Con un valor del d\u00f3lar que perfor\u00f3 los 29 pesos en los \u00faltimos d\u00edas de junio, el mercado vuelve a estar expectante de lo que puede ocurrir con el tipo de cambio para lo que viene. Muchas operaciones de compra de usados se han frenado y nuevamente el costo de la construcci\u00f3n camina por un reajuste en los precios de los materiales que hacen empujar hacia el alza a las nuevas unidades.<\/p>\n
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El presente de las operaciones inmobiliarias y el movimiento de la construcci\u00f3n marchan a otro ritmo a esta altura del a\u00f1o, los efectos del d\u00f3lar que lleg\u00f3 a perforar los 29 pesos en los \u00faltimos d\u00edas de junio se enmarcan dentro de una econom\u00eda cambiante con volatilidad, inflaci\u00f3n y el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), todos ingredientes que son parte de lo que ya est\u00e1 desde hace un tiempo y factores que cuestan dominar en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n
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Esta situaci\u00f3n hace que una vez m\u00e1s haya que agudizar el ingenio de los desarrolladores que est\u00e1n impulsando sus proyectos, como tambi\u00e9n influye en los que desean tomar el riesgo de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), para poder lograr el financiamiento que les posibilite pasar a ser propietarios de sus viviendas.<\/p>\n
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En el contexto de una econom\u00eda con un d\u00f3lar a\u00fan muy vol\u00e1til y nuevas metas inflacionarias obligadas por la coyuntura nacional, los especialistas analizaron el impacto en el mercado inmobiliario. Sobre la influencia que han tenido los vaivenes econ\u00f3micos, tienen opiniones diversas. Algunos de ellos se\u00f1alan que las operaciones m\u00e1s afectadas por la econom\u00eda han sido las atadas a los cr\u00e9ditos hipotecarios. Otros, m\u00e1s optimistas, resaltan la fortaleza de un sector acostumbrado a la inestabilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n
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Al respecto, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo que, \u201clas operaciones que se cierran se hacen sin cambios salvo excepciones. Incluso se siguen firmando boletos. Respecto a los precios, los cierren suelen hacerse entre un 5 y un 10% del valor de publicaci\u00f3n<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Por su parte Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria, sostiene que \u201ccon respecto a las operaciones con los cr\u00e9ditos UVA, nuestros clientes siguieron adelante. Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre super\u00f3 las mejores expectativas. Con s\u00f3lo mirar los precios del mercado 10 a\u00f1os atr\u00e1s, es evidente que quien compr\u00f3 en San Telmo un departamento de 2 ambientes usado pag\u00f3 1100 d\u00f3lares por m2 y hoy esa unidad se encuentra en 2200 por m2. El ahorro en ladrillos es siempre una buena opci\u00f3n para la mayor\u00eda de la gente<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Por su parte, Mario G\u00f3mez, de Lebleu Negocios Inmobiliarios, puntualiz\u00f3, sobre la realidad actual del mercado, que hay un impacto generalizado en la marcha de la actividad en el sector. \u201cPor un lado, los inversores que son los principales compradores de emprendimientos adoptan una postura de wait and see (esperar y ver) y buscan refugio en el d\u00f3lar y a los compradores con cr\u00e9ditos, que buscan departamentos usados, se les dificulta el acceso a la vivienda. El \u00fanico indicador positivo ser\u00eda la baja de los costos de construcci\u00f3n medidos en d\u00f3lares, que pueden favorecer a los que est\u00e1n participando en un emprendimiento, ya que tienen que aportar pesos ajustados por la C\u00e1mara de la Construcci\u00f3n (CAC) y si para afrontar esas obligaciones tienen ahorros en d\u00f3lares, les resulta menos gravoso asumir las cuotas<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Para Tom\u00e1s Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario permiti\u00f3 que las operaciones se sigan cerrando pr\u00e1cticamente igual que antes. En ese sentido, se\u00f1al\u00f3 que, \u201cen el