Qué conviene hacer hoy con un departamento vacío: ¿vender, alquilar o esperar?

Cuál es la mejor opción de rentabilidad teniendo en cuenta la situación actual del mercado.

Como consecuencia de la pandemia, el mercado inmobiliario sufrió durante el 2020 una parálisis importante que aún continúa en lo que va de este año. En este contexto, y sumado a la nueva Ley de Alquileres muchos propietarios dudan sobre qué les conviene hacer con el departamento que tienen vacíoAlquilar, vender, o esperar un poco más?

Contar con una propiedad vacía no es negocio, el inmueble tiene que estar en constante movimiento, según opinan los expertos. Ya sea alquilado, o en venta, para cubrir los gastos, o para comprar otro bien con mejores características.

En este contexto, el director de Reporte inmobiliario, José Rozados, explicó a Clarín que “es dificil establecer conclusiones generales que puedan ser aplicables en todos los casos”. Pero según destacó, las cuestiones personales, como la necesidad u objetivos de por qué mantener el inmueble y volcarlo al alquiler o desprenderse del mismo, será un factor importante a tener en cuenta, más allá del contexto actual.

Según los expertos, contar con una propiedad vacía no es negocio, tiene que estar en constante movimiento. Foto: Andrés D'Elia.
Según los expertos, contar con una propiedad vacía no es negocio, tiene que estar en constante movimiento. Foto: Andrés D’Elia.

“Tal vez para alguien de mediana edad sin la necesidad imperiosa de contar con el capital de la venta, la opción será volcarlo al alquiler y para alguien ya mayor/jubilado pueda ser mejor venderlo y administrar el monto de la venta en una forma más acelerada que lo que obtendría por renta mensual locativa”, citó Rozados a modo de ejemplo.

No obstante, habrá quienes no tengan necesidades particulares y sólo estén buscando hacen rendir mejor el valor de su inmueble.

Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario

Recientemente, el colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles sumó en el séptimo mes de 2021 un total de 2.457 registros, por un monto total de las transacciones que ascendió a $ 23.401 millones.

¿Esto significa que hay una mejora? Cualquier comparación con igual mes del año anterior pierde sentido, debido a la paralización producto del confinamiento estricto que se hallaba impuesto en julio del 2020 cuando se registraron sólo 573 compraventas. 

El monto medio de los actos fue de $ 9.524.556, equivalentes a u$s 94.023 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio.

Las ventas hoy estan muy deprimidas, se atraviesa luego del 2020, el peor año en nivel de escrituraciones”, indicó Rozados de Reporte Inmobiliario. Por otro lado, detalló que el alquiler está dejando una renta también históricamente baja, entre 2 y 3 % bruto anual en el mejor de los casos.

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles sumó en julio un total de 2.457 registros. Foto: Andres D'Elia
La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles sumó en julio un total de 2.457 registros. Foto: Andres D’Elia

Tengo un departamento vacío: ¿conviene alquilarlo? 

Al evaluar si resultará conveniente poner la propiedad en alquiler temporal, será necesario considerar el particular contexto de este segmento. Esta alternativa, antes de la pandemia, era sumamente demandada tanto por turistas, como así también por estudiantes que venían desde el interior del país o del extranjero y era muy atractiva para los dueños debido a la alta rentabilidad en dólares.

Según detalló el director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, Leandro Molina, “hoy en día este mercado se ve restringido por la pandemia y por el cambio en la rentabilidad ya que las propiedades se volcaron al mercado local, por lo que, principalmente, son alquileres nominados en pesos”.

En ese sentido, indicó que en AMBA las consultas de alquileres temporales oscilan entre un 5% y un 10% sobre el total. Se trata de una cifra que viene en aumento, porque en 2018 la demanda de este tipo de inmuebles era de entre un 3% y un 5%.

En cambio, si se opta por poner en alquiler el inmueble es fundamental tener en cuenta que, a partir de la nueva Ley de Alquileres, el contrato se extiende a tres años y los aumentos ya no son pactados entre las dos partes, sino que son regidos por el Índice de Contratos de Locación (ICL) establecido por el Banco Central.

