Referentes del sector opinan sobre la reacci\u00f3n del mercado frente a la coyuntura actual, c\u00f3mo afecta la volatilidad del d\u00f3lar, las cuestiones en debate en las renegociaciones de los contratos y los alcances de la reforma de la ley 2340<\/i><\/p>\n
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Aunque tal vez parezca extra\u00f1o, para un sector del mercado inmobiliario hay efectos positivos derivados de la ca\u00edda en las operaciones de compraventa con cr\u00e9ditos hipotecarios. Los propietarios de viviendas para renta as\u00ed como los brokers que trabajan con ese tipo de productos prev\u00e9n una reactivaci\u00f3n del mercado de alquileres ante las dificultades que se presentan en la coyuntura cambiaria y econ\u00f3mica actual para tomar cr\u00e9ditos hipotecarios a largo plazo en condiciones razonables.<\/p>\n
\u201cEl movimiento del mercado de alquileres guarda directa proporci\u00f3n al del mercado de cr\u00e9dito hipotecario. Cuando uno tiene sobredemanda, el otro sufre y viceversa. A partir del escenario de volatilidad de la moneda, de condiciones menos favorables para el otorgamiento de cr\u00e9ditos -tasas e inflaci\u00f3n m\u00e1s elevada- y que a su vez los bancos fijaron requerimientos mucho m\u00e1s altos para los tomadores, el mercado crediticio se ve resentido y volvemos a tener demanda creciente en alquileres\u201d, afirm\u00f3 Tomas Seeber, director de la inmobiliaria\u00a0RG Montes<\/a>.<\/p>\n En igual sentido se expres\u00f3 Francisco Altgelt, vicepresidente de\u00a0Altgelt Negocios Inmobiliarios<\/a>: \u201cCuando el cr\u00e9dito hipotecario era una opci\u00f3n firme para el comprador, las operaciones de alquiler bajaron porque se volcaban a la compra.\u00a0Es probable que con esta nueva devaluaci\u00f3n se profundice la dificultad para sacar un cr\u00e9dito hipotecario y se refloten los inquilinos\u201d.<\/p>\n En tanto, Marcelo\u00a0Di Mitrio<\/a>\u00a0de la inmobiliaria que lleva su apellido, no plantea condiciones tan favorables para ese tipo de productos y advirti\u00f3 que en los barrios en los que opera (Barracas, La Boca, Catalinas Sur y San Telmo) esta oferta “es reducida, muy por debajo de su media hist\u00f3rica\u201d. Y menos optimista a\u00fan, Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria\u00a0Oppel<\/a>, sostuvo que \u201clejos de mejorar, la situaci\u00f3n en el mercado de alquileres empeora con el correr de los meses\u201d.<\/p>\n B\u00daSQUEDAS<\/strong><\/p>\n En cuanto a si notan cambios en la demanda de alquileres, las posiciones coinciden en afirmar que hubo una ca\u00edda importante pero que creen que este panorama mejorar\u00e1 a futuro. \u201cNotamos un descenso en la demanda sobre todo desde el boom de los cr\u00e9ditos hipotecarios. De todos modos, contin\u00faan apareciendo departamentos para alquilar. Hay propietarios que lo siguen viendo como la mejor inversi\u00f3n para el reguardo de sus ahorros\u201d, coment\u00f3 Altgelt.<\/p>\n Sobre ello tambi\u00e9n opin\u00f3 Di Mitrio: \u201cLa menor demanda que advertimos en el pasado producto del paso de muchos locatarios a propietarios a trav\u00e9s de los cr\u00e9ditos UVA, se vio correspondida con una disminuci\u00f3n tambi\u00e9n en la oferta dado que, ante la baja rentabilidad, muchos propietarios hab\u00edan decidido salir del negocio de la locaci\u00f3n. Hoy estamos ante una realidad algo diferente: el acceso a la vivienda se ha vuelto a encarecer y para muchos locatarios ser\u00e1 necesario permanecer alquilando por un tiempo\u201d.<\/p>\n Asimismo, Seeber afirm\u00f3: \u201cHasta hace dos meses era muy marcada la baja en la demanda que ya ven\u00eda del a\u00f1o pasado, con departamentos que antes duraban 15 d\u00edas en stock y pasaban a estar 60 d\u00edas hasta alquilarse. Frente al nuevo escenario -aunque es a\u00fan incipiente como para sacar conclusiones terminantes- es probable que la demanda vuelva a aumentar\u201d.<\/p>\n CONTRATOS<\/strong><\/p>\n Ante el contexto inflacionario del pa\u00eds, se desata usualmente un punto de conflicto entre locatarios y locadores, con los brokers como intermediarios: la renegociaci\u00f3n y los ajustes en los contratos de alquiler. Consultados sobre c\u00f3mo se plantean las condiciones en la actualidad, Di Mitrio inform\u00f3 que los incrementos en las renovaciones se encuentran entre el 15% y el 25%, respecto del \u00faltimo alquiler abonado. En la misma l\u00ednea, Seeber agreg\u00f3: “Ven\u00edamos negociando ajustes anuales del 20% pero -con una inflaci\u00f3n creciente- hoy volvimos al 25%\u201d.