mercado de usados las operaciones se est\u00e1n cerrando igual que siempre, en d\u00f3lares, ya que est\u00e1n nominadas en esa moneda desde hace m\u00e1s de 50 a\u00f1os, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis realmente graves a lo largo de estas d\u00e9cadas. Por dar el ejemplo m\u00e1s cercano, hace solo 2 a\u00f1os y medio en el mercado se trabajaba en un contexto de cepo cambiario, con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, inflaci\u00f3n real del orden del 40% y reglas de juego poco claras. En este sentido la seguridad jur\u00eddica y las condiciones de trabajo actuales, son ampliamente favorables respecto a poco tiempo atr\u00e1s. Creo que los compradores lo hac\u00edan con cr\u00e9dito bancario son los que se vieron afectados por el momento<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Mientras que la visi\u00f3n de Tom\u00e1s Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, es un poco menos optimista: \u201cSe est\u00e1n cerrando operaciones con mucho m\u00e1s trabajo que antes. Este escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del d\u00f3lar hizo que sobre todo la demanda, que hasta hace 60 d\u00edas era constante y creciente, se muestre m\u00e1s cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco m\u00e1s agresivos en las ofertas que realiza. Ven\u00edamos de un escenario en el que el tradicional equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de oferta por cualquier propiedad era m\u00ednimo y que derivara en una tendencia hacia la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y act\u00faa en consecuencia. El problema radica en que los propietarios no est\u00e1n dispuestos a resignar valor y el trabajo est\u00e1 en c\u00f3mo achicar esa brecha. Como mencionaba al principio, operaciones que antes se cerraban en dos o tres reuniones y en 15 d\u00edas de trabajo entre reserva inicial y reserva conformada, hoy demoran el doble o m\u00e1s y nos obliga a hacer una exhaustiva ingenier\u00eda respecto al precio y costos de cada operaci\u00f3n. Desde ya, este es un escenario que reci\u00e9n se est\u00e1 desarrollando con lo que estamos haciendo camino al andar<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmobiliaria, indic\u00f3: \u201cEl menor movimiento resulta evidente y la disminuci\u00f3n de las solicitudes de cr\u00e9ditos se hacen sentir. En su mayor\u00eda, el cambio de condiciones ha hecho imposible para muchos, el acceso a la propiedad, aun pidiendo cr\u00e9dito. Este cambio de condiciones, con nuevo tipo de cambio, gener\u00f3 muchos replanteos y ca\u00edda de operaciones. Casi el 40% de los que compraban con cr\u00e9dito ya otorgado, propiedad reservada y precio acordado, no lo pudieron concretar<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n La experiencia muestra que la devaluaci\u00f3n del peso y las turbulencias en el mercado cambiario nunca fueron buenas para el mercado inmobiliario. Sobre este aspecto, G\u00f3mez, cree que hubo una crisis cambiaria con coletazos en la econom\u00eda real. \u201cEn lo que a nosotros respecta, el c\u00edrculo virtuoso que se hab\u00eda armado alrededor del cr\u00e9dito hipotecario tambi\u00e9n tardar\u00e1 un tiempo para recomponerse, siendo optimistas. Por un lado los inmuebles -que cotizan en d\u00f3lares- quedaron con precios demasiado altos para cualquier familia de clase media. Y del otro los bancos ser\u00e1n mucho m\u00e1s cuidadosos a la hora de salir a prestar a largo plazo. As\u00ed se ver\u00e1 resentida la actividad inmobiliaria, uno de los principales motores de la econom\u00eda en el \u00faltimo a\u00f1o y medio<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Sobre los usados<\/strong><\/p>\n La demanda que depende del cr\u00e9dito hipotecario se vio afectada en sus posibilidades de acceder a la vivienda (los inmuebles se ofrecen en d\u00f3lares y los cr\u00e9ditos son en pesos: si el tipo de cambio se aprecia un 50%, esto significa que a los compradores que acceden a trav\u00e9s de un cr\u00e9dito, se les encarece la propiedad en la misma proporci\u00f3n). Hoy se verifica una ralentizaci\u00f3n de la actividad en el sector, ya que el segmento que depende del cr\u00e9dito es casi un 30% del mercado.