{"id":666,"date":"2018-08-14T16:11:44","date_gmt":"2018-08-14T19:11:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/?p=666"},"modified":"2018-08-23T21:05:12","modified_gmt":"2018-08-24T00:05:12","slug":"hay-cambios-en-el-mercado-de-viviendas-de-3-y-4-ambientes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oppel.com.ar\/news\/hay-cambios-en-el-mercado-de-viviendas-de-3-y-4-ambientes\/","title":{"rendered":"Hay cambios en el mercado de viviendas de 3 y 4 ambientes"},"content":{"rendered":"

Tras la devaluaci\u00f3n de la moneda y la baja en los cr\u00e9ditos hipotecarios, \u00bfc\u00f3mo est\u00e1 la situaci\u00f3n de la oferta y la demanda de las viviendas m\u00e1s grandes? \u00bfSe buscan? \u00bfHay disponibles? \u00bfSe venden? \u00bfQui\u00e9nes y c\u00f3mo las compran?<\/i><\/p>\n

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La ca\u00edda de la demanda de cr\u00e9ditos hipotecarios que se registra en los \u00faltimos meses -producto del impacto que significa el incremento de la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar y de las tasas de financiamiento- conlleva una baja general de la actividad inmobiliaria. Pero, adem\u00e1s, se comienzan a vislumbrar cambios en las tipolog\u00edas de las unidades que se logran comercializar.<\/p>\n

En particular, Francisco Altgelt de\u00a0Altgelt Inmobiliaria\u00a0comenta que si bien “la oferta se mantiene, baj\u00f3 un poco la demanda” de los departamentos con tres dormitorios. El br\u00f3ker adjudica este fen\u00f3meno “al enfriamiento del mercado que hubo en los \u00faltimos dos meses” y a que, como “los compradores eran tomadores de cr\u00e9ditos hipotecarios”, fueron los primeros perjudicados con la devaluaci\u00f3n del peso. Seg\u00fan agrega, en los edificios a estrenar ocurre \u2018\u2019algo similar ya que baj\u00f3 bastante la demanda, pero en este caso el precio de los inmuebles es la principal causa\u2019\u2019.<\/p>\n

A \u00e9l se suma Tomas Seeber de\u00a0RG Montes, que afirma que el mercado de tres dormitorios es el que \u2018\u2019m\u00e1s se vio afectado por las turbulencias, principalmente por los problemas con el cr\u00e9dito hipotecario\u2019\u2019. No obstante, asegura que las unidades que est\u00e1n bien tasadas siguen encontrando compradores, si bien se\u00f1ala que “obviamente los plazos de venta son m\u00e1s largos porque los compradores son los que cuentan con todo el dinero para efectivizar la operaci\u00f3n\u2019\u2019.<\/p>\n

De todos modos, Seeber considera que ese sigue siendo el mercado con \u2018\u2019m\u00e1s ritmo de venta debido al ticket\u2019\u2019 y aclara: \u2018\u2019Ven\u00edamos de un primer cuatrimestre en el que ten\u00edamos tres clientes dispuestos a comprar una buena unidad dentro de los 30 d\u00edas de lanzada la comercializaci\u00f3n, a la coyuntura actual en la que el cliente interesado se toma mucho m\u00e1s tiempo para decidir y analiza m\u00e1s variables\u2019\u2019.<\/p>\n

Para Mariano\u00a0Oppel<\/a>, al frente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, hay una fuerte escasez de determinados departamentos de tres y cuatro ambientes, por ende, “a mayores requisitos con mejor calidad, menor oferta y a menor oferta, mayor es el precio\u2019\u2019. El inmobiliario acota: \u2018\u2019Las propuestas de compra (actuales) no son muy diferentes, aunque s\u00ed la predisposici\u00f3n a escucharlas y a negociar por parte de los propietarios. De todos modos, no puede bajar mucho el precio porque tienen que reponer (los desarrolladores). Es decir, venden para comprar. V\u00eda oferta est\u00e1 d\u00e1ndose lo que llamo una correcci\u00f3n de precios dado que se ven\u00eda tasando por arriba del valor de mercado, en una \u00e9poca de mucha demanda y con expectativas exageradas de suba\u2019\u2019.<\/p>\n

PUJA DE PRECIOS<\/strong><\/p>\n

En cuanto a la negociaci\u00f3n en una coyuntura econ\u00f3mica diferente a la que se presentaba hace no mucho tiempo, Altgelt observa que los compradores est\u00e1n haciendo contraofertas cercanas al 10% y que los propietarios o desarrolladores “est\u00e1n aceptando en algunos casos bajar los precios en esos porcentajes\u2019\u2019.<\/p>\n

Por su parte, Oppel afirma que es importante ser realista con los precios, realizar tasaciones serias, sin aplicarle voluntarismo, deseos o necesidades personales ni exceso de expectativas. Pero, advierte que \u2018\u2019esto no significa una baja generalizada de precios ya que determinados productos, por lo escaso o exclusivo que son, cada d\u00eda valen m\u00e1s\u2019\u2019.<\/p>\n

Para Alejandra Covello de\u00a0Covello Propiedades<\/a>, actualmente las negociaciones son activas, pero sin el dinamismo de antes: \u2018Si no se aceptan las ofertas, los compradores oferentes a veces prefieren esperar y se retraen; en consecuencia, no se hace la operaci\u00f3n\u2019\u2019.<\/p>\n

