El decreto que congeló los alquileres y renovaba automáticamente los contratosdurante un año está fuera de juego. Con la medida que duró hasta el 31 de marzo, el Gobierno buscó minimizar los riesgos de desalojos en un escenario en el que la pandemia profundizó la crisis económica del país.
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Aseguran que el repunte se debe a la calma del dólar y a una demanda muy contenida que empieza a despertar. Hay más oferta por unidades que dejaron de alquilarse para salir a la venta.
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Después de un 2020 donde la compraventa de viviendas se desplomó dramáticamente, en diciembre hubo una recuperación. ¿Qué conviene hacer ahora?
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Durante todo el 2020 su stock se mantuvo prácticamente en el mismo nivel, pese a un alza de precios del 36,1%. Los bancos no los ofrecen y los clientes no califican por pérdida de salario real en dólares.
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El 31 de enero vence el congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios y prendarios que se indexan por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y que por razones electorales fueron congeladas en agosto del 2019 y luego en marzo del año pasado, a raíz de la pandemia.
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Los expertos tienen sugerencias para los distintos tipos de inversor. Hay opciones para todos los bolsillo. Coinciden en que es un buen momento para entrar
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Se multiplican las alternativas de inversión tanto para quienes consideran al ladrillo como una reserva de valor o buscan un cambio de estilo de vida
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A seis meses de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, el Banco Central (BCRA) elaboró el índice según el cual deberán actualizarse los Contratos de Locación (tal como los establece la norma sancionada en junio): de acuerdo con la entidad financiera, que tiene en cuenta la inflación y la evolución de los salarios, los alquileres deberían acumular una suba del 14% en el último semestre.
Según el artículo 14 de la Ley 27.551, los alquileres sólo podrán ajustarse de forma anual en base al índice que elabora mensualmente el BCRA, el cual está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Sin embargo, cabe destacar que como el aumento es una vez al año y la normativa comenzó a regir el 1 de julio de 2020, el índice de actualización deberá ajustarse por primera vez en julio de este año para los contratos que se firmaron a partir de dicha fecha.
Con la entrada en vigencia de la ley, los precios de los alquileres no han hecho otra cosa que escalar. De acuerdo con el último Index elaborado por Zonaprop, en los últimos seis meses los valores ajustaron a una velocidad de 83% anual, la mayor de la serie histórica calculando desde el 2012. “Al establecer una nueva metodología de ajuste del valor del alquiler, pasando a ser de una actualización semestral a una anual y basado en un porcentaje que no definís vos sino el Estado, generó que los propietarios que tenían que renovar contratos ajustaran fuertemente los valores”, explicó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
En la comparación anual de lo que fue el 2020, el Index de Zonaprop acumuló en 12 meses una escalada histórica de precios del 62% en la ciudad de Buenos Aires. Desde el motor inmobiliario Invertire, que utilizó la misma calculadora que el BCRA, aseguran que el índice oficial – de haber estado en vigencia – debería haber acumulado un 30% total el año pasado: la mitad. Pero, si se compara con otros años, la realidad es muy distinta. En 2019 el Index de Zonaprop registró una crecida de precios del 33%, mientras que el índice del Banco Central debería haber sido del 44% e incluso en 2018 se hubiesen posicionado ambos indicadores en un 35%. “Esto es porque hubo un cimbronazo. Cuando se sanciona la ley y se aplica la indexación del BCRA, sabiendo que el alquiler va a estar planchado por un año y conociendo que tenemos una inflación galopante, el locador aumentó los valores porque quiso resguardarse”, analizó por su parte Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y socio del estudio Abatti & Rocca Abogados.
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La incertidumbre es uno de los puntos más conflictivos de la ley. “La diferencia es que antes se fijaba un alquiler y podía llegar a quedar más bajo que la inflación, pero por lo menos había previsibilidad. Lo mismo ocurría con los inquilinos, sabían que en seis meses les iban a ajustar un 15% y que dentro de un año el alquiler iba a ser de cierto monto. En cambio, ahora ni el locador ni el locatario saben”, agregó Abatti.
