Cómo invertir desde el pozo en pesos y lograr rentabilidades aproximadas del 20% en dólares en dos años

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Actualmente se está construyendo a un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 10 años. Quienes entren en este momento a este tipo de desarrollos obtendrán buenos márgenes en los próximos 18/24 meses.

Son tiempos turbulentos para todas las industrias. Y el sector de Real Estate no está exento a los vaivenes de la coyuntura. Sin embargo, hay algunos nichos en el negocio del ladrillo que asoman la nariz. La semana pasada hablamos de la conveniencia del combo lote + casa. Hoy, cinco especialistas analizan los beneficios de comprar desde el pozo.

El costo de la construcción, por el piso

A pocos días de finalizar el mes de agosto, el costo de la construcción es el más bajo de los últimos 10 años. Esto representa una gran oportunidad para quienes invierten en la compra de viviendas desde el pozo. En otras palabras, es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.

“La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban U$S 3500/3800 a U$S 2800/3100; este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos. No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios. Por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%”, considera Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos

¿Invertir en pesos o en dólares?

Las fuentes consultadas coinciden en que más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables. Que tengan experiencia, que desarrollen con capital propio y que tengan reconocimiento en el mercado de cumplimiento de contratos, plazos, calidades, etc.

Más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables.
Más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables.

“Luego si es en pesos o en dólares depende bastante de la economía particular. Si el inversor tiene posibilidad de contar con flujo de ingresos en dólares, conviene en esa moneda. Si el acuerdo que tiene el inversor es en pesos ajustable a un índice de la construcción y por su tranquilidad desea hacerlo en esta moneda, quizá también le sea mejor hacerlo así”, explica Diego Álvarez Espín, inversor, empresario y educador financiero.

Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, “es un muy buen momento porque los valores en dólares son atractivos y la oferta viene comprimiéndose en los últimos años. Además, la alternativa de pagar en pesos actualizado por indice CAC es una herramienta que permite cubrirse de las variaciones vertiginosas del tipo de cambio”.

Las preguntas del millón

Para Álvarez Espín, hay una serie de preguntas que el inversor debe hacerse antes de definir la operación. “Primero que todo pondría foco en el sujeto (el inversor). Entonces: ¿cuánto desea invertir? ¿En qué tipo de inversión se encuentra cómodo? ¿En qué zona? ¿Qué tipo de cliente final cree que comprara el inmueble? ¿En qué plazo cree que se desarrollará toda la inversión? ¿Se lo desea quedar para alquilarlo en el futuro? ¿A qué tipo de público?”.

Hay preguntas que deban hacerse inevitablemente antes de entrar a una operación desde el pozo.
Hay preguntas que deban hacerse inevitablemente antes de entrar a una operación desde el pozo. Foto: Pixabay

También hay una serie de interrogantes con respecto al objeto (el inmueble donde quiere invertir). “Quien lo desarrolla? ¿Tiene experiencia? ¿Tiene respaldo? ¿Desarrolla con capital propio? ¿Se encuentra en una zona de alta demanda? ¿Se encuentra en una zona en crecimiento, consolidada o en declive? ¿Cuál es el costo de la inversión hoy vs. el último año, los últimos 5 años, los últimos 10 años? ¿Cómo evolucionó la zona los últimos 5 años y los últimos 10?. En base a todas esas respuestas uno define mejor que es lo más conveniente para cada inversor o comprador”, argumenta el empresario.

“Siempre conviene ingresar desde el pozo, que es cuando el precio es más bajo y en consecuencia la rentabilidad es mayor, prestando atención al potencial de la zona, la calidad y especialmente quien va a llevar a cabo ese desarrollo. Nosotros recomendamos prestar atención a los barrios que tienen potencial, es decir, que aún no están consolidados y cuentan con ciertas características que lo van a convertir dentro de algunos años en nuevas zonas buscadas en el mercado inmobiliario. En este tipo de inversiones, se le suma el beneficio adicional que surge de la revalorización de esa tierra a lo largo del tiempo”, analiza Daniel Klasmer, Socio Gerente de la desarrolladora Desinar.

¿Qué renta deja hoy un emprendimiento desde el pozo?

