{"id":517,"date":"2018-06-24T14:50:55","date_gmt":"2018-06-24T17:50:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=517"},"modified":"2018-08-16T13:46:00","modified_gmt":"2018-08-16T16:46:00","slug":"el-negocio-de-comprar-reciclar-y-vender-un-departamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/el-negocio-de-comprar-reciclar-y-vender-un-departamento\/","title":{"rendered":"El negocio de comprar, reciclar y vender un departamento"},"content":{"rendered":"

El an\u00e1lisis del estado de la unidad, la luz natural de los ambientes, el potencial de la zona en la que est\u00e1 ubicada y el tiempo que demandar\u00e1 la remodelaci\u00f3n es fundamental para que los n\u00fameros cierren.<\/p>\n

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Un negocio que promete una ganancia de hasta 30 por ciento en d\u00f3lares y que puede estar listo para salir al mercado en menos de cinco meses. De eso se trata restaurar departamentos, una tendencia en alza que implica encontrar la oportunidad y, una vez embarcado, estar dispuesto a encontrarse con sorpresas durante los trabajos, gastos inesperados y hasta de tener que aceitar los v\u00ednculos con los vecinos.<\/p>\n

\u00a0Antonio Pecora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, considera que es fundamental encontrar un departamento que represente una verdadera oportunidad. “Hay que comprar bien antes del reciclado. No todo el mundo porque tiene el departamento en malas condiciones lo regala, hay que encontrarlos”, explica a la naci\u00f3n y pone como ejemplo de buenas oportunidades aquellas viviendas que se encuentran en proceso de sucesi\u00f3n entre varios miembros de una familia que prefieren vender y resolver la cuesti\u00f3n en lugar de encarar trabajos de refacci\u00f3n. “Todo departamento es restaurable, a menos que tenga una muy mala ubicaci\u00f3n de las partes”, agrega y pone como ejemplo de mal negocio una unidad que de a un aire luz. “La reventa ser\u00e1 muy dif\u00edcil. En cambio, una unidad con buena luz y una mala distribuci\u00f3n de los ambientes se puede modificar”, aclara el arquitecto que sostiene que con $20.000 se puede “hacer magia” en materia de restauraci\u00f3n.<\/div>\n
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Para Augusto Golletti, al frente del estudio que lleva su nombre, restaurar departamentos para luego venderlos es a\u00fan un buen negocio. “Se puede hacer una diferencia de entre 20 y 30 por ciento del valor de compra. Todo depende la zona donde est\u00e9 ubicado, el valor del metro cuadrado y el estado general en el que se encuentre”.<\/p>\n

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Por su parte, la arquitecta Andrea Neme coincide en que la clave es el barrio en el que est\u00e9 ubicado, aunque advierte que, en los \u00faltimos meses, los precios se encarecieron por la alta oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios. “Antes encontrabas en Almagro y Villa Crespo muy buenos precios y si reciclabas te quedaba fant\u00e1stico, pero Buenos Aires cambi\u00f3, se puso cara”, sentencia. En ese sentido, estim\u00f3 que comprar una unidad en mal estado puede significar un ahorro de entre US$10.000 y US$15.000.<\/p>\n

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La paciencia es otro de las variables que entran en juego. Los tiempos de una remodelaci\u00f3n abarcan entre dos y cinco meses dependiendo del estado del inmueble. En algunos casos, los profesionales optan por tramitar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires un “aviso de obra” que si bien demora unos 60 d\u00edas evita inconvenientes futuros. “Lo m\u00e1s recomendable para tener una obra en paz es tramitarlo. Te permite mover cierta cantidad de escombros, revestimientos, pintar y cambiar ventanas. Adem\u00e1s, estas avisando a los vecinos que est\u00e1s en obra”, considera Golletti.<\/p>\n

El desaf\u00edo de los hist\u00f3ricos<\/h2>\n

“La gente quiere vivir en edificios antiguos, pero con un confort contempor\u00e1neo”, repasa Golletti. Con una premisa similar el arquitecto Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, director de la desarrolladora Fern\u00e1ndez Prieto y Asociados restaur\u00f3 el Palacio Raggio – construido en 1910 por el arquitecto Lorenzo Siegerist- ubicado en la intersecci\u00f3n de las calles Moreno y Bol\u00edvar en el barrio de Monserrat. Los trabajos demoraron cuatro a\u00f1os y no estuvieron exentos de sorpresas.<\/p>\n