¿Qué quiere decir esto? Significa que es importante que el propietario sepa que durante este período no puede rescindir el contrato, salvo que compense económicamente al inquilino y éste acepte. Y tampoco puede saber a ciencia cierta qué rentabilidad va a obtener de ese inmueble, dado que no puede estipular los aumentos.

No obstante, “a diferencia de lo que sucede cuando el inmueble estávacío, tener la propiedad alquilada permite solventar los gastos y genera una rentabilidad, que de acuerdo a nuestros informes, en CABA es del 2,94% anual”, indicó Molina de Zonaprop.

A diferencia de cuando el inmueble está vacío, tener la propiedad alquilada permite solventar los gastos. Foto: Archivo
A diferencia de cuando el inmueble está vacío, tener la propiedad alquilada permite solventar los gastos.

Esto posibilita mantener la unidad y no tener que afrontar los gastos a la vez que se espera encontrar un mercado más próspero para vender cuando finalice el contrato.

En el caso de que no exista una urgencia por vender el inmueble, se puede optar por las opciones de alquiler tradicional o temporal dependiendo de las necesidades de cada dueño, pero sin llegar a tener pérdidas por cubrir los gastos de esa propiedad.

Tengo un departamento vacío: ¿conviene ponerlo en venta?

En caso de poner la propiedad en venta, habrá que tener en cuenta que los precios siguen en descenso. Actualmente se atraviesa, luego del 2020, el peor año en nivel de escrituraciones.

Hay muchas sobreoferta en la mayoría de los segmentos y por lo tanto, quien esté evaluando está opción, tendrá que ser muy flexible en el precio pretendido como para lograr venderlo ya que esta situación difícilmente se modifique en el corto o mediano plazo”, advirtió Rozados de Reporte Inmobiliario.

Durante el 2021 en Capital Federal los precios acumulan una depreciación del 4.2%, mientras que en GBA Norte es del 2,6% y en GBA Oeste-Sur del 3,3%. “Es importante aclarar que eso vemos con los precios publicados, luego en las operaciones suele existir una disminución del valor de la transacción entre el precio publicado y el de cierre”, destacó por su parte Molina.

Según explicó, actualmente la oferta de inmuebles en venta en Zonaprop aumenta a un ritmo anual de un 25%, es 1.45 superior al stock con el que contaban en el año 2017.

En ese sentido, existe una necesidad de que haya precios más competitivos para un mercado donde el stock de inmuebles se acumula dada la falta de créditos hipotecarios, que habiliten el acceso a la vivienda.

En tanto, debido al contexto del mercado locativo luego de la ley de alquileres, se empieza a ver que inmuebles que antes estaban en alquiler se volcaron a la venta a partir de las nuevas condiciones con las que se encontraron los propietarios.

En conclusión. Para Rozales, “lo importante y lo central siempre para tomar cualquier decisión en materia inmobiliaria es conocer e informarse objetivamente de la situación del mercado. En ese sentido ta hay que diferenciar que no todas las localizaciones se comportan igual ni tampoco todos los segmentos, ya sean departamentos de un ambiente, dos, o casas, etc”. 

Por su parte, Molina de Zonaprop resaltó que es clave considerar cuál es la necesidad del propietario al momento de tomar una decisión frente a qué hacer con el inmueble.

“Si existe una urgencia por vender será necesario reevaluar el precio de la propiedad para que sea competitivo o directamente entrar al mercado con un precio más económico. De hecho, vemos que la tendencia hacia la baja de precios en el portal está motivada por los nuevos avisos que ingresan con un valor de un 3,9% por debajo del resto de la oferta y luego impactan a nivel generalizado”.

Salvadas las cuestiones personales, todo indicaría que de buscar una mejor rentabilidad, la opción más conveniente hoy es la de poner el departamento en alquiler, ya sea temporal o en forma permanente, para evitar tenerlo vacío y cargar con los gastos de mantenimiento.

No obstante, también resultará una buena alternativa a la espera de una recuperación de la demanda a futuro que permita obtener mejores precios de venta.

Fuente: Clarín

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