La renta del alquiler varía dependiendo la zona, el mercado y el producto inmobiliario. “La inversión en pozo donde se invierte y en 24 meses se vende, es difícil pronosticar, pero atendiendo a que hoy se está construyendo un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 2 años y que la evolución de los costos será a mediano plazo retomar el valor histórico, posiblemente quienes inviertan en este momento obtengan rentabilidades cercanas a un 20% en los próximos 18/24 meses”, pronostica Álvarez Espín.

La inversión desde el pozo permite ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.
La inversión desde el pozo permite ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.

“El hecho concreto es que se está construyendo a un costo 40% menor que el promedio de los últimos 10 años. Ese es un dato objetivo”, concluye.

Rodríguez Nader, asegura que “no sería honesto estimar una renta en momentos de variables macro tan cambiantes y tan distorsivas. Hay que pensar en modelos de capitalización o eventualmente en modelos mixtos de renta más capitalizacióny en ese caso la visión de mediano y largo plazo”.

Según Klasmer, “históricamente la rentabilidad del inversor promedia el 25% medido en dólares, teniendo en cuenta que la duración promedio de una obra es de 24 meses, pudiendo superar ampliamente ese porcentaje dependiendo de las condiciones del mercado tanto en la entrada como en la salida del negocio”.

¿Qué tipo de inversores?

Hay productos en distintas etapas que funcionan para inversiones acotadas o de mayor volumen. “Hay que pensar a mediano y largo plazo, es la única forma de entender realmente que la inversión o la compra de un activo inmobiliario tiene sentido pensándolo así”, sostiene Rodríguez Nader, quien recomienda “siempre invertir con un anticipo que no supere el 50% y cuotas en pesos actualizadas. De esa manera sirve tanto para inversores chicos como para los más grandes”, dice Rodríguez Nader.

Álvarez Espín, en cambio, hace una diferenciación entre tipo de inversores: “si el inversor es habitual y recurrente, quizá se enfoque en aquellos tipos de inmuebles que según su zona posean una mayor diferencia entre la oferta y demanda. Si el inversor es novato en este tipo de decisión, quizá le convenga invertir en productos inmobiliarios más líquidos (unidades más pequeñas como por ejemplo 2 ambientes) en buenas zonas”, afirma el especialista.

¿Cuáles son los segmentos más convenientes?

Históricamente las unidades de dos ambientes fueron siempre las más requeridas, aunque en el contexto actual como en cualquier otra crisis los monoambientes y estudios comienzan a tomar impulso. “Esto último cobra aún más fuerza con la tendencia de los últimos años en las grandes ciudades, en las cuales las nuevas generaciones prefieren edificios con departamentos más chicos donde se comparte la vida y el trabajo, incorporando mayor cantidad de espacios de uso común y actividades sociales”, concluye Klasmer.

Fuente: Ámbito

Precios de propiedades: aseguran que registraron la mayor baja en 11 años

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Es para los precios en dólares en la ciudad de Buenos Aires, según los datos relevados por una consultora privada.

El impacto de la pandemia y la crisis económica en el sector inmobiliario, con números de operaciones de venta en su piso histórico, se refleja cada vez más en los precios. En la ciudad de Buenos Aires, los valores en en dólares a los que se publican los departamentos a la venta —usados de dos y tres ambientes— mostraron una baja del 6,7% en promedio en el último trimestre.

Los datos corresponden al relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario. Según el último informe, los precios de las propiedades registran en noviembre un descenso del 16,7% en la comparación con el mismo mes del año pasado. La baja del último trimestre es la más fuerte que se observa desde el trimestre junio, julio y agosto de 2009, hace más de 11 años.

El valor del metro cuadrado promedio de un departamento usado se ubicó en noviembre en USD 1.870

El valor del metro cuadrado promedio de un departamento usado —calidad estándar, sin amenities— en base al relevamiento trimestral de Reporte Inmobiliario se ubicó en noviembre en USD 1.870. La caída alcanza el 22,09% si se compara el valor actual con los USD 2.400 correspondientes a febrero de 2019, donde se registró el pico. El último trimestre es el séptimo de caídas consecutivas.

“A partir de la profundización de la crisis por la pandemia y la cuarentena y las sucesivas devaluaciones comenzaron a hacerse más evidentes los ajustes de los valores iniciales de publicación con caídas interanuales de dos dígitos. Esa cuestión había mostrado una inflexibilidad mucho mayor hasta comienzos de este año a pesar de que ya se venia arrastrando una fuerte contracción de demanda en el mercado”, explicó José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.