\u00a0El empresario recuerda que cuando adquirieron el edificio en 2006 “estaba deteriorado. Se ca\u00edan las partes interiores por la lluvia y los a\u00f1os, la estructura estaba totalmente ro\u00edda y las losas al borde de la precipitaci\u00f3n”.<\/div>\n
\u00a0Tras dos a\u00f1os de lidiar con el desalojo de 1000 personas que viv\u00edan como ilegales en el edificio, en 2008 comenzaron las obras que se demoraron cuatro a\u00f1os. Es que Fern\u00e1ndez Prieto se encontr\u00f3 con una serie de imprevistos vinculados directamente al hecho de que estaban restaurando un edificio con casi 100 a\u00f1os de antig\u00fcedad. “Lo peor eran las bases, hubo que recalzarlas por completo. Ten\u00edan un tama\u00f1o determinado y una fundaci\u00f3n, que es el peso que tolera toda la estructura, preparadas para un sistema constructivo de otra \u00e9poca. Tuvimos que hacer pozos gigantes para apuntalar. Hubo que recalzar las bases, alrededor de las que hab\u00eda generar estructuras nuevas para poder lograr que se sostengan las futuras mejoras”, recuerda. Adem\u00e1s, se encontraron con que el peso de la estructura se recostaba sobre muros portantes en lugar de vigas como sucede com\u00fanmente. “Tener que eliminar los muros y reemplazarlos por vigas fue un proceso complicado de apuntalamiento”, detalla.<\/div>\n
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Los costos<\/h2>\n

Pese a que las propiedades se encarecieron por la abundancia de cr\u00e9ditos, los costos de restaurar un departamento no se han disparado en lo que va de 2018. En los tres primeros meses del a\u00f1o, el \u00edndice del costo de la construcci\u00f3n en el Gran Buenos Aires que mide el Indec – y que releva la evoluci\u00f3n del precio de los materiales y la mano de obra, entre otras variables- aument\u00f3 5 por ciento, una cifra menor al 6,7 por ciento que marc\u00f3 la inflaci\u00f3n.<\/p>\n

A la hora de ahorrar presupuesto, cada arquitecto tiene sus propias estrategias basadas en el uso o destino que tenga el departamento una vez finalizada la obra. Neme considera que “si uno adquiere un departamento de 40 metros cuadrados no tiene sentido invertir en una grifer\u00eda de $70.000 porque nunca lo vas a recuperar”.<\/p>\n

Seg\u00fan su experiencia, Pecora afirma que lo m\u00e1s caro en una restauraci\u00f3n son los trabajos de plomer\u00eda, gas y electricidad. “Si se pueden evitar, el gasto ser\u00e1 menor”, afirma. “Hay decisiones que pueden abaratar o encarecer el presupuesto como por ejemplo el reemplazo de la ba\u00f1era por un recept\u00e1culo con una mampara de vidrio que est\u00e1 muy de moda. Adem\u00e1s, la mano de obra para colocarla es m\u00e1s barata si se la compara con la instalaci\u00f3n de una ba\u00f1era”, explica.<\/p>\n

Otra forma es aprovechar “lo que hay”. Para el Palacio Raggio se aprovecharon materiales de la obra original para mantener el esp\u00edritu del lugar. En ese sentido, se mantuvieron pisos originales de pinotea en algunos accesos, se reutilizaron baldosas de cer\u00e1micas cocidas a principio de siglo para sanitarios y cocinas y se recuper\u00f3 todo lo relativo a la herrer\u00eda de balcones y del interior del edificio con la ornamentaci\u00f3n de la \u00e9poca que hoy se destinan a los locales de la planta baja. Por su parte, Neme eval\u00faa que lo que “se gasta en materiales es la tercera parte del total, el resto es mano de obra”. En esa l\u00ednea, Golletti sugiere prestar atenci\u00f3n a lo que \u00e9l llama la ecuaci\u00f3n tiempo: “A veces conviene salir r\u00e1pido de una obra, ponerla a la venta y as\u00ed ahorrar en jornales. En vez de levantar un piso y hacerlo de nuevo, directamente haces un microcemento. Entr\u00e1s, embelleces un ambiente con no poca plata, pero con la ventaja de que te permite r\u00e1pidamente ponerlo en ejecuci\u00f3n”.<\/p>\n

Llevar la obra a buen puerto requiere adem\u00e1s una cuota de suerte para no encontrarse con imprevistos como los que pueden aparecer cuando se realizan trabajos en altura o fuera de los horarios en los que no est\u00e1n permitidos los ruidos fuertes. En ocasiones, los arquitectos apelan a un buen trabajo previo de relaciones p\u00fablicas con los vecinos para que reine la paz. “Muchas veces les contamos el trabajo que realizaremos y generamos una buena relaci\u00f3n para lograr buena predisposici\u00f3n. Adem\u00e1s de comprometernos a realizar los arreglos que puedan surgir durante la restauraci\u00f3n”, revela Golletti.<\/p>\n

Pecora prefiere tomarse con humor el final de obra: “Es muy dif\u00edcil que el due\u00f1o termine dici\u00e9ndote ‘\u00a1Qued\u00f3 buen\u00edsimo!’, pero despu\u00e9s invita a todos sus amigos para mostrar lo lindo que est\u00e1”.<\/p>\n

\u00a0FUENTE: LANACION.COM<\/div>\n<\/div>\n
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