Mientras tanto, para Seeber, es necesario estar cerca tanto del cliente comprador como del vendedor. “Del primero para que entienda que el mercado de oferta no est\u00e1 convalidando bajas sustanciales en los valores ya que en su mayor\u00eda cree que esta correcci\u00f3n cambiaria era necesaria, y realmente no tienen a la fecha apuro econ\u00f3mico en desprenderse de sus activos. Y en cuanto al vendedor, para que comprenda que el escenario cambi\u00f3, que la relaci\u00f3n de poder entre vendedor y comprador se equilibr\u00f3 y que, si tiene hoy un comprador dispuesto a avanzar con una negociaci\u00f3n l\u00f3gica, tiene que extremar los esfuerzos para que la negociaci\u00f3n llegue a buen puerto porque ya no tiene una demanda que empuja con el ritmo de antes\u2019\u2019. Pero concluye: \u2018\u2019En general, cuando ten\u00e9s en ambas puntas clientes racionales y usuarios finales, es decir, que compran para vivir y que venden para comprar otra cosa, las negociaciones prosperan\u2019\u2019.<\/p>\n

PERFIL<\/strong><\/p>\n

En cuanto al p\u00fablico al que se apunta con las operaciones de unidades a estrenar de cuatro ambientes, Altgelt observa que no es un tipo de comprador inversor, sino de consumidor final: \u2018\u2019Los que compran son quienes no encuentran lo que buscan en el mercado del usado y prefieren meterse con algo a estrenar o en pozo. Son muy exigentes con la calidad constructiva y las terminaciones y, por lo general, buscan mudarse para agrandarse porque necesitan un ambiente m\u00e1s. Suelen ser matrimonios de 40 o 50 a\u00f1os\u2019\u2019.<\/p>\n

Oppel advierte que el p\u00fablico est\u00e1 volviendo a ser variado: \u2018\u2019Si bien cuando ocurren movimientos en el mercado, el primero en frenar es el inversor y el atemporal resulta ser siempre quien tiene la necesidad de mudarse (consumidor final), tambi\u00e9n se observa que el inversor argentino es muy r\u00e1pido y pronto descubre que en estos momentos surgen las verdaderas oportunidades y los mejores negocios\u2019\u2019.<\/p>\n

En este sentido, este empresario considera: \u2018\u2019El encarecimiento del cr\u00e9dito y la devaluaci\u00f3n del peso respecto del d\u00f3lar golpe\u00f3 fuerte sobre la base (de la pir\u00e1mide social); en el segmento medio y alto, cayeron los cr\u00e9ditos pero no las operaciones, por lo menos no en la misma medida ya que muchos se financiaban aprovechando la oportunidad pero no por falta de posibilidades. Sin embargo, hay que resaltar que, a pesar de ser un poco m\u00e1s caros, a\u00fan existen l\u00edneas de cr\u00e9dito diversas y accesibles, tanto de los bancos p\u00fablicos como privados\u2019\u2019.<\/p>\n

Covello afirma que los inversores de renta saben que las unidades de tres dormitorios cuentan con una rentabilidad del 1% anual m\u00e1s que aquellas que tienen solo un dormitorio. Y en cuanto a la financiaci\u00f3n, asegura que est\u00e1 en baja y que son pocas las operaciones que se hacen con cr\u00e9ditos: \u2018\u2019Las financiaciones de particulares las vemos en cada caso; negociar hoy una tasa de inter\u00e9s no es f\u00e1cil\u2019\u2019, admite.<\/p>\n

Para Seeber, en general, el p\u00fablico en escenarios de \u2018\u2019turbulencia\u2019\u2019 se divide en dos: \u2018\u2019El del usado es el usuario final, que es el cliente genuino que busca un lugar que se adapte a sus necesidades familiares y laborales, y prioriza desarrollos que le ofrezcan -adem\u00e1s de amenities de calidad y expensas competitivas- espacios propios y comunes que no solo le permitan tener una buena calidad de vida sino tambi\u00e9n desempe\u00f1ar tareas laborales en ambientes c\u00f3modos y amigables. Este cliente negocia condiciones pero siempre antepone sus necesidades a las econ\u00f3micas. Asimismo, hasta abril, el 70% de los casos ven\u00eda con financiamiento bancario; hoy solo el 20% de los clientes vienen de la mano de un pr\u00e9stamo\u2019.<\/p>\n

Este br\u00f3ker considera tambi\u00e9n que en el mercado del inmueble a estrenar, actualmente ingres\u00f3 el usuario final: “Creo que esto se dio porque con los valores de tierra y de construcci\u00f3n (predevaluaci\u00f3n) muy altos, el inversor no vio reflejada la renta futura que pretend\u00eda y esto hizo que los desarrolladores, frente a la baja de demanda del inversor, reformulen sobre todo sus pol\u00edticas de financiamiento para hacer apetecibles sus desarrollos al usuario final. Aquellos desarrolladores que han logrado financiar post posesi\u00f3n o han logrado alg\u00fan acuerdo con bancos, han vendido bien\u2019\u2019.<\/p>\n

En cuanto a los costos, para Altgelt, depende de la zona, \u2018\u2019pero por los altos costos de construcci\u00f3n m\u00e1s la alta incidencia de la tierra, suelen ser propiedades por arriba de los 2.500 d\u00f3lares el metro cuadrado, si bien sigue habiendo ventas en pozo en cuotas con actualizaci\u00f3n CAC o edificios por terminar a precio cerrado”.<\/p>\n

Hacia el final, Oppel aconsej\u00f3: \u2018\u2019Lo que el mercado necesita es estabilidad, previsibilidad, reglas claras, un buen clima de negocios y paz social. Todo esto es imprescindible para que, adem\u00e1s de haber cr\u00e9ditos, la gente los quiera tomar y, de esa manera, retomar la senda del crecimiento en la que ven\u00edamos\u2019\u2019.<\/p>\n

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