Fuente: Reporte inmobiliario

Con todo, se trata de los precios de publicación de las propiedades y, en algunos casos, puede haber algunas rebajas negociadas con los propietarios en el cierre de la operación. “Las rebajas, en esos casos, dependen de cada caso puntual y qué tan bien tasada está inicialmente cada propiedad. Cuando la propiedad que se oferta parte con un valor sincerado con relación al contexto actual, el margen de contraoferta se estrecha con relación a aquellas que no lo están. Mucha cantidad de oferta aun viene arrastrando valores por inercia que no se adecuaron a la magnitud de la devaluación sufrida y son solo referenciales”, agregó Rozados.

En el sector, la pregunta es cuánto más podrán bajar los valores de las unidades en la ciudad de Buenos Aires, ya que consideran que frente a la peor crisis económica e inmobiliaria de la historia aun no se retrajeron tanto. Y qué pasará finalmente una vez que la economía local comience a estabilizarse.

Ventas en caída

Más allá de la pandemia, el sector inmobiliario ya acumula más de dos años consecutivos de caída interanual. En septiembre pasado, se registró el mejor mes para la actividad en lo que va de 2020: en total, se concretaron más de 2.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteño.

Sin embargo, esta cifra representó una baja de 24% en comparación con la cantidad de escrituras registradas en el mismo mes del año pasado. Y en lo que va del año, la cantidad de escrituras llevan una baja del 56,7% en relación con el mismo período de 2019.

El sector inmobiliario ya acumula más de dos años consecutivos de caída interanual (Adrián Escandar)
El sector inmobiliario ya acumula más de dos años consecutivos de caída interanual (Adrián Escandar)

“Tenemos dos claras lecturas de los últimos datos: septiembre fue el mejor mes de 2020, pero no podemos dejar de ver que son 28 meses de caída interanual y estos 9 meses del período actual son una baja del 56% respecto al mismo tiempo de 2019, que ya era el peor registro de nuestra serie histórica”, señaló Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En el sector esperan con expectativas positivas dos proyectos de ley impulsados por el Gobierno, con los que busca reactivar la actividad de la construcción, que contemplan la implementación de incentivos fiscales para el sector y medidas para favorecer el acceso al crédito hipotecario.

Fuente: Infobae

Esta iniciatiativa fue apoyada por referentes y Cámaras del sector, aunque destacan la importancia de que se tengan en cuenta algunas modificaciones para garantizar un mayor éxito del blanqueo en la coyuntura económica y política actual.

Blanqueo para la construcción: un proyecto que entusiasma a los desarrolladores inmobiliarios

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Hace dos semanas, el Gobierno envió al Congreso un proyecto de ley para reactivar la construcción a través de un blanqueo de capitales, esta iniciativa fue recibida con un gran interés por parte de los empresarios del sector.

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El actual costo de la construcción es favorable a la inversión, pero también es necesario un reacomodamiento del precio de las propiedades al nivel de ingresos.

El costo de la construcción, en el nivel más bajo de los últimos 15 años

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Esa podría ser la base de la recuperación del sector, si se estabiliza el dólar y se reduce la brecha, se analizó en un evento de Reporte Inmobiliario. Pero la disparidad entre la evolución del salario y el precio del metro cuadrado exigirá un fuerte realineamiento para destrabar la compra-venta

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Mercado inmobiliario: La suba del dólar presiona los precios de los inmuebles hacia la baja

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Los valores ya acumulan una caída de dos dígitos en el último año y ahora, con la apreciación del tipo de cambio, la tendencia podría profundizarse.

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Propiedades en dólares: la historia olvidada que juega en contra del Gobierno

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Cuando se instauró el cepo cambiario en 2011 la entonces presidenta del Banco Central y actual titular de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont, dijo que era “un paso adelante en la pesificación del mercado inmobiliario”. Eso no sucedió, salvo para el caso de las obras en pozo que se pagan parcialmente en moneda local. Hace unos días con el nuevo cepo endurecido, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, volvió a la carga y afirmó que “no hay ninguna razón para que el metro cuadrado esté vinculado al dólar”.

La historia argentina muestra que la dolarización comenzó a mediados de los ’70 como una forma de tener una cotización estable de los inmuebles, sobre todo después del Rodrigazo y, desde entonces, la divisa norteamericana se instauró como la unidad de valor del mercado y no pudo ser reemplazada por ninguna otra.