De acuerdo a los analistas del sector, otra de las grandes fallas del índice es su anualización. Por un lado, los propietarios tienen congelados sus precios durante un año entero a pesar de la inflación mensual. Por el otro, los inquilinos tienen que pagar de un mes para otro todo el aumento acumulado. “Con esta reglamentación, si al cabo de un año el índice dice que aumentó un 30%, un alquiler de $20.000 salta a $26.000 de golpe. Hay que ver que pasa este año con la inflación. Pero hasta julio no vamos a tener la foto completa”, acotó Bryn.
El viernes pasado el diputado neuquino del PRO Francisco Sánchez anunció por las redes sociales que presentará un proyecto para “derogar la socialista ley de alquileres” en cuanto se retome el período de sesiones ordinarias. En diálogo con LA NACION, el legislador indicó que quienes votaron su aprobación en junio pasado “no comprenden lo que está pasando en el mercado inmobiliario de la Argentina”.
En los próximos días vamos a presentar un proyecto para derogar la socialista ley de alquileres.— Francisco Sánchez ?? (@fsancheznqn) January 8, 2021
“Este es un proyecto de ley que pone a los propietarios de los inmuebles como si fuesen los malos y al inquilino como si fuese la víctima. Los legisladores se vistieron de Robin Hood y se pusieron a repartir todos los beneficios para los inquilinos pero eso, en definitiva, terminó perjudicando a los propios locatarios. Lo que produjo su reglamentación es todo lo que se predecía que iba a pasar: los legisladores y senadores que lo acompañaron recibieron todas las advertencias del mundo. A veces pasa que hay buenas intenciones, pero falta una real comprensión de lo que pasa en el mercado que termina generando estas cosas”, consideró Sánchez.
Para el diputado, uno de los grandes problemas de la Argentina es que no hay una “buena política crediticia y con estas leyes que son sobreintervencionistas se termina desalentando a los propietarios y la oferta se achica. Más allá de los ajustes que se puedan hacer, considero que hay que derogar esta ley. En todo caso, habrá que trabajar en una mejor que tenga algunos aspectos de esta, como el tema de las garantías”, concluyó.
El diputado Federico Fagioli, del Frente de Todos, presentó un proyecto de ley en el Congreso para suspender por 24 meses los desalojos de viviendas por falta de pago de los alquileres. La iniciativa se encuentra en el marco de la disputa por la extensión del congelamiento de alquileres, que vence el próximo 31 de enero.
La medida busca dar un freno a la ejecución de las sentencias judiciales que tengan como objetivo el desalojo de inmuebles con destino de vivienda, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en alquiler.
Por Melisa Reinhold
Fuente: La Nación
Actualmente se está construyendo a un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 10 años. Quienes entren en este momento a este tipo de desarrollos obtendrán buenos márgenes en los próximos 18/24 meses.
Son tiempos turbulentos para todas las industrias. Y el sector de Real Estate no está exento a los vaivenes de la coyuntura. Sin embargo, hay algunos nichos en el negocio del ladrillo que asoman la nariz. La semana pasada hablamos de la conveniencia del combo lote + casa. Hoy, cinco especialistas analizan los beneficios de comprar desde el pozo.
A pocos días de finalizar el mes de agosto, el costo de la construcción es el más bajo de los últimos 10 años. Esto representa una gran oportunidad para quienes invierten en la compra de viviendas desde el pozo. En otras palabras, es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.
“La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban U$S 3500/3800 a U$S 2800/3100; este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos. No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios. Por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%”, considera Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos
Las fuentes consultadas coinciden en que más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables. Que tengan experiencia, que desarrollen con capital propio y que tengan reconocimiento en el mercado de cumplimiento de contratos, plazos, calidades, etc.
“Luego si es en pesos o en dólares depende bastante de la economía particular. Si el inversor tiene posibilidad de contar con flujo de ingresos en dólares, conviene en esa moneda. Si el acuerdo que tiene el inversor es en pesos ajustable a un índice de la construcción y por su tranquilidad desea hacerlo en esta moneda, quizá también le sea mejor hacerlo así”, explica Diego Álvarez Espín, inversor, empresario y educador financiero.
Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, “es un muy buen momento porque los valores en dólares son atractivos y la oferta viene comprimiéndose en los últimos años. Además, la alternativa de pagar en pesos actualizado por indice CAC es una herramienta que permite cubrirse de las variaciones vertiginosas del tipo de cambio”.
