El PropTech, la tecnolog\u00eda aplicada al real estate, facilita la autogesti\u00f3n y reduce costos; no es momento de tener una propiedad ociosa.<\/p>\n
uando la econom\u00eda est\u00e1 en alerta y las variables desorientadas, los bolsillos deben estar m\u00e1s ordenados que nunca. No es momento ni de gastos innecesarios, ni de desembolsos no planificados, ni de activos ociosos. \u00bfPropiedades de vacaciones? \u00bfCasas de fin de semana o departamento en la ciudad para los que viven en el interior? Estrategias para ponerlos a “trabajar”, usando la tecnolog\u00eda como aliada en el proceso de renta y administraci\u00f3n.<\/p>\n
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Puede ser alquiler tradicional (contratos de dos a\u00f1os) o temporario. Cada cual tiene sus pros y sus contras y se adaptan al zapato de distintos tipos de propietarios\/inversores. En el primero la renta es cada vez m\u00e1s moderada en relaci\u00f3n al valor del inmueble: se encuentra en sus m\u00ednimos hist\u00f3ricos y ronda el 3% neto anual (es decir, descontados los gastos), pero es constante en el tiempo y no es necesaria una administraci\u00f3n tan activa.<\/p>\n\n\n
En el segundo -los temporarios- los valores a percibir son m\u00e1s interesantes, pueden dejar un 8% o 10% anual neto, incluso pueden ser pactados en d\u00f3lares cuando se trata de turistas extranjeros, pero tambi\u00e9n se corre el riesgo de mayores periodos de vacancia (no ocupaci\u00f3n), los inquilinos pueden estar 3 d\u00edas o una semana, y ante cada entrada y salida es necesario estar presente para entregar y tomar la propiedad, y lo que no es un dato menor, el inmueble debe estar equipado a full en cuanto a mobiliario y servicios se refiere.<\/p>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/section>\n\n
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En cualquiera de las dos variantes la tecnolog\u00eda aplicada al real estate -PropTech- simplifica, agiliza los procesos, visibiliza las propiedades, evita visitas innecesarias y abarata costos. La usan tanto los propietarios\/inquilinos que van por la autogesti\u00f3n como las inmobiliarias y los asesores.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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\u00a0“La incertidumbre frente al d\u00f3lar congel\u00f3 muchas de las operaciones de compraventa y los propietarios optan por alquilar esos inmuebles para reducir pasivos”, es la primera observaci\u00f3n de Mauro Ayala, cofundador y CEO de Alquilando, y hace foco sobre una de las ventajas, a su entender, del alquiler anualizado: “En 2017, el precio de los alquileres aument\u00f3 -en promedio- un 33% cuando la inflaci\u00f3n fue de 24,8%, seg\u00fan el Indec. Esta tendencia continu\u00f3 durante el primer cuatrimestre de 2018, con un aumento del valor de los alquileres del 14% y una inflaci\u00f3n del 9,6%”. El dato apunta a que, m\u00e1s all\u00e1 de la rentabilidad que se pueda obtener medida sobre el valor del activo (inmueble), los alquileres con contratos anuales se van ajustando con la inflaci\u00f3n, de modo que mantienen actualizado lo que recibe el propietario.<\/div>\n
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“A trav\u00e9s de Alquilando ofrecemos seguros para los contratos de alquiler (en vez de la cl\u00e1sica garant\u00eda) con compa\u00f1\u00edas de primera l\u00ednea, y un servicio de administraci\u00f3n, que incluye cobranza del alquiler mensual siempre puntual -independientemente de cu\u00e1ndo pague el inquilino- y adelantos de hasta un a\u00f1o del contrato de alquiler”, entre otros servicios, explica Ayala.<\/p>\n
Para los que gustan de juegos m\u00e1s activos, exponi\u00e9ndose un poco m\u00e1s al riesgo y estando tambi\u00e9n dispuestos a ocuparse personalmente o a trav\u00e9s de un tercero de todo lo que tiene que ver con la renta temporaria como check in\/check out, limpieza, arreglos, provisi\u00f3n de ropa blanca, etc\u00e9tera, las tasas de rentabilidad suben. Pueden duplicarse o hasta triplicarse seg\u00fan los casos.<\/p>\n
