Los múltiples servicios sumados a la atracción del verde y los buenos accesos, hacen de la localidad uno de los lugares con mayor crecimiento en todo el Gran Buenos Aires.
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Según datos del portal ZonaProp, marzo registró un récord de 103.000 avisos publicados de propiedades en venta en Capital Federal. ¿A qué se debe este sobre stock de oferta?, ¿puede ser una oportunidad?, ¿qué es lo que se está vendiendo?
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Aseguran que el repunte se debe a la calma del dólar y a una demanda muy contenida que empieza a despertar. Hay más oferta por unidades que dejaron de alquilarse para salir a la venta.
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Después de un 2020 donde la compraventa de viviendas se desplomó dramáticamente, en diciembre hubo una recuperación. ¿Qué conviene hacer ahora?
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Durante todo el 2020 su stock se mantuvo prácticamente en el mismo nivel, pese a un alza de precios del 36,1%. Los bancos no los ofrecen y los clientes no califican por pérdida de salario real en dólares.
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El 31 de enero vence el congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios y prendarios que se indexan por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y que por razones electorales fueron congeladas en agosto del 2019 y luego en marzo del año pasado, a raíz de la pandemia.
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Los expertos tienen sugerencias para los distintos tipos de inversor. Hay opciones para todos los bolsillo. Coinciden en que es un buen momento para entrar
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Se multiplican las alternativas de inversión tanto para quienes consideran al ladrillo como una reserva de valor o buscan un cambio de estilo de vida
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Actualmente se está construyendo a un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 10 años. Quienes entren en este momento a este tipo de desarrollos obtendrán buenos márgenes en los próximos 18/24 meses.
Son tiempos turbulentos para todas las industrias. Y el sector de Real Estate no está exento a los vaivenes de la coyuntura. Sin embargo, hay algunos nichos en el negocio del ladrillo que asoman la nariz. La semana pasada hablamos de la conveniencia del combo lote + casa. Hoy, cinco especialistas analizan los beneficios de comprar desde el pozo.
A pocos días de finalizar el mes de agosto, el costo de la construcción es el más bajo de los últimos 10 años. Esto representa una gran oportunidad para quienes invierten en la compra de viviendas desde el pozo. En otras palabras, es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.
“La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban U$S 3500/3800 a U$S 2800/3100; este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos. No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios. Por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%”, considera Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos
Las fuentes consultadas coinciden en que más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables. Que tengan experiencia, que desarrollen con capital propio y que tengan reconocimiento en el mercado de cumplimiento de contratos, plazos, calidades, etc.
“Luego si es en pesos o en dólares depende bastante de la economía particular. Si el inversor tiene posibilidad de contar con flujo de ingresos en dólares, conviene en esa moneda. Si el acuerdo que tiene el inversor es en pesos ajustable a un índice de la construcción y por su tranquilidad desea hacerlo en esta moneda, quizá también le sea mejor hacerlo así”, explica Diego Álvarez Espín, inversor, empresario y educador financiero.
Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, “es un muy buen momento porque los valores en dólares son atractivos y la oferta viene comprimiéndose en los últimos años. Además, la alternativa de pagar en pesos actualizado por indice CAC es una herramienta que permite cubrirse de las variaciones vertiginosas del tipo de cambio”.
Para Álvarez Espín, hay una serie de preguntas que el inversor debe hacerse antes de definir la operación. “Primero que todo pondría foco en el sujeto (el inversor). Entonces: ¿cuánto desea invertir? ¿En qué tipo de inversión se encuentra cómodo? ¿En qué zona? ¿Qué tipo de cliente final cree que comprara el inmueble? ¿En qué plazo cree que se desarrollará toda la inversión? ¿Se lo desea quedar para alquilarlo en el futuro? ¿A qué tipo de público?”.
También hay una serie de interrogantes con respecto al objeto (el inmueble donde quiere invertir). “Quien lo desarrolla? ¿Tiene experiencia? ¿Tiene respaldo? ¿Desarrolla con capital propio? ¿Se encuentra en una zona de alta demanda? ¿Se encuentra en una zona en crecimiento, consolidada o en declive? ¿Cuál es el costo de la inversión hoy vs. el último año, los últimos 5 años, los últimos 10 años? ¿Cómo evolucionó la zona los últimos 5 años y los últimos 10?. En base a todas esas respuestas uno define mejor que es lo más conveniente para cada inversor o comprador”, argumenta el empresario.
“Siempre conviene ingresar desde el pozo, que es cuando el precio es más bajo y en consecuencia la rentabilidad es mayor, prestando atención al potencial de la zona, la calidad y especialmente quien va a llevar a cabo ese desarrollo. Nosotros recomendamos prestar atención a los barrios que tienen potencial, es decir, que aún no están consolidados y cuentan con ciertas características que lo van a convertir dentro de algunos años en nuevas zonas buscadas en el mercado inmobiliario. En este tipo de inversiones, se le suma el beneficio adicional que surge de la revalorización de esa tierra a lo largo del tiempo”, analiza Daniel Klasmer, Socio Gerente de la desarrolladora Desinar.
La renta del alquiler varía dependiendo la zona, el mercado y el producto inmobiliario. “La inversión en pozo donde se invierte y en 24 meses se vende, es difícil pronosticar, pero atendiendo a que hoy se está construyendo un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 2 años y que la evolución de los costos será a mediano plazo retomar el valor histórico, posiblemente quienes inviertan en este momento obtengan rentabilidades cercanas a un 20% en los próximos 18/24 meses”, pronostica Álvarez Espín.
“El hecho concreto es que se está construyendo a un costo 40% menor que el promedio de los últimos 10 años. Ese es un dato objetivo”, concluye.
