado
\nno se basa \u00fanicamente en inversi\u00f3n bigb class`, destaca Rodrigo Fern\u00e1ndez
\nPrieto, de Fern\u00e1ndez Prieto y Asociados.
\nA partir de que los UVA empezaron a mover el mercado, muchos desarrolladores
\nse dieron cuenta de que el esquema con el que ven\u00edan trabajando empezaba a
\nquedarles chico. `El negocio de los \u00faltimos a\u00f1os estuvo basado en equity, o sea
\ncapital propio de los desarrolladores y preventa. Sumar al cr\u00e9dito implic\u00f3 repartir
\nlas utilidades nominales con un jugador m\u00e1s, ya que con los precios actuales es
\ndif\u00edcil pasarle los costos asociados al cliente final`, afirma Diego Silbert, director de
\nBrodyFriedman.
\nEl desarrollador advierte que los bancos son jugadores ineludibles en este nuevo
\ncontexto. `El mercado inmobiliario es un negocio de capital intensivo, es
\nimprescindible que los bancos acompa\u00f1en para que se desarrolle, de otra forma
\nla din\u00e1mica de crecimiento ser\u00e1 la que vivimos en los \u00faltimos a\u00f1os`.
\nLeonardo Rodr\u00edguez Nader, CEO de CMNV Comunidad de Inversi\u00f3n asegura que
\nsi el cr\u00e9dito intermedio fuera masivo, se podr\u00eda triplicar la oferta actual. Pero para
\nque esto suceda se requieren algunas se\u00f1ales macro. `El cr\u00e9dito puente funciona
\ncon variables de tasas de referencia y de inflaci\u00f3n normales. Con lo cual, hasta
\nque esas variables no se estabilicen, ni las entidades de financiamiento ni la
\nsecuritizaci\u00f3n de sus carteras estar\u00e1n permeables a un mercado activo de cr\u00e9dito
\na los desarrollos`, explica.
\nEzequiel Chomer, del Grupo Chomer asegura que en los pr\u00f3ximos a\u00f1os cambiar\u00e1
\nel paradigma de c\u00f3mo se financia un proyecto. `Los bancos no tienen una
\nvelocidad de cambio que se adec\u00fae a este mundo, por tanto, algunas fintecb ya
\nse est\u00e1n adelantando. El cambio no vendr\u00e1 de la mano del Estado o de los
\nbancos, sino de la econom\u00eda colaborativa y el crowdfunding`, indica. Mientras
\ntanto, el sector sigue reclamando medidas para agrandar su base de negocios.
\n`La expectativa a mediano plazo est\u00e1 en que la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario
\na largo plazo consolide un mercado residencial orientado al comprador de
\nunidades para uso propio, especialmente en un segmento de 30 a 45 a\u00f1os que
\nestaba destinado a alquilar y a su vez, ese crecimiento impulse el anuncio de
\ncr\u00e9ditos puente para seguir inyectando unidades y nuevos productos para
\nabsorber la fuerte demanda en el segmento de la clase media`, remarca Hern\u00e1n
\nNucifora, de Global Investments.
\nFern\u00e1ndez Prieto asegura que `el mercado est\u00e1 a la espera de un planeamiento
\nconjunto entre los desarrolladores y el Estado, una modificaci\u00f3n en la carga
\nimpositiva y financiaci\u00f3n bancaria`. Francisco Aitgelt, de Altgelt Negocios
\nInmobiliarios, coincide y arriesga que la clave est\u00e1 en ofrecer un escenario
\nestable: `Reglas claras, estabilidad econ\u00f3mica, mayores beneficios para los
\ndesarrolladores y mucha competencia`. No es poca cosa en un mercado
\nacostumbrado a moverse entre crisis. \u00a6 Elena Peralta Qu\u00e9 ofrece hoy el mercado
\nBanco Naci\u00f3n Financiaci\u00f3n: Hasta el 100%. Tasa: 21 % hasta el mes 36. Badlar +
\n4% desde el mes 36. Plazo: 72 meses. 12 meses plazo de gracia. Banco Provincia
\nFinanciaci\u00f3n: Hasta el 60% Tasa: 8% fija Plazo: 3 a\u00f1os. Banco Ciudad Financiaci\u00f3n:
\nHasta el 70% Tasa: Destino geogr\u00e1fico general: 6,9% TNA vencida. Destino en
\nZona Sur: 6,4% TNA vencida. Plazo: 48 meses. Cuando se prevea la construcci\u00f3n
\nde varios edificios dentro del mismo predio, se podr\u00e1 solicitar la ampliaci\u00f3n del
\nplazo por un per\u00edodo adicional de 36 meses. Banco Ita\u00fa Financiaci\u00f3n: Hasta el
\n80% del costo directo de obra. Tasa: UVA + 8,50%. Plazo: Intereses trimestrales
\ndurante la construcci\u00f3n. Capital\u00a0al finalizar la obra y\/ hasta 12 meses de gracia
\nconforme flujo de fondos. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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