<\/p>\n <\/p>\n \u201cLas UVA cotizan en pesos, por lo tanto, cuando se desembolsa el cr\u00e9dito hipotecario, el tomador recibe pesos. El problema es que, al cotizar las propiedades en d\u00f3lares, puede comprar menos metros con el mismo cr\u00e9dito o verse obligado a realizar una integraci\u00f3n inicial de fondos propios, mayor. En ambos casos, se trata de una restricci\u00f3n al acceso a la vivienda para la clase media que est\u00e1 siendo la principal beneficiaria de la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito. En ning\u00fan caso vi renegociaciones. El vendedor pretende cobrar d\u00f3lares por su propiedad. Se han ca\u00eddo muchas operaciones, pero en ning\u00fan caso el vendedor acept\u00f3 menos d\u00f3lares por su inmueble<\/em>\u201d, explic\u00f3 G\u00f3mez.<\/p>\n <\/p>\n En cuanto a si la situaci\u00f3n econ\u00f3mica ha influido en que se caigan operaciones que ya estaban por cerrarse, los brokers se mantienen optimistas e insisten en la idea de que la inestabilidad es moment\u00e1nea y que mejorar\u00e1 en el futuro.<\/p>\n <\/p>\n Para Altgelt, por ejemplo, \u201clas operaciones que estaban cerradas siguieron su curso. Y no se han ca\u00eddo operaciones por la devaluaci\u00f3n del d\u00f3lar. S\u00ed vemos un menor n\u00famero de consultas y de visitas. Tambi\u00e9n lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfri\u00f3 el inter\u00e9s de la gente. De todos modos, creemos que es moment\u00e1neo<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Puebla se\u00f1ala que \u201cen el caso de una empresa con cr\u00e9ditos de un banco p\u00fablico, s\u00f3lo se est\u00e1 esperando que las condiciones regresen a las que ten\u00edamos en abril. La demanda de inmuebles de vivienda lleva muchos a\u00f1os de retraso, y las constructoras lo saben, por eso con los cr\u00e9ditos UVA y la baja de la inflaci\u00f3n el mercado seguir\u00e1 creciendo<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n En l\u00edneas generales, fuentes del mercado de la construcci\u00f3n coinciden en que m\u00e1s all\u00e1 de esta coyuntura complicada, la demanda de cr\u00e9ditos continuar\u00e1 vigente por el d\u00e9ficit de viviendas. Una estad\u00edstica del Banco Ciudad revela el impacto de la volatilidad del tipo de cambio. En la primera quincena de mayo (cuando el d\u00f3lar salt\u00f3 a 25 pesos), la cantidad de solicitudes disminuy\u00f3 13% con respecto al mismo lapso del mes anterior. \u201cCuando se estabiliz\u00f3, hubo una recuperaci\u00f3n y el mes termin\u00f3 con un alza de 4%\u201d, coment\u00f3 Alejo Espora, economista jefe de la entidad crediticia’.<\/p>\n <\/p>\n Gast\u00f3n Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, empresa l\u00edder en el mercado inmobiliario de Canning y Corredor Verde desde hace m\u00e1s de 35 a\u00f1os, sostuvo, en ese aspecto, que, \u201csin dudas la fluctuaci\u00f3n del d\u00f3lar afecta de forma directa al mercado, y como consecuencia actualmente se encuentra un poco retra\u00eddo. En cuanto a lo que es proyectos que ya est\u00e1n lanzados, en nuestro caso tenemos algunos ya pesificados que est\u00e1n con el valor-cuota fijos. Esto nos permite tener valores est\u00e1ticos y ayuda a que aquellos que tiene una suma de dinero parada buscan invertirla para que no pierda su valor. En su mayor\u00eda son loteos o proyectos que est\u00e1n en las primeras etapas de obra<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n \u201cEn relaci\u00f3n a los proyectos nuevos, el d\u00f3lar los afecta de forma directa principalmente sus valores de obra. Resulta dif\u00edcil trazar una l\u00ednea en el tiempo de precios porque no se mantienen los valores de obra y suele ser complicado atraer inversores en esa situaci\u00f3n. Se complica poder tener un valor fijo de venta en esta situaci\u00f3n. La suba de los precios no permite proyectar en pesos a lo largo del a\u00f1o y eso sin dudas es algo que dificulta el avance de las obras y las ventas de proyectos<\/em>\u201d, acot\u00f3 Mazzei.<\/p>\n <\/p>\n La apuesta por los Premium<\/strong><\/p>\n Frente al contexto econ\u00f3mico actual y la suba del d\u00f3lar, los principales jugadores del Real Estate local suman proyectos premium mientras ponen en stand by los orientados a la clase media. El foco es el comprador que busca innovaci\u00f3n, exclusividad, amenities exc\u00e9ntricos y el concepto all inclusive de lujo.