- \n
- Hay un mayor margen para negociar los precios.<\/b>\u00a0La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n que, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, estima que var\u00edan entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. Tom\u00e1s Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes habla de un punto de inflexi\u00f3n: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociaci\u00f3n era m\u00ednimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto. La oferta y la demanda est\u00e1 desencontrada. El aumento de las tasas de las l\u00edneas de cr\u00e9dito achic\u00f3 el universo de personas con poder adquisitivo para acceder al techo propio. Por otro lado, quienes a\u00fan tienen capacidad econ\u00f3mica para comprar prefieren dilatar la decisi\u00f3n especulando con un reacomodamiento de los precios. “Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explica Sebasti\u00e1n Friedman, director de la desarrolladora Brody Friedman.<\/li>\n<\/ul>\n
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- Se desacelera el aumento de los valores.<\/b>\u00a0En junio el precio medido en d\u00f3lares se increment\u00f3 un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, seg\u00fan datos relevados por Zonaprop. “En los \u00faltimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante”, afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del a\u00f1o, los valores siguieron en alza. En la primera mitad de 2018, el precio medio de las propiedades acumula un incremento de 6.7 por ciento con un metro cuadrado que promedia los US$2532, seg\u00fan datos del mismo relevamiento. “Hasta ahora los valores se mantuvieron s\u00f3lidos pero hay una expectativa de baja”, admite Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la CEDU, la C\u00e1mara que nuclea a las principales desarrolladoras.<\/li>\n
- Baj\u00f3 el costo de la construcci\u00f3n.\u00a0<\/b>El descenso se dio por efecto directo de la devaluaci\u00f3n. Se estima que, en d\u00f3lares, cay\u00f3 20 por ciento en los primeros seis meses del a\u00f1o. “Como consecuencia, los costos de reposici\u00f3n a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y dem\u00e1s costos implicados en su construcci\u00f3n, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarizaci\u00f3n del precio de la tierra en la ciudad”, analiza Rozados. Tabakman alerta que la clave para determinar cu\u00e1nto podr\u00eda durar esta baja estar\u00e1 determinada por el plazo en el que la devaluaci\u00f3n se traslade a precio.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/div>\n<\/div>\n![\"Los](\"https:\/\/bucket2.glanacion.com\/anexos\/fotos\/24\/2727624w380.jpg\")
<\/picture>Los proyectos, en espera. La baja del costo de construcci\u00f3n no alcanza para que arranquen las obras<\/figcaption><\/figure>\n <\/div>\n<\/div>\n- \n
- Las cuotas de los cr\u00e9ditos casi duplican la de un alquiler.<\/b>\u00a0Los cr\u00e9ditos UVA actualizan las cuotas y el capital en base a la inflaci\u00f3n. Este tipo de pr\u00e9stamo se compone por una tasa que var\u00eda entre el 6 y el 10 por ciento m\u00e1s el ajuste de las cuotas correspondiente al \u00edndice de precios. Adem\u00e1s, estas no pueden superar el 25 por ciento de los ingresos del tomador. Esta ecuaci\u00f3n genera que el alquiler mensual de un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Buenos Aires ronde los $8000 y la cuota para afrontar la compra con cr\u00e9dito de ese inmueble sea exactamente el doble: $16.138, seg\u00fan datos de Reporte Inmobiliario. “Al fuerte salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio m\u00e1s la apreciaci\u00f3n en d\u00f3lares de la propiedad que, hasta mayo, fue cercana al 10 por ciento interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos bancarios, que buscaron la correcci\u00f3n hacia un nivel m\u00e1s acorde a la actual coyuntura financiera”, explica las razones, Rozados.<\/li>\n
- Para acceder a un pr\u00e9stamo, se requiere el doble de ingreso.<\/b>\u00a0Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese n\u00famero m\u00e1s que duplica al monto necesario en mayo del a\u00f1o pasado. El c\u00e1lculo se realiz\u00f3 para cr\u00e9ditos UVA con plazo a 30 a\u00f1os del Banco Naci\u00f3n con un pr\u00e9stamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad. “Si bien est\u00e1 la posibilidad de sumar salarios, esto gener\u00f3 que haga falta un ingreso que es un 176 por ciento m\u00e1s alto que el que era necesario en mayo 2017. Ya se requiere m\u00e1s del doble que hace un a\u00f1o atr\u00e1s para calificar para comprar”, analiza Rozados, para quien la demanda est\u00e1 en retirada .<\/li>\n
- Se impone el retasado.<\/b>\u00a0La paralizaci\u00f3n de las operaciones realizadas con cr\u00e9dito hipotecario, que en los \u00faltimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. “Por eso quienes quieran vender, deber\u00e1n retasar sus inmuebles”, explican en el mercado. Una devaluaci\u00f3n interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporci\u00f3n produce un desfasaje en el proceso de obtenci\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario, el motor de la generaci\u00f3n de un mercado din\u00e1mico. La necesidad de retasar tiene relaci\u00f3n con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado. “En caso contrario quedan posicionamientos te\u00f3ricos. Hay una oferta que antes val\u00eda lo que val\u00eda porque hab\u00eda alguien que lo pod\u00eda comprar con cr\u00e9dito y que hoy quedan fuera del radar”, profundiza Rozados. Pero la realidad es que a la hora de revisar los datos, los vendedores, por ahora, se est\u00e1n resistiendo a retasar las propiedades. Por caso, en Serinco, una de las tres empresas m\u00e1s importantes en tasaciones realiz\u00f3 s\u00f3lo tas\u00f3 52 departamentos en la Capital contra los 948 relevados en el mismo mes del a\u00f1o pasado. La merma arranc\u00f3 en marzo: tasaron 434 propiedades, menos de la mitad de los numeros de marzo de 2017 cuando fueron 943. Si se analiza la evoluci\u00f3n hasta junio: el a\u00f1o pasado hab\u00edan realizado 5135 mientras que este s\u00f3lo 2393. Son n\u00fameros que est\u00e1n en sinton\u00eda con la ca\u00edda del 60 por ciento de los cr\u00e9ditos UVA en los \u00faltimos dos meses dados a conocer por el Banco Central.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/div>\n![\"Por](\"https:\/\/bucket2.glanacion.com\/anexos\/fotos\/25\/2727625w380.jpg\")