<\/p>\n Por su parte, Oppel asegur\u00f3: \u201cAlgunos, para actualizar los alquileres aplican el \u00edndice\u00a0IPC, otros directamente aplican una actualizaci\u00f3n que va desde el 12% al 15% semestral\u201d. Y Altgelt cree que la renegociaci\u00f3n depende de cada caso particular: \u201cHay algunos alquileres que hab\u00edan quedado muy desfasados y otros no.\u00a0Nosotros siempre aconsejamos conservar al buen inquilino aunque pague un alquiler un poco m\u00e1s bajo de lo que pide el mercado.\u00a0Adem\u00e1s, el aumento del monto de las expensas y de los servicios est\u00e1 siendo una dificultad\u00a0que afecta en el precio de los alquileres. Igualmente, las renovaciones suelen hacerse con ajustes semestrales del 12%\u201d.<\/p>\n LEGISLACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n Para finalizar, respecto de la ley 5859 (que reform\u00f3 la ley 2340) sancionada por la Legislatura porte\u00f1a el a\u00f1o pasado, las posiciones son muy variadas. Oppel opin\u00f3 que esta medida contribuye a empeorar la situaci\u00f3n actual del mercado, ya que la oferta disminuy\u00f3, se produjo mayor informalidad y, por ende, alquileres m\u00e1s caros: \u201cEsta ley -largamente discutida- prohibi\u00f3 a los corredores inmobiliarios cobrarles honorarios a los inquilinos. Pero, m\u00e1s all\u00e1 de la inconstitucionalidad y discusi\u00f3n jur\u00eddica que motiv\u00f3 m\u00faltiples amparos y est\u00e1 siendo analizada por la Justicia de la Ciudad, esto vino a aumentar los costos de los propietarios por lo cual, en parte contribuy\u00f3 a la disminuci\u00f3n de la renta y, tambi\u00e9n en parte, se traslad\u00f3 a los precios”.<\/p>\n Seg\u00fan cont\u00f3 Altgelt, \u00a0si bien el propietario “no est\u00e1 muy contento con que se le haya aumentado el monto de sus honorarios, as\u00ed todo han mantenido sus departamentos en el mercado. A cambio, defienden el precio y son muy exigentes al momento de estudiar al futuro inquilino\u201d.<\/p>\n Diferente es la mirada de Di Mitrio, que no percibi\u00f3 cambios sustanciales en el mercado a partir de la nueva ley: \u201cNo notamos mayores cambios. En nuestra empresa, la aplicaci\u00f3n de la ley 5859 represent\u00f3 una verdadera transferencia del costo de nuestros honorarios de parte del locatario hacia el locador. Esta situaci\u00f3n, en l\u00edneas generales, ha sido bien recibida y ellos mayoritariamente decidieron sostener nuestros servicios, muy a pesar del costo que a partir de entonces debieron asumir\u201d.<\/p>\n Por \u00faltimo, Seeber advirti\u00f3 que \u201cla rentabilidad del negocio del alquiler para los brokers inmobiliarios baj\u00f3 tambi\u00e9n mucho. Como se cobra un honorario establecido y a solo una de las partes que intervienen en la transacci\u00f3n, la rentabilidad de los alquileres de montos bajos se volvi\u00f3 casi nula, si se ponderan costos fijos y variables de cualquier empresa. Esto hizo que la mayor\u00eda de las inmobiliarias que no manejan mucho volumen (es decir, las chicas y medianas) no puedan compartir sus propiedades en alquiler con otras. As\u00ed, en su mayor\u00eda el mercado dej\u00f3 de brindar el servicio de b\u00fasqueda para inquilinos para no trabajar gratis. En nuestro caso, y en t\u00e9rminos racionales, seguimos intentando dar ese servicio para no perder clientes y fidelizarlos. Pero, en algunos montos, se hace realmente dif\u00edcil\u201d.<\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/strong>FUENTE: www.comunidadrealestate.com.ar <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Referentes del sector opinan sobre la reacci\u00f3n del mercado frente a la coyuntura actual, c\u00f3mo afecta la volatilidad del d\u00f3lar, las cuestiones en debate en las renegociaciones de los contratos y los alcances de la reforma de la ley 2340<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":564,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/563"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=563"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/563\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1014,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/563\/revisions\/1014"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/564"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=563"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=563"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=563"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}