Rodríguez Nader, asegura que “no sería honesto estimar una renta en momentos de variables macro tan cambiantes y tan distorsivas. Hay que pensar en modelos de capitalización o eventualmente en modelos mixtos de renta más capitalizacióny en ese caso la visión de mediano y largo plazo”.
Según Klasmer, “históricamente la rentabilidad del inversor promedia el 25% medido en dólares, teniendo en cuenta que la duración promedio de una obra es de 24 meses, pudiendo superar ampliamente ese porcentaje dependiendo de las condiciones del mercado tanto en la entrada como en la salida del negocio”.
Hay productos en distintas etapas que funcionan para inversiones acotadas o de mayor volumen. “Hay que pensar a mediano y largo plazo, es la única forma de entender realmente que la inversión o la compra de un activo inmobiliario tiene sentido pensándolo así”, sostiene Rodríguez Nader, quien recomienda “siempre invertir con un anticipo que no supere el 50% y cuotas en pesos actualizadas. De esa manera sirve tanto para inversores chicos como para los más grandes”, dice Rodríguez Nader.
Álvarez Espín, en cambio, hace una diferenciación entre tipo de inversores: “si el inversor es habitual y recurrente, quizá se enfoque en aquellos tipos de inmuebles que según su zona posean una mayor diferencia entre la oferta y demanda. Si el inversor es novato en este tipo de decisión, quizá le convenga invertir en productos inmobiliarios más líquidos (unidades más pequeñas como por ejemplo 2 ambientes) en buenas zonas”, afirma el especialista.
Históricamente las unidades de dos ambientes fueron siempre las más requeridas, aunque en el contexto actual como en cualquier otra crisis los monoambientes y estudios comienzan a tomar impulso. “Esto último cobra aún más fuerza con la tendencia de los últimos años en las grandes ciudades, en las cuales las nuevas generaciones prefieren edificios con departamentos más chicos donde se comparte la vida y el trabajo, incorporando mayor cantidad de espacios de uso común y actividades sociales”, concluye Klasmer.
Fuente: Ámbito
Es para los precios en dólares en la ciudad de Buenos Aires, según los datos relevados por una consultora privada.
El impacto de la pandemia y la crisis económica en el sector inmobiliario, con números de operaciones de venta en su piso histórico, se refleja cada vez más en los precios. En la ciudad de Buenos Aires, los valores en en dólares a los que se publican los departamentos a la venta —usados de dos y tres ambientes— mostraron una baja del 6,7% en promedio en el último trimestre.
Los datos corresponden al relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario. Según el último informe, los precios de las propiedades registran en noviembre un descenso del 16,7% en la comparación con el mismo mes del año pasado. La baja del último trimestre es la más fuerte que se observa desde el trimestre junio, julio y agosto de 2009, hace más de 11 años.
El valor del metro cuadrado promedio de un departamento usado se ubicó en noviembre en USD 1.870
El valor del metro cuadrado promedio de un departamento usado —calidad estándar, sin amenities— en base al relevamiento trimestral de Reporte Inmobiliario se ubicó en noviembre en USD 1.870. La caída alcanza el 22,09% si se compara el valor actual con los USD 2.400 correspondientes a febrero de 2019, donde se registró el pico. El último trimestre es el séptimo de caídas consecutivas.
“A partir de la profundización de la crisis por la pandemia y la cuarentena y las sucesivas devaluaciones comenzaron a hacerse más evidentes los ajustes de los valores iniciales de publicación con caídas interanuales de dos dígitos. Esa cuestión había mostrado una inflexibilidad mucho mayor hasta comienzos de este año a pesar de que ya se venia arrastrando una fuerte contracción de demanda en el mercado”, explicó José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.
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Con todo, se trata de los precios de publicación de las propiedades y, en algunos casos, puede haber algunas rebajas negociadas con los propietarios en el cierre de la operación. “Las rebajas, en esos casos, dependen de cada caso puntual y qué tan bien tasada está inicialmente cada propiedad. Cuando la propiedad que se oferta parte con un valor sincerado con relación al contexto actual, el margen de contraoferta se estrecha con relación a aquellas que no lo están. Mucha cantidad de oferta aun viene arrastrando valores por inercia que no se adecuaron a la magnitud de la devaluación sufrida y son solo referenciales”, agregó Rozados.
En el sector, la pregunta es cuánto más podrán bajar los valores de las unidades en la ciudad de Buenos Aires, ya que consideran que frente a la peor crisis económica e inmobiliaria de la historia aun no se retrajeron tanto. Y qué pasará finalmente una vez que la economía local comience a estabilizarse.
Ventas en caída
Más allá de la pandemia, el sector inmobiliario ya acumula más de dos años consecutivos de caída interanual. En septiembre pasado, se registró el mejor mes para la actividad en lo que va de 2020: en total, se concretaron más de 2.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteño.
Sin embargo, esta cifra representó una baja de 24% en comparación con la cantidad de escrituras registradas en el mismo mes del año pasado. Y en lo que va del año, la cantidad de escrituras llevan una baja del 56,7% en relación con el mismo período de 2019.
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“Tenemos dos claras lecturas de los últimos datos: septiembre fue el mejor mes de 2020, pero no podemos dejar de ver que son 28 meses de caída interanual y estos 9 meses del período actual son una baja del 56% respecto al mismo tiempo de 2019, que ya era el peor registro de nuestra serie histórica”, señaló Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
En el sector esperan con expectativas positivas dos proyectos de ley impulsados por el Gobierno, con los que busca reactivar la actividad de la construcción, que contemplan la implementación de incentivos fiscales para el sector y medidas para favorecer el acceso al crédito hipotecario.
Fuente: Infobae