Para Álvarez Espín, hay una serie de preguntas que el inversor debe hacerse antes de definir la operación. “Primero que todo pondría foco en el sujeto (el inversor). Entonces: ¿cuánto desea invertir? ¿En qué tipo de inversión se encuentra cómodo? ¿En qué zona? ¿Qué tipo de cliente final cree que comprara el inmueble? ¿En qué plazo cree que se desarrollará toda la inversión? ¿Se lo desea quedar para alquilarlo en el futuro? ¿A qué tipo de público?”.
También hay una serie de interrogantes con respecto al objeto (el inmueble donde quiere invertir). “Quien lo desarrolla? ¿Tiene experiencia? ¿Tiene respaldo? ¿Desarrolla con capital propio? ¿Se encuentra en una zona de alta demanda? ¿Se encuentra en una zona en crecimiento, consolidada o en declive? ¿Cuál es el costo de la inversión hoy vs. el último año, los últimos 5 años, los últimos 10 años? ¿Cómo evolucionó la zona los últimos 5 años y los últimos 10?. En base a todas esas respuestas uno define mejor que es lo más conveniente para cada inversor o comprador”, argumenta el empresario.
“Siempre conviene ingresar desde el pozo, que es cuando el precio es más bajo y en consecuencia la rentabilidad es mayor, prestando atención al potencial de la zona, la calidad y especialmente quien va a llevar a cabo ese desarrollo. Nosotros recomendamos prestar atención a los barrios que tienen potencial, es decir, que aún no están consolidados y cuentan con ciertas características que lo van a convertir dentro de algunos años en nuevas zonas buscadas en el mercado inmobiliario. En este tipo de inversiones, se le suma el beneficio adicional que surge de la revalorización de esa tierra a lo largo del tiempo”, analiza Daniel Klasmer, Socio Gerente de la desarrolladora Desinar.
La renta del alquiler varía dependiendo la zona, el mercado y el producto inmobiliario. “La inversión en pozo donde se invierte y en 24 meses se vende, es difícil pronosticar, pero atendiendo a que hoy se está construyendo un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 2 años y que la evolución de los costos será a mediano plazo retomar el valor histórico, posiblemente quienes inviertan en este momento obtengan rentabilidades cercanas a un 20% en los próximos 18/24 meses”, pronostica Álvarez Espín.
“El hecho concreto es que se está construyendo a un costo 40% menor que el promedio de los últimos 10 años. Ese es un dato objetivo”, concluye.
Rodríguez Nader, asegura que “no sería honesto estimar una renta en momentos de variables macro tan cambiantes y tan distorsivas. Hay que pensar en modelos de capitalización o eventualmente en modelos mixtos de renta más capitalizacióny en ese caso la visión de mediano y largo plazo”.
Según Klasmer, “históricamente la rentabilidad del inversor promedia el 25% medido en dólares, teniendo en cuenta que la duración promedio de una obra es de 24 meses, pudiendo superar ampliamente ese porcentaje dependiendo de las condiciones del mercado tanto en la entrada como en la salida del negocio”.
Hay productos en distintas etapas que funcionan para inversiones acotadas o de mayor volumen. “Hay que pensar a mediano y largo plazo, es la única forma de entender realmente que la inversión o la compra de un activo inmobiliario tiene sentido pensándolo así”, sostiene Rodríguez Nader, quien recomienda “siempre invertir con un anticipo que no supere el 50% y cuotas en pesos actualizadas. De esa manera sirve tanto para inversores chicos como para los más grandes”, dice Rodríguez Nader.
Álvarez Espín, en cambio, hace una diferenciación entre tipo de inversores: “si el inversor es habitual y recurrente, quizá se enfoque en aquellos tipos de inmuebles que según su zona posean una mayor diferencia entre la oferta y demanda. Si el inversor es novato en este tipo de decisión, quizá le convenga invertir en productos inmobiliarios más líquidos (unidades más pequeñas como por ejemplo 2 ambientes) en buenas zonas”, afirma el especialista.
Históricamente las unidades de dos ambientes fueron siempre las más requeridas, aunque en el contexto actual como en cualquier otra crisis los monoambientes y estudios comienzan a tomar impulso. “Esto último cobra aún más fuerza con la tendencia de los últimos años en las grandes ciudades, en las cuales las nuevas generaciones prefieren edificios con departamentos más chicos donde se comparte la vida y el trabajo, incorporando mayor cantidad de espacios de uso común y actividades sociales”, concluye Klasmer.
Fuente: Ámbito