<\/picture>Por la suba del d\u00f3lar, construir es entre 10 y 20% m\u00e1s barato<\/figcaption><\/figure>\n - \n
- Surge el d\u00f3lar “ladrillo”.<\/b>\u00a0Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acord\u00f3 avanzar en la operaci\u00f3n -por ejemplo, en la firma del boleto- y la \u00faltima cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores est\u00e1n sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del d\u00f3lar puede variar mucho. “Desde que el d\u00f3lar se estableci\u00f3 alrededor de los $29, se han cerrado operaciones con un d\u00f3lar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreci\u00f3n de la operaci\u00f3n, en un contexto que, de otra manera, conducir\u00eda a su cancelaci\u00f3n”, confiesan desde los departamentos de cr\u00e9ditos de las entidades bancarias. Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val Propiedades, confirma que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideraci\u00f3n un d\u00f3lar virtual. “Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisi\u00f3n y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen m\u00e1s ganas de firmar que de suspender la operaci\u00f3n. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operaci\u00f3n”, relata el broker. Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que los acuerdos para tomar un tipo de cambio intermedio se llevan a cabo en al menos la mitad de las operaciones que se hicieron desde que comenz\u00f3 la volatilidad del d\u00f3lar. Esto ocurre en las operaciones que rondan los US$300.000 o m\u00e1s donde los compradores buscan mudarse a un espacio de mayor calidad o superficie, no para comprar una primera vivienda<\/li>\n
- La demanda baj\u00f3 las pretensiones.<\/b>\u00a0Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son m\u00e1s accesibles, o se apuesta por espacios m\u00e1s chicos. “Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza”, sentencia Boquete.<\/li>\n
- Los compradores piden un pr\u00e9stamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos.<\/b>\u00a0Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificaci\u00f3n y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el m\u00e1ximo posible o toman nuevos cr\u00e9ditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma cr\u00e9dito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese n\u00famero trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el cr\u00e9dito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentaci\u00f3n inicial hasta que se escritura. As\u00ed se ha quitado la tasaci\u00f3n en algunos casos y se lanzaron canales digitales para que los clientes puedan gestionar los cr\u00e9ditos por la web.<\/li>\n
- Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos.<\/b>\u00a0La volatibilidad cambiaria, la falta de financiaci\u00f3n -cr\u00e9ditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generaci\u00f3n de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcci\u00f3n medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600\/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000\/m2. “Puede ser negocio para quien compr\u00f3 la tierra hace cuatro o cinco a\u00f1os porque lo que le paga la ganancia probablemente sea la diferencia que le hizo a la tierra”, explica Federico Gagliardo, presidente de la desarrolladora Vitrium Capital. Para Ignacio Camps, director de la compa\u00f1\u00eda de servicios inmobiliarios Evoluer, tambi\u00e9n es clave acortar los plazos para escriturar unidades a estrenar o modificar la letra chica para que se pueda instrumentar un cr\u00e9dito para unidades con la \u00faltima revisi\u00f3n de fin de obra. Esto aumentar\u00eda la oferta de unidades apto cr\u00e9dito en forma inmediata y as\u00ed bajar\u00edan los precios de las usadas.<\/li>\n<\/ul>\n
FUENTE: www.lanacion.com.ar <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
El nuevo tipo de cambio modific\u00f3 las reglas de juego: se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un cr\u00e9dito y surge el “d\u00f3lar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":570,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/569"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=569"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/569\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":745,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/569\/revisions\/745"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/570"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=569"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=569"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=569"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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- Baj\u00f3 el costo de la construcci\u00f3n.\u00a0<\/b>El descenso se dio por efecto directo de la devaluaci\u00f3n. Se estima que, en d\u00f3lares, cay\u00f3 20 por ciento en los primeros seis meses del a\u00f1o. “Como consecuencia, los costos de reposici\u00f3n a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y dem\u00e1s costos implicados en su construcci\u00f3n, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarizaci\u00f3n del precio de la tierra en la ciudad”, analiza Rozados. Tabakman alerta que la clave para determinar cu\u00e1nto podr\u00eda durar esta baja estar\u00e1 determinada por el plazo en el que la devaluaci\u00f3n se traslade a precio.<\/li>\n<\/ul>\n
- Se desacelera el aumento de los valores.<\/b>\u00a0En junio el precio medido en d\u00f3lares se increment\u00f3 un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, seg\u00fan datos relevados por Zonaprop. “En los \u00faltimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante”, afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del a\u00f1o, los valores siguieron en alza. En la primera mitad de 2018, el precio medio de las propiedades acumula un incremento de 6.7 por ciento con un metro cuadrado que promedia los US$2532, seg\u00fan datos del mismo relevamiento. “Hasta ahora los valores se mantuvieron s\u00f3lidos pero hay una expectativa de baja”, admite Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la CEDU, la C\u00e1mara que nuclea a las principales desarrolladoras.<\/li>\n
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