“Esto empieza de manera incipiente a partir del Rodrigazo. La fuerte devaluación que promovió el ministro de Economía Celestino Rodrigo en el ’75 para tratar de corregir inconsistencias en el tipo de cambio deparó en un salto inflacionario muy alto y rápido (la inflación llegó a un 777% anual). Entonces, a partir de eso y después con el gobierno militar, se afianzó la dolarización como una forma de no estar actualizando el valor en pesos, mes a mes, o incluso hasta más rápido”, afirmó José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, en diálogo con LA NACION.

De acuerdo con él, el dólar se tomó como unidad de medida para decir “esto vale tanto”, pero luego también se instrumentó como medio de pago, es decir que se empezaron a pedir esos dólares en la mesa de escrituración.

El primer aviso de una propiedad a la venta en dólares en el diario LA NACION apareció el 16 de julio de 1977, de acuerdo con una investigación de los sociólogos Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña. Sin embargo, también el presidente de la Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano de la República Argentina (Cavera), Ricardo Andino, dijo que el fenómeno empezó antes con el shock inflacionario.

“El proceso inflacionario en la Argentina viene de muy lejos y muchos ven su inicio en la segunda parte de la década del ’40, pero, de todas formas, el proceso era lo suficientemente lento, aunque sostenido, como para ser detectado y ‘saltar’ a tiempo. El Rodrigazo operó como un shock, fue un primer fenómeno súbito y conmocionante que advirtió a todos lo que pasaría con sus bienes si cada uno no se defendía de la inflación”, explicó, y dijo que la forma de salvaguardar el bien más preciado de una familia -su casa- fue acudir al procedimiento de valuarla relacionándola con otro bien que no perdiera su valor.

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Fuente: LA NACION

“Ese bien fue el dólar, que al beneficio de ser una moneda -y que por serlo gozaba de aceptación general y de circulación fluida- agregaba el de ser estable. En definitiva, los inmuebles se llevan bien con el dólar porque ambos, en el tiempo, demostraron ser un matrimonio, si se quiere de conveniencia, pero sin duda perdurable desde que juntos soportaron con éxito la corrosión cotidiana y continua de sus respectivos valores”, agregó.

Con todo, Andino dijo que sería deseable que las propiedades se expresen en pesos, pero, para que ello ocurra, el peso tendría que ser “confiable, estable y previsible, y resulta que la inflación atenta contra las virtudes esperables de una moneda”.

Y justamente fue otro salto de la inflación el que puso recientemente fin a un instrumento que buscaba ser una unidad de medida para el mercado inmobiliario: la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Impulsada por el gobierno de Mauricio Macri como una forma de indexación de los créditos hipotecarios, la UVA se pensó en un momento también como una forma de valuar a las propiedades, ya que si los créditos eran en esa unidad, se podía empezar a desdolarizar el mercado al escriturar las propiedades compradas con esos préstamos también en esa unidad de medida.

“Alcanzó que la inflación volviera por sus fueros y el salario se deteriorara para que el sistema fuera ferozmente impugnado ante la dificultad y, a veces, la imposibilidad de pagar las cuotas ajustadas”, opinó Andino, y dijo que, quienes operan en el sector, observan y sacan experiencias de estos derroteros que profundizan la desconfianza en el peso y también minan la credibilidad y sustentabilidad de los sistemas de ajuste.

“En definitiva, es difícil sostener hasta los regímenes de ajustes de valores inmobiliarios si la economía sigue siendo inflacionaria y la diferencia entre salarios y precios no logra estabilizarse en ecuaciones razonables”, cerró.

¿La fórmula HogAr?

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, dijo que la valuación en dólares de las propiedades en Capital Federal se da sobre todo para los inmuebles usados, ya que culturalmente se buscó una moneda fuerte y estable, mientras que, para las obras nuevas, se habla en pesos ajustados por el índice CAC de la Cámara de la Construcción.

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Fuente: Archivo – Crédito: La Nación

Por otro lado, dijo que en el Interior es normal financiar en pesos terrenos, casas y hasta departamentos, aunque sería recomendable tener una unidad de valor.

“En construcción y en terrenos usan el CAC, y ahora, con el decreto 643, se abre la posibilidad sobre todo en el interior y para el fraccionamiento de terrenos de utilizar la fórmula HogAr que sigue al Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Se puede hablar en pesos, pero hay que construir confianza”, finalizó.

Fuente: La Nación