\u00a0Ac\u00e1 gravita otro dato no menor: previo a la devaluaci\u00f3n de mayo\/junio, los alquileres de contrato anual, como se van ajustando por la inflaci\u00f3n y esta era superior a la variaci\u00f3n del tipo de cambio, medidos en d\u00f3lares sacaban incluso alguna ventaja. Hoy el d\u00f3lar a casi $30 hace interesante intentar rentas vinculadas al turismo.<\/div>\n
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La Argentina era considerada un destino tan atractivo como caro por los turistas extranjeros, pero la devaluaci\u00f3n cambi\u00f3 la ecuaci\u00f3n y abri\u00f3 una venta de oportunidad para quienes tienen una propiedad apta para los viajeros de paso. Los departamentos en la ciudad de Buenos Aires o centros tur\u00edsticos, claramente son los m\u00e1s buscados, pero tambi\u00e9n zonas del Gran Buenos Aires, especialmente en la zona norte. Para ese segmento, plataformas locales e internacionales son aliados fundamentales. Mercado Libre Inmuebles, Airbnb o Booking permiten ofertar a muy bajo costo y con una alta exposici\u00f3n y tr\u00e1fico de visitas.<\/p>\n
\u00a0“Mercado Libre Inmuebles cuenta hoy con m\u00e1s de 25.000 publicaciones de alquileres temporarios en la Argentina, con un incremento en este segmento del 7% en el \u00faltimo a\u00f1o. Las visitas a este tipo de publicaciones se incrementaron 15%. Estas tasas dan muestra que tanto inmobiliarias como propietarios est\u00e1n volc\u00e1ndose a este tipo de alquiler”, apunta Hern\u00e1n Ignacio Iba\u00f1ez, gerente senior de Ventas de Mercado Libre Clasificados.<\/div>\n
Seg\u00fan datos de ML, la ciudad con m\u00e1s demanda en t\u00e9rminos de casas y departamentos temporarios, sin tener en cuenta a Buenos Aires, es Mar del Plata.<\/p>\n
En Airbnb, por ejemplo, un departamento para 2 personas (1 ambiente) en zonas como Barrio Norte o Palermo cotiza a un promedio de $1500\/1800 por noche. Con una ocupaci\u00f3n de 20 d\u00edas, el propietario se lleva unos $34.000 que, aun rest\u00e1ndole los gastos de expensas y servicios, es muy superior a los $8.000 que se podr\u00eda obtener en un alquiler tradicional.<\/p>\n
Desde Zentrum, una desarrolladora de\u00a0real estate<\/i>\u00a0que propone proyectos inmobiliarios con renta de distinto tipo, vieron la oportunidad hace un tiempo. “Hace algunos a\u00f1os, cuando el alquiler tradicional empez\u00f3 a mostrar niveles muy bajos de renta, le propusimos a los inversores, entregarles las unidades con equipamiento (muebles, televisores, camas, vajilla) y ofrecerlas en alquiler bajo el formato de renta temporaria. De esta manera se logr\u00f3 obtener un incremento de hasta el 6%”, explica N\u00e9stor Curland, director de Zentrum Developers.<\/p>\n
A esa primera idea, le siguieron otras propuestas de inversi\u00f3n con renta: “Pensamos diferentes destinos para el inversor en real estate como el condohotel We The People en Palermo o un edificio multiuso en la avenida Rivadavia donde se proyecta un parking, oficinas y viviendas. Tanto el hotel como el\u00a0parking\u00a0<\/i>o las oficinas logran mejorar la renta que obtiene el inversor: en el caso de las cocheras es de aproximadamente 15% (de la inversi\u00f3n medido en forma anual), la hotelera un 10% y las oficinas, a trav\u00e9s de un sistema de\u00a0coworking<\/i>, seguramente se ubiquen en un 15% anual en d\u00f3lares”, cuantifica Curland.<\/p>\n
Tambi\u00e9n del lado de generar propuestas para inversores est\u00e1 Lugaren.com, una plataforma en la que las propiedades se recorren con tour virtual 360\u00b0 y hasta pueden reservarse\u00a0online<\/i>. “En las pr\u00f3ximas semanas estaremos lanzando Lugaren Emprendimientos, donde se van a ofrecer m\u00e1s de 50 proyectos con financiaci\u00f3n en Buenos Aires, ideales para el inversor que busca comprar para luego volcar esa propiedad al mercado del alquiler porque permite hacer una comparaci\u00f3n entre las distintas opciones disponibles”, explica Pablo Brodsky, al frente de la plataforma.<\/p>\nDos modelos<\/h2>\n\n- Alquiler tradicional:<\/b>\u00a0Aseguran un ingreso durante todo el a\u00f1o y en 2017 le ganaron a la inflaci\u00f3n, pero con la \u00faltima devaluaci\u00f3n perdieron en d\u00f3lares<\/li>\n
- Alquiler temporario:\u00a0<\/b>La demanda est\u00e1 en alza a partir del auge de las plataformas, pero no aseguran continuidad en el tiempo<\/li>\n<\/ul>\n