<\/p>\n <\/p>\n Los desarrolladores lejos de apelar a una estrategia de wait and see, ponen toda su artiller\u00eda en captar al inversor premium que busca ampliar su portfolio de opciones e invertir de una manera diferente prefiriendo expandir horizontes, proyectando un estilo de vida y experiencias en barrios consolidados y zonas que incrementar su valor, m\u00e1s all\u00e1 de cu\u00e1l sea el contexto econ\u00f3mico.<\/p>\n <\/p>\n \u201cEn la Argentina y la regi\u00f3n, el mercado inmobiliario dej\u00f3 de ser una inversi\u00f3n conservadora para transformarse en un muy buen negocio financiero a corto y mediano plazo. Al igual que en otras plazas como New York y Miami, las torres de lujo pasaron a ser sin\u00f3nimo de status y de estilo de vida. Hoy nuestros inversores no te consultan sobre las terminaciones o los tradicionales amenities sino por todo el concepto que se desarrolla en torno al edificio<\/em>\u201d, destac\u00f3 Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, Managing Partner de la desarrolladora hom\u00f3nima.<\/p>\n <\/p>\n La compa\u00f1\u00eda, est\u00e1 llevando adelante The Links Towers en Puerto Madero, cuya obra demanda una inversi\u00f3n de 125 millones de d\u00f3lares y se basan en el concepto de espacios de encuentro incorporando nuevos amenities tales como: Fun Room con juegos, pantallas y toda la tecnolog\u00eda, Fire Place y en los jardines del desarrollo se destacan las estructuras vidriadas de los espacios Gourmet & Wine, con cava de vinos, chef table y todo el equipamiento necesario para agasajar en un marco \u00edntimo.<\/p>\n <\/p>\n Como parte de este escenario, en donde lo exclusivo y el lujo predominan en el mapa de inversiones en Real Estate, Grupo Monarca lanz\u00f3 Azzurra, un barrio cerrado de 70 hect\u00e1reas en Tortugas que demandar\u00e1 una inversi\u00f3n inicial de 50 millones de USD.\u00a0El desarrollo conjuga bosque, playa y una laguna cristalina que cuenta con lotes con jard\u00edn y playa privada sobre la costa. Adem\u00e1s, contar\u00e1 con un Beach Club, Club House, playas agrestes, restaurante, \u00e1rea comercial, cristal lagoon, zonas deportivas con ocho canchas de tenis y cuatro de f\u00fatbol, Kids Club, entre otros.<\/p>\n <\/p>\n \u201cLos clientes ya no solo hacen foco en la ubicaci\u00f3n, si no que proyectan un estilo de vida, experiencias y actividades para \u00e9l y su familia, en donde el dise\u00f1o y la vida social del barrio se transforman en los protagonistas principales<\/em>\u201d destaca Gonzalo Monarca quien pens\u00f3 el barrio desde la perspectiva de la exclusividad, el lujo y la seguridad.<\/p>\n <\/p>\n Dentro de los proyectos de lujo, CRIBA est\u00e1 construyendo Alvear Tower, en Puerto Madero, cuyo valor de venta ronda entre los 8.000 y 13.000 USD el m2. El edificio cuenta con 183 departamentos, que tienen entre 90 y 525 metros cuadrados. La torre tendr\u00e1 servicios como pileta semiol\u00edmpica, otra piscina cubierta, cancha de tenis, simulador de golf, sky, micro cine, sala de m\u00fasica, gimnasio, spa, lavadero de autos y de mascotas.<\/p>\n <\/p>\n La inversi\u00f3n total supera los 130 millones de d\u00f3lares y contar\u00e1 con un Roof Garden a 210 metros de altura, un espacio exclusivo para uso de todos los habitantes de la torre, en donde podr\u00e1n disfrutar de sus visuales panor\u00e1micas a toda la ciudad y el r\u00edo.<\/p>\n <\/p>\n Las intenciones de apostar por el sector siguen siendo notables, una vez que se logren calmar los nubarrones de la econom\u00eda se retomar\u00e1 la senda de expansi\u00f3n. Seguramente en el interior de nuestro pa\u00eds tambi\u00e9n habr\u00e1 desarrollo, y la gente, por lo general est\u00e1 expectante, pero con ganas de tomar el riesgo para poder acceder a un cr\u00e9dito y pasar a ser propietarios de su vivienda.<\/p>\n FUENTE: www.estrategiaynegocios.com.ar <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Con un valor del d\u00f3lar que perfor\u00f3 los 29 pesos en los \u00faltimos d\u00edas de junio, el mercado vuelve a estar expectante de lo que puede ocurrir con el tipo de cambio para lo que viene. 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