Ley de alquileres: ¿qué impacto tendría en los precios?

Esta semana el Senado planeaba tratar la nueva ley de alquileres pero la oposición se negó a dar los dos tercios y bloqueó el tratamiento sobre tablas de la norma que introduce nuevas regulaciones.

El proyecto que lleva un largo tiempo de tratamiento en el Parlamento había recibido media sanción en la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, después de extensas negociaciones entre los políticos bajo la resistencia de asociaciones de propietarios, cámaras inmobiliarias y de colegios profesionales.

Mientras, las asociaciones de inquilinos festejan la posibilidad de que el Congreso apruebe la nueva norma porque les permite lograr un “sistema de actualización de precios objetivo”.

Del otro lado, los propietarios y brokers tienen sus reparos: insisten en que cada vez que se intervino y reguló el mercado, los resultados fueron contrarios a lo que se intentó cambiar. Por caso, en la década del 20 se dispuso el congelamiento de los precios de los alquileres y se limitaron los desalojos a través de una modificación en el Código Civil; en los 40, se volvieron a congelar los contratos, además de prorrogarse. Y a través del decreto1580 de 1943 se dispuso una rebaja que iba del 5 al 20% para los alquileres y se frenaron los desalojos por incumplimiento de los pagos. Luego sobre fines de esa década se sancionó la ley de Propiedad Horizontal que le otorgaba a los inquilinos la prioridad para comprar la propiedad que alquilaban. “Fue un momento en el que los inquilinos se quedaron en las propiedades pagando monedas”, recuerda Armando Pepe, titular del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba) y agrega: “Siempre que quisieron intervenir en el tema de los alquileres, el mercado se mete para adentro como un caracol y se retrae la oferta”.

Más allá de las distintas posiciones, hay un dilema que quita el sueño a los inquilinos: ¿la ley podría generar un aumento de los alquileres?

En el sector aseguran que sí. Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades responde que siempre “en el mediano y largo plazo, las regulaciones impactan en el bolsillo de los inquilinos”.

La nueva ley le genera incertidumbre los propietarios, razón por la que buscarán cubrirse exigiendo un monto de alquiler inicial superior. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, opina que enfocar el problema como si el propietario fuera el enemigo genera fricciones y miedos. “Es una ley que perjudica al que tenés que estimular para poner el departamento en alquiler y, si no hay departamentos, no hay mercado. Lo que a la larga perjudicará a quien busque alquiler”, adelanta.

Alquileres y ventas

Desalentados por una renta bruta del alquiler del 1,7 por ciento anual en dólares y la aprobación de una ley que implica una mayor regulación de los alquileres, más de un propietario saldrá a vender el inmueble, aún en un mercado con precios de venta en baja. “Además aumentará la demanda de alquileres porque hoy no se puede comprar: no hay crédito”, agrega Jose Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En números, explica que para acceder a un crédito por US$64.000 ($8.000.000) para comprar una propiedad de US$80.000, hay que tener un sueldo neto de $230.000. Además, en ese caso, la cuota mensual que deberá pagar es de $59.000, es decir tres veces más de lo que pagaría por alquilar la misma unidad. “Este ejemplo pone en perspectiva y aún pudiendo sacar un crédito, no conviene”, agrega Rozados, quien además adelanta un contexto de más demanda, menos oferta y propietarios que van a terminar eligiendo a quien alquilarle la unidad.

Hay que tener en cuenta que alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $19.761 por mes, lo que representó una suba del 1.8% en abril respecto a marzo , según el informe de Zona Prop. Se trata del menor incremento mensual de los últimos 16 meses. En 2020 los alquileres acumulan suba de 11.1%. El mismo informe revela que se necesitan 41.5 años de alquiler para recuperar la inversión, 40% más que un año atrás. A este dato se suman otras razones por las que los propietarios podrían exigir mayores valores en los alquileres.

Qué impacto tendría la ley

1. Disminuirá la oferta. El combo “mayor regulación y renta baja” podría generar que algunos inversores decidan sacar los inmuebles del mercado de alquiler para venderlos. Es decir habrá poca oferta para mucha demanda.

2. La extensión de los contratos que pasará de dos a tres años podría suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.

3. El nuevo índice de actualización podría generarle pérdidas a los dueños. A partir de la sanción de la nueva norma, los alquileres se ajustarán por un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. “Cuando se realizan las proyecciones con el nuevo índice dan más altas de las que se negocian hoy”, aclara Pepe, de Cucicba. Hasta ahora los contratos planteaban un escalonamiento en forma semestral o anual. “Se calculaba entre un 18 a 20% cada seis meses. Este método no es el más justo, porque en ocasiones los cálculos inflacionarios a futuro pueden no ser exactos”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra). A esto se suma que como la actualización será anual, lo más probable es que el contrato quede muy desfasado respecto a la inflación al cumplirse los primeros 12 meses. “Hasta ahora se pactaba cuál iba a ser el alquiler a lo largo del contrato mediante un mecanismo de aumento creciente y ahora esto va a estar digitado a través de un índice. Obviamente hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario”, agrega Rozados.

4. Los propietarios se sienten inseguros por la flexibilización de las garantías. La nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una. En este punto los propietarios tienen sus reparos: esta ampliación de las opciones de garantías no les genera seguridad, y si bien la ley establece que tiene “la obligación” de aceptar una ¿cómo se lleva a la práctica?

“Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado”, responde el economista Federico Gonzaléz Rouco.

5. Los propietarios tienen que pagar las expensas extraordinarias y los impuestos como el ABL. Abatti afirma que para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), “los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementarán el monto de los alquileres”.

En caso de sancionarse, la norma comenzará a regir para los nuevos contratos. Mientras tanto, rigen los decretos de necesidad y urgencia emitidos por el Gobierno en el marco de la pandemia de coronavirus que congelaron los alquileres y prohibieron los desalojos hasta el 30 de septiembre próximo. El dato clave es que pese a la crisis y a diferencia de lo que sucede con los inmuebles comerciales, los inquilinos residenciales están cumpliendo el pago de los alquileres. De hecho, nueve de cada diez inquilinos porteños (92%) abonaron el alquiler de su casa en mayo, según una encuesta realizada por Cucicba. Este dato implicó un incremento de casi diez puntos porcentuales a la anterior medición, que analizó la situación durante el mes de abril y arrojó un porcentaje de pago del 83,6%.

Además pocos están recurriendo al recurso del diferimiento del pago que permite el decreto. “La realidad es que los inquilinos a los que se le venció el contrato durante estas semanas de cuarentena están firmando los nuevos contratos. No esperan a octubre ni se adhieren a la renovación automática de los contratos: pautan las nuevas firmas con el aumento que se negocie. Y ante situaciones complicadas hacen acuerdos privados. Nadie quiere perder una propiedad”, explica Abatti. El especialista también reconoce que en general quienes apelan al decreto son “vivos” que pueden pagar y quieren destinar su liquidez a otras inversiones. “En esos casos, los dueños ya están planeando con sus abogados juicios anticipados de desalojos para poderlos sacar apenas deje de regir el decreto”, finaliza el especialista.

Por: Carla Quiroga

